北京房價將迎來企穩到回落的拐點 2017房價走勢最新消息

老錢莊財經3月13日訊：2016年個各地房價紛紛上漲，面對高漲的房價，廣大市民也只能忘房興嘆。目前經過各地政府的輪番調控，不少地方的房價漲勢暫歇，那麼2017年二三線城市的房價走勢如何?北京房價怎麼走呢?

北京房價走勢最新消息

據相關數據顯示，北京2月二手房網簽創近2年新低。雖說春節后房地產市場交易活躍度顯現出了上升跡象，不過長期來看樓市的走勢並不樂觀。

根據北京市住建委的數據統計，2月北京全市二手住宅共網簽12168套，環比1月下降5.4%，同比2016年2月減少11.7%，達到2015年4月以來的最低值。整體來看，網簽量自2016年9月以來逐月下滑，累計降幅已達60.1%。

不過2月份實際交易市場活躍度有所上升。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2月北京完成的二手房交易中，每套交易成功房源的平均被看次數為8.4次，每位成交客戶的平均看房次數為3.24次，均出現環比下降。兩項數據在一定程度上說明客戶在購房前的看房次數減少，客戶購房的考慮周期變短，市場活躍度有所提高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，春節期間市場相對冷清，網簽存在滯后性，因此2月的網簽數據保持在低位。隨著春節假期的結束和房地產市場本身淡季的過去，北京二手房市場的實際活躍度在提高，看房量和實際簽約量都比1月份有所上漲，「但是這並不意味著市場回暖，在樓市調控從緊和信貸逐步收緊的市場大背景下，量跌價穩仍將是未來樓市的大趨勢。」

胡景暉表示，目前的交易量是去年四季度以來已經基本達成交易意向的交易需求的釋放，「由於大部分的交易需求是多個家庭相互銜接的置業升級的換房需求，所以這波『對手盤』的釋放預計還需要2至3個月，等這波換房需求釋放之後，北京二手房市場才有望迎來新一輪的議價周期，房價也將迎來由企穩轉為回落的拐點。」

一、上漲區域：東部和中部上漲較快，西部上漲乏力

2016年10月以來，漲幅較大的三四線城市主要集中在東部和中部，榆林、玉溪等西部三四線城市漲幅較小或基本滯漲，西寧等城市房價還出現了一定幅度的下跌。

二、上漲原因：同城化、對核心城市預期樂觀、城市擴容城市化加快等

除臨近北上廣深一線城市的三四線城市之外，其他三四線城市還可以劃分為三類：與核心二線同城化程度較高的三四線城市(如，開封等)、片區核心且正在加速擴容升級的三四線城市(如，徐州等)、其他三四線城市。

第一類城市，在某種程度上，可以把它看成是「核心二線」的一個行政區。這類三四線城市之所以能夠較好地「融入」核心二線，最關鍵的因素是地理位置(50公里左右)和高鐵(含城際列車)經濟圈，另外，隨著私家車快速普及，「轎車經濟圈」的作用正在快速顯現。

這類三四線城市房價與核心二線比較容易形成聯動效應，如果核心二線預期看漲，三四線可能會被當做「價值窪地」，不斷吸引新本市居民(如新開封人)、新核心二線人(如新鄭州人)、市區周邊縣市居民以及工作在大城市但籍貫屬於本市及其周邊縣市的居民前來購房。

在購房心理上，新本市居民的主要述求是「核心二線漲太快，本市遲早會漲，買房宜早不宜遲」;

新核心二線居民的主要述求是「核心二線房價太高，而且限購，先在同城化程度較高的三四線上車，三四線漲起來后也許還有機會在核心二線購房」;

市區周邊縣市居民主要著眼於「為子女教育購房」和常年在本市有經商往來的人的「城市化型」進城購房;最後一類人群的主要述求是「退守性購房」或「防禦性購房」，「工作城市房價太高，而且限購，趁現在老家房子還沒漲起來趕快購買，否則以後可能面臨無房可居的境地」。

在時點上，捷運開建、自貿區批複、市政府搬遷等都可能成為良好催化劑(如，開封、蕪湖)。值得注意的是，對這類三四線城市而言，我們傳統上認為的本市產業結構或人口狀況，甚至庫存情況等因素也許並沒有那麼想象中的那麼重要(如，泉州去化超過24個月)。

第二類城市，類似於2016年分析「核心二線」的邏輯，這些三四線城市一般是所在片區的「核心城市」，而且近期有基建(如捷運)等方面的催化劑。

這類城市雖然不是省會或「特區」，但卻長期扮演「片區核心城市」的角色，長期有大量周邊縣市居民前來工作、經商、上學等。

雖然這類三四線城市距離「核心一二線」較遠，但在後者房價快速上漲一段時間后，這類三四線城市的「價值」日益凸顯，更重要的是，如果此時政府開始通過興建捷運、市政府外遷等方式把老城區人口和優質資源不斷向周邊新區進行疏散，在遠景上，城市規模將會大幅擴容，城市地位將會極大提升，那麼新本市居民(如，新徐州人)、市區周邊縣市居民(如，徐州沛縣和安徽蕭縣)和工作在大城市但籍貫屬於本市及其周邊縣市的居民前來購房。

在購房心理上，新本市居民和市區周邊縣市居民主要是擔心城市升級後房價繼續上漲而事先購房，後者還有一定的「城區越來越好，為了子女教育、經商便利、居住品質等原因購房」，最後一類人購房動機與第一類三四線城市類似，大多屬於「退守性購房」或「防禦性購房」。

房價預期：三四線城市居民對房價的預期比較樂觀。

核心二線上漲能對三四線起到較好的「示範效應」，當前三四線居民對「核心二線」的偏樂觀預期成為三四線房價的重要推手。

同時，雖然地產多次被調控，但房價似乎「只會牛回頭，從未調過頭」，居民對「房價還要漲」的預期較強，尤其是在低庫存下(徐州去化小於6個月)全國性開發商進駐並高價拿地之後。另外，投資渠道受限也是居民買房的一個重要原因。