困擾貸款買房的三個老大難問題，終於有答案了！

在買房貸款方面，我們經常會被三個問題困擾，分別是：

1、貸款年限是越長越好嗎？

2、等額本息和等額本金哪個更划算？

3、提前還款合適嗎？

貸款年限越長，你的月還款額就越低，你在某一刻佔有的現金就越多，就越能夠用於其他用途；

選擇等額本息，也是解放自己的資金能力，不用在初期負擔較大的還款壓力；

選擇提前還款也是，等於是降低了自己的資金動員能力，流動性變差。

資金是留給自己還是還給銀行？

這三個問題，我們可以將他們抽象一點，其實都是關於花錢是否划算的問題。我儘可能多留一點資金在手中，還是儘可能多一點把資金留給銀行。這裡有一個前提，那就是留在手中的資金必須投資出去，並帶來必要的收益。

所以，這三個問題最終抽象的結果是：同樣一筆錢，我用來投資，收益率能否超過銀行利率？

到了這一步，答案自然一目了然：

1、如果你的投資收益率不敵銀行利率，那麼儘可能少貸款、年限也短點、擇機提前還款。

2、如果你的投資收益率超過銀行利率，那麼這筆錢握在手中顯然更划算，多找銀行借錢，慢慢還。

之所以這樣計算，原因只有一個，利率是資金的價格。假如你以4.9%的利率水平從銀行獲得貸款，並將這筆錢以6%的利率水平貸給第三方，顯然你賺了1.1%的利差。我們貸款買房也是這個道理，你有300萬現金，但你買房首付只願意花100萬，剩下200萬現金拿去投資。

按照借4.9%，投6%計算，你借了銀行200萬，理論上每年會替你帶來200萬*1.1%=2.2萬的收入。所以在投資收益率超過銀行利率的前提下，當然是能多貸款就多貸款，貸款時間也是越長越好，更沒必要提前還款，因為利率代表的是資金的價格，你便宜借銀行的錢，高價投資出去，何樂而不為呢？還是那位上海大媽說得對，「國家的錢，不借太可惜了」。

至於等額本息和等額本金，從銀行收益的角度來說，並無差別，因為銀行的收益都是來自於你的貸款本金，借多少錢就還多少利息。等額本息之所以利息總成本更高，那是因為你的本金還得慢，就只有這點差別，銀行不是因為本息或本金而改變利息計算方式。

通脹會影響這個邏輯嗎？一般不會。道理很簡單，當通脹壓力存在時，央行有上調利率的趨勢，投資收益和貸款成本都會上升。兩者之間的相對關係不會出現質變，除非出現惡性通脹。

上面是從純經濟學角度展開的討論，現實生活中，每個人的賺錢能力不同，理財水平也有差異，對負債的敏感性也有不同。

我曾有位朋友對借錢非常敏感，對信用卡非常抵觸，好像每天醒來就欠銀行一筆錢一樣。對於這樣的人，借錢對你的心裡狀態都有可能產生負面影響。對於這類人，少借錢、等額本息、貸款年限短一些更適合。

貸款年限、還款方式、是否提前還款到底該怎麼選？

從收入角度來看，我們分為三類

一、主要收入來源是工資

如果你的主要收入來源是工資，你的現金流就比較穩定，可以是增長，但一般不會出現跳躍式增長，主要理財方式是存款，很少涉足一些投資理財產品，那麼你可以選擇等額本金、少貸款或縮短貸款年限。因為你的錢主要是存在銀行，產生的收益基本上跑不贏銀行貸款收益，還有無時不刻不在的通脹。

二、如果你找到良好的投資項目或收入有相當部分來自投資理財

如果你是一位企業主、個體戶或者具備相當理財水平的人。你基本上能確保自己的收益跑贏銀行貸款利率，那就多多找銀行借錢吧，多借點，慢點還。

三、主要收入來源是工資，但具備一定的理財經驗

這類人可以考慮等額本息+提前還款的方式。你所要做的就是及時權衡投資與銀行貸款之間的利差，如果投資不好，可以拿出一部分錢來提前還款降低利息支出。

從購房目的，也有三類

一、 如果是購房自住的，這屬於消費，消費就是花最少的錢買到同樣的商品。當然成本越低越好，但成本底並不意味著少借錢、提前還款、縮短貸款年限，因為還有機會成本（投資收益與貸款利率之差）。

二、 有可能中期換房或賣掉

這種需求應該屬於長期投資，儘可能多貸款，選擇更長的貸款年限吧。

三、 以投資為目的的購房

這種買房行為，一般都是短線持有，如何選擇要根據當時的經濟形勢來判斷，如果判斷房價會飆升，那自然是多借錢，選擇更長的貸款年限。反之，少貸點錢，貸款年限也不宜過長。

貨幣對貸款年限等的影響？

目前美元已經進入上升通道，美聯儲今年已經上調兩次利率，按常理，人民幣資產收益率也要相應增加，所以應該提高利率。但從現在來看，央行更多採用市場化手段來對流動性進行干預。此種表現，可以理解為保持貨幣獨立性，根據蒙代爾不可能三角，在貨幣獨立性、固定匯率和資本自由流動三者之間，最多只能同時實現兩個。

現階段，我們顯然放棄了資本自由流動，結合目前M2的增速水平，我們預計未來一線城市，及中東部的省會城市都具備購房價值，在這些城市買房，不用太擔心基本面帶來的風險。在不考慮主觀因素的前提下，儘可能貸多的錢，選擇更長的貸款年限是更為合適的。

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