北京二手房量價齊跌 5月成交量環比降四成

中房報記者 徐妍 北京報道

堅挺了近兩年的北京二手房市場的價格壁壘，終於在調控數個月之後，出現調整的跡象。

截至6月1日，多個市場研究機構的北京二手房月度市場數據已經出爐，北京二手房市場陷入「量價齊跌」的狀態已成定局。

單套二手房房源降價百萬仍無法成交的市場異聞雖然只是個例，但市場連續兩個月以來的持續萎縮已是不爭的事實。

5月網簽10923套 不及3月一半

在「3•17新政」及後續一系列政策的疊加作用下，北京二手住宅市場持續低迷，5月網簽量、市場實際簽單量、成交均價紛紛下跌，量價齊跌已成市場大勢所趨，2015年「3•30新政」以來持續兩年的樓市升溫周期正式宣告結束。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，截止5月29日，2017年5月北京全市二手住宅共網簽10219套，環比4月同期（4月1日~4月29日）下降39.3%，自3月以來連續下降，平均每日網簽352套，預計全月網簽10923套左右，或創下2015年3月以來的最低值。

從近三個月北京二手住宅每日的網簽量走勢也可以看出，北京二手房市場成交量的減少已經持續了一段時間。3月北京二手房市場每日網簽量多在1000套以上，甚至超過1500套、2000套；4月普遍低於1000套，但也接近1000套；5月則普遍保持在500餘套。每日網簽量在3月、4月、5月有著非常明顯的階梯下滑趨勢。

此外， 2017年5月二手住宅市場實際簽單量環比4月同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對此分析表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少，市場預期明顯改變，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續下跌。

通州區、亦庄開發區二手房均價跌幅最大

「在調控態度堅定影響下，今年二季度全國樓市整體量減已是不爭的事實，價格將繼續在高位盤整，實際購房人數則會持續減少。」安居客房產研究院首席分析師張波表示，調控政策的影響不僅體現在市場交易數據上，更會深遠的影響到購房者的購房行為，從安居客重點關注的全國15個重點城市來看，受訪者在3個月內有購房預期的比例已經近一步降低，用戶在平台搜索房源的數量也同比去年出現明顯下降，尤其是改善型需求的購房群體，受首付比例影響已經把換房時間推遲到下半年或明年。

而據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月北京二手房成交均價環比4月同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區域的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度都超過了20%。

在胡景暉看來，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃厚，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。

端午小長假 北京樓市成交、庫存創下歷史新低

剛剛過去的端午節小長假，北京樓市新房市場的表現也同樣差強人意。

據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年端午小長假（5月28日~5月30日）北京商品住宅（不含保障房、自住房、商辦）僅實現成交48套，成交面積0.84萬平方米，環比五一小長假分別減少64%、47%，同比去年端午小長假分別減少78%、73%，同時這一成交量也創造了歷史同期新低。

2017年端午小長假樓市成交對比情況

數據來源：亞豪機構

端午小長假成交除了創造歷史同期新低之外，也創造了今年以來小長假的樓市成交新低，北京全市僅28個項目實現成交，且成交量均為個位數，最多的僅成交4套。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，從北京住宅市場發展趨勢來看，調控勢頭依然只緊不松，市場處於多方博弈當中，其中限價地塊以及自住房地塊的大量成交，使得市場需求預期發生變化，需求方與供應方之間的博弈日漸膠著；而預售價格管控的嚴格執行，使得供應方與發證方在價格取得方面處於博弈當中。多方博弈使得成交日漸低迷。

從供應來看，端午小長假期間，北京住宅市場沒有項目入市，而此前的清明、五一小長假也均出現供應空白。截至5月30日，北京住宅庫存僅剩餘4.8萬套，這也是自年初跌破6萬套之後，再度跌破5萬套大關，

「目前市場尚處於博弈期，因此商品住宅價格依然保持堅挺。而如果調控期延續較長，後續限房價地塊以及大量自住房項目相繼入市，形成明確的價格信號作用，將對整體均價水平起到結構性拉低作用。」郭毅表示。