四個人的表情 是否印證了那句買的沒有賣的精？

四個人的表情，或許就是他們內心的真實寫照。（孫的略顯嚴肅並不能說明這筆生意他虧了，而是他的壓力最大，處理的好，最該笑的還是他）

文本開頭部分是俗內容，了解交易的，可以直接讀融創部分（因時間緊任務重，導致沒啥排版沒啥圖，讀者朋友辛苦了。。。）

兩家變三家、三家變兩家、兩家再變三家。估計腦洞再大的編劇，也寫不出今天上演的這個商業故事。

在加開了一個小時的討價還價會後，萬達、融創、富力三家終於達成了協議。

結果是富力地產以199.06億元收購萬達商業77家城市酒店全部股權。融創以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。簽約后付150億元，簽約后90日內付清全部轉讓價款，完成交割。萬達與融創雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」：品牌不變；規劃內容不變；項目建設不變；運營管理不變。

相比最早公布的協議，除了價格略微上漲了一些，細節變化還是挺多。一是酒店資產的收購方變為富力地產，數量由76家變為77家，交易價格卻降至199.06億元，相當於原價的6折；二是，融創收購的文旅自查，價格增至438.44億元，漲價幅度達48%；三是，萬達不用再借給融創296億元來收購自己了。

單看上述變化，誰是這1小時磋商會議的贏家一目了然。首富自己就說，「萬達肯定是贏家。通過這次轉讓，大幅減少了負債，收回了巨額現金。」

具體來說，萬達不但把資產多賣了幾個錢，還免去了近300億元找錢的麻煩事，另外也安撫了富力方面，畢竟雙方之前是簽了合作協議的。（去年底，萬達和富力簽訂戰略合作協議。從2017年到2021年，雙方每年合作開發5個商業綜合體，5年投資300億元，開發25個商業綜合體項目。）

對於近期陷入麻煩不斷的萬達，這筆交易的完成，也算是一件難得的好事情。

富力方面，雖然6折的折扣比較虛，但肯定也是享受了巨大的優惠。（之前因為是文旅和酒店打包出后給融創，所以酒店原來的價格中，很大一部分是文旅的溢價，拆開賣，自然要重新算算各自的真實價值）

首富也說，富力本身便有酒店發展戰略，目前在全球已開業和建設的高級酒店24家，接手77家萬達酒店后，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。「放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平」。

當然，因為之前有協議，拋下富力把文旅酒店都賣掉，人家肯定有意見。而張力和李思廉此時主動加入這筆交易，肯定是看到裡面的機會，這種商界大佬能主動進來吃虧嘛。

最後說說融創。孫宏斌在這1小時的談判中，應該是吃了些虧的，至少文旅價格的漲幅，超過了酒店資產的降幅。而且首富還不管找錢了。在隨後的致辭中，孫宏斌全程低頭念稿子，相比以往發布會上，主角般神採風揚的指定江山，這次的他顯得興緻不高，最後還說了句，「對不起啊這一輩子第一次念稿」。或許，面對這筆事關重大的交易，他不想讓剛才的情緒影響自己。

而相比前兩家，未來收穫上下限最大的一家，也是他。長期看，以一個合理的價格獲得了近5000萬平方米可售物業面積，衝進第一梯隊只剩下時間問題。但關鍵是孫宏斌能不能撐到那時候。

在簽約前，孫宏斌自己透露，融創目前手上有900億現金，能動用的有500多億。

這裡解釋一下，以融創2016年年報為例，截至當年年末，融創賬面現金約698億元其中178億元為受限資金主要包括124.55億元銀行貸款擔保資金和50.75億元預售物業所得限制資金，公司實際可自由支配的現金及現金等價物為520.86億元。因此，上述孫宏斌所說900億現金能動用500億元，應該就是這種情況。

顯然，在沒有了萬達近300億貸款的情況下，融創如果只依靠賬上的500多億元現金來完成這筆438.44億元的收購，那麼賬上的資金不用算也知道有多少，他自己的現金流警報估計會直接亮出紅燈，達到最高警報級別。（截至去年末，融創的有息借貸總額為1128.44億元，其中一年內到期的有息負債326.44億元，上述情況下其餘下的資金顯然不足以覆蓋其短期債務）

另外，孫宏斌也坦言，併購萬達文旅完成後，融創負債率或將更高，因為前者資產包有450億元負債，但未來可通過銷售來償還。（王健林說萬達文旅賬上還有小300億現金，但13個文旅項目還要開發，這些錢能勉強支撐未來一段時間的開發運營就不錯了，想進賬大筆銷售回款，融創還要加大投資）

當前的情況下，收購款每多出一分錢，融創未來一段時間的壓力便大了一分。但萬達的資產包太誘人，如果不是萬達最近出了問題，他是拿不到這個機會的，他不想錯過，所以他決定像賈躍亭那樣ALL IN一把，況且成功的概率也不低。

至於孫宏斌之前說的，「8月份之後每個月銷售預計都會在300億元以上，所以現金流根本不成問題。」看起來沒啥問題，但銀行有預收款專戶管理制度啊，這部分資金大多會放在預收賬款里，項目不達到結算條件，是拿不出來，除非是現房銷售。即便是有之前的銷售結算了，每個月也不會多。（例如上述去年末520.86可動用資金中，僅46億元來自經營業務收入，其他均系借貸而來）

此外，融創旗下這麼項目要開發，除了銀行借款外，自己多少也要拿出一部分搞建設，倘若像孫宏斌說的，年內有機會繼續拿地併購，更是會捉襟見肘。

簡單來說，融創這類公司的高負債快增長戰略（高風險高回報模式），面臨的財務風險也比較大，尤其是激進投資后的一段時間內，非常懼怕市場短期調整的風險。

對於融創來說，應對這一風險的最簡單辦法便是尋求外部併購貸款，但是從相對論同學了解的情況看，在萬達取消貸款協議后，融創目前還沒有具體的融資貸款計劃。而將文旅資產的未來收益打包證券化，在國內也有操作的難度。而維持當前的金融機構貸款，加強未來幾個月的銷售回款力度，更是融創保持資金鏈穩定的前提。

同時，從大環境上看，上周末的金融工作會議再度強調了對金融風險的把控，未來一段時間去槓桿的力度肯定會加大，金融機構頭上緊箍咒會勒的越來越緊，尤其是對高負債企業的貸款肯定會慎之又慎。

此前，融創100億元公司債，15億元的信託貸款均遭遇擱淺命運，便不是一個好的信號。即便說公司債終止針對是整個行業，但全行業公司債發不出去，豈不是更壞的事情。亦或是信託確實是個個案，但沒發出來，終究也不是好事。

中央財經大學繆因知教授評論這筆交易時說，企業家有搏擊商海的天性，一個億可以只是個「小目標」，幾十幾百億的生意也可能只是個「小冒險」。然而企業家不應忽視整個市場大節奏是否還鼓勵、適合、容忍這種冒險。企業家自然可以選擇「在別人恐懼時，我貪婪」，可逆流而上時，最好要對自己的員工和投資人做更多解釋。否則，後者就最好早日「用腳投票」，你不止損我止損。

有時候，真的是人算不如天算，但願努力奮鬥的孫宏斌，還能有一份不錯的好運氣。