個人註冊公司買商住房？先算算要交多少稅吧

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◎ 華稅 稅務諮詢籌劃部 整理/評論

前段時間頻出的房地產調控政策觸動了很多人的神經，尤其是商住房新政更是讓一些人措手不及。

北京市商住房調控政策出台後，個人不得購買新建商住房了。想買新建商住房，就得是文件里明文表述的「合法登記的企事業單位、社會組織」，且得一次性全款付清一套至少500平方米的商住房；購買后如果想轉讓，必須得產權滿3年才可以上市交易。雖然個人仍可購買二手商住房，但也只能全款，且購房者在京必須無房（含所有類型）；如果是非京籍人員，還需在京連續繳納5年社保或個人所得稅，個人所得稅需60個月連續繳納，不能中斷。

新政執行后，一些人開始打起註冊公司購買商住房的主意。筆者認為，個人通過註冊公司購買商住房，要事先充分考慮稅收因素。

日常運營稅務問題

註冊一家企業，從登記到註銷都會涉及稅務問題。首先要辦理營業執照和其他各種證照，辦理了營業執照后30日內需前往主管稅務機關做稅務登記。隨後，相關的申報納稅義務隨之而來，增值稅及相應的城建稅和附加費都需要按月申報（即便是零申報），所得稅需要按季申報（即便是零申報），每年5月31日前還需要彙算清繳。就個人所得稅而言，除每月綜合申報，還需要每月進行個人明細申報，即便是零申報，也不能省略，否則會影響個人相關權益，比如購房資格、搖號資格。

筆者了解到，這些事目前在北京，可以委託中介公司做，初始成本為數千元，後續運營費用每年也需要數千元。此外，單位購買的房產，每年需要繳納房產稅和土地使用稅，如果房子是自用，房產稅按照房產原值的70%乘以1.2%計算，城鎮土地使用稅按照佔地面積算，北京最便宜的為1.5元/平方米。但是，既然購房是用來投資的，公司是空殼，自用的可能性就不大，如果用來出租，那麼需要按租金的12%繳納房產稅。

按目前政策，3年以後房子才能轉讓，因此以上這些稅費至少需要維持3年。除此之外，還應考慮到因為長期零申報可能引發的稅務稽查與評估風險，這些風險所需要付出的時間成本甚至是稅務代價，可能就不好預期了。

轉讓環節稅負問題

既然是投資，就當然需要考慮轉讓的情況。按目前的政策，可設想一下，北京的商住房新報項目分割單元不得低於500平方米，按每平方米3萬元計算，每套商住房至少需要1500萬元的成本。假定3年後該商住房漲到了2000萬元，漲了500萬元，該企業想要把商住房賣掉，需要繳納的各項稅費如下。

增值稅：因為是為了購買商住房註冊成立的公司，一般應該是小規模納稅人（或者說是不經常發生應稅行為的企業），可以適用差額5%的徵收率。那麼應納增值稅為25萬元（500萬×5%）。但如果在此期間登記了一般納稅人的身份，那麼銷售時取得的全部價款和價外費用是應稅銷售額，增值稅銷項稅額為198.2萬元［2000÷（1+11%）×11%］，可以抵扣相應的增值稅進項稅額。但一般而言，專門為購房投資成立的空殼公司不會有什麼可抵扣的進項。如果購買的是新建商住房項目，目前抵扣新增不動產進項稅額需要分兩年抵扣。

城建稅及附加：應繳城建稅是增值稅的7%，應繳教育費附加是增值稅的3%，應繳地方教育費附加是增值稅的2%，合計應繳稅費為增值稅的12%。

企業所得稅：既是為了購買房產註冊的公司，差不多是一個空殼公司，基本上沒什麼成本，全部盈利都屬於應稅收入，應繳納25%的企業所得稅，大約有100多萬元。

土地增值稅：土地增值稅是以企業轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收，算下來大概為幾十萬元。

這樣算下來，個人通過註冊公司購買商住房，即使房價再上漲，獲利也有限。所以，投資方案要充分、準確地考慮稅收可能帶來的影響。畢竟房屋中介的目的是為了高額傭金，而投資是關乎自己的錢袋子。

（上文來源：2017--8-25，稅務報-稅網，作者單位：北京市海淀區地稅局）

華稅短評：

伴隨金稅三期以及全球金融賬戶涉稅信息交換的逐步落地，個人的財富日趨透明化，境內外買房、保險等投資行為，愈發要求應充分考量其中的稅務因素。主要包括兩個方面：（1）稅務合規性風險，納稅人需要按照國內外的相關稅法要求履行納稅義務，否則將會面臨補稅、行政乃至刑事處罰；（2）要把稅負成本納入投資決策考量因素之一，而不能僅僅考慮投資的收益。

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