【克而瑞南通】除了環一線城市，還有哪些三四線城市值得投資？

引言：

面對持續不斷的多城嚴峻調控，開發商們卻依舊拿地熱情不減。房地產市場瞬息萬變，已經開始了新的篇章。房產投資拿地如何選擇，成為了當下開發商們首先考慮的要事。城市進入決定了是否能把握住市場機遇，那麼如何選擇城市進入？該去哪裡拿地？克而瑞新產品「投資決策系統」為你用數據說話。專題：《拍地該去哪》將為你分析當下拍地熱門話題，為你一一解刨樓市。

首先上結論，非環一線的三線城市投資價值普遍低於環一線的三線城市，動態來看，判斷非環一線的三線城市的投資價值需緊盯土地供給和城市建設相關指標變化，土地供應顯著收窄，土地消化周期明顯下降的三線城市投資前景較快提升。

如何分析<<<

我們從影響城市房地產市場的四大模塊出發，選取多個與房地產市場具有較強相關性的指標，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、層次分析、 德爾菲法等多種數學工具，並進一步對指標體系進行調整，重點考核購買能力、供求關係等主導市場穩定發展的內生變數，結合GIS空間分析，對房地產市場前景進行定量化研究，研究對象覆蓋了全國286個地級以上城市。

《城市房地產市場投資前景排行榜》分析模型

區域來看<<<

在三線城市前景排名TOP20中，長三角佔據8席位置，珠三角有6城市入榜，這兩大經濟區仍是最為發達和平衡的城市群。前三名均來自於珠三角，在香港、廣州、深圳等三座國家級中心城市輻射作用之下，目前珠三角已經成為了全世界最大的城市群，從內部經濟互通和人口流動來看，也是聯繫最為緊密的城市群。

大幅變動<<

從TOP20城市位次大幅變動的影響因素來看，作用最為明顯的指標是土地消化周期，如溫州、東莞均因土地消化周期指標的變動，最終排名出現了較大幅度的上升和下降。數理統計分析結果亦是如此，經逐步回歸測算，影響三線城市排名變化的最大因素也是土地消化周期，如鄂爾多斯（157名）、衢州（100名）土地供應2012年以來持續收窄，本次排名分別上升了45和42位。

三線城市前景排名TOP20---數據來源：CRIC

由以上分析可以看到，土地供給和城市建設已經成為影響本次排名變化的最關鍵指標。隨著「本地城鎮化」成為城鎮化的主要發展方向，再加之戶籍、房價等因素的影響作用，近年來城市間人口流動明顯趨緩，房地產增量需求明顯減弱，對於大多數城市而言，房地產發展前景越來越多的取決於市場供求關係，地方政府對土地供應控制力度成為了左右供需矛盾的最關鍵指標，那些自身經濟實力較強、有能力擺脫土地財政依賴的城市，市場發展前景有望因此受益；而對於人口吸納能力較強，外來人口潛在置業需求龐大的二線城市來說，城建推進與規劃落地成為了引爆市場的導火索，近年來南京、武漢等二線城市的市場表現也印證了這一點。