現在開始，是不是該把租金因素考慮進去了

最近房產界最熱的話題，莫過於對租賃時代的討論。

政府將「租購同權」視作對房地產市場建立「長效機制」的一項重要舉措，房企紛紛轉向長租公寓，租賃市場一下子成了風口。

對普通老百姓來說，怎麼解讀？租賃時代的來臨，會對樓市造成怎樣的影響？

簡單的好壞、漲跌、早晚或許無法說清楚，但對於現在買房的我們來說，除了考慮房子未來的保值性，是不是也該關注一下租金收益了？

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到目前為止，我們買房的邏輯基本還是基於房子本身能升值，因為我們最終還是會把它賣掉。

這麼多年來的經驗教會我們，這是沒錯的，只要熬得住，房價還是看漲的。

這樣的案例身邊比比皆是。

如果你2009年、2010年買了丁橋、買了下沙，2016年前沒熬住賣了，可能都虧了，但誰也料不到，只要多熬半年，收益就翻了倍回來了。

所以，當我還沒踏足房產圈前，前輩們傳授我的買房訣竅就是：少首付、多貸款、買小戶型、最便宜的房源……他們告訴我，即便是自住，等房子漲了就賣掉，可以換更好的，尤其是首套，更不用太多精挑細選。

那是上一個「雞犬升天」的市場，這一波似乎有過之而無不及，但結局是不是一樣，現在很多聲音都在示警：這波調控的周期可能更長，決心比想象大。

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上次調控，管住了價格，這一次，似乎遠遠不止這些。我們看到，除了之前見過的限購、限貸，新的限售、限價、現房銷售、自持等政策接踵而至，尤其是租賃大旗一揮，風向變了。

雖然從實際情況看，距離人們想象中的「租購同權」還有些遠，但租賃時代的降臨成為一種必然，這一點毋庸置疑。

相較全國大部分城市，杭州還要走得更快些，因為已經被列入首批發展租賃市場試點的城市。

城市發展加速、外來人口流入增快、且住房租賃市場供需失衡，都被視作杭州發展租賃市場的契機和現狀。

據我愛我家研究數據統計，杭州的租賃供需比已從今年1月的 1：5.7增長到6月的 1：7.7，供需差距逐漸拉大，某些熱門區域甚至一度處於無房可租的狀態。從租金變化來看，今年上半年，杭州租賃市場的平均租金為3722 元/月，與去年同期3462元/月相比，增長了7.51%。

需求還在增大，一方面，今年杭州城中村拆遷改造，大量拆遷租住需求有所增加；另一方面，今年一季度，杭州再次以11.78%的凈流入率趕超其他城市，大量以年輕創業者為代表的產業人口導入，需要租房落腳。

在此大前提下，杭州配合發展租賃市場的措施也開始醞釀，今年底官方上線二手租賃平台，應該是最早落地的一個。

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風向在變，如果我們現在依然選擇入市買房，是不是該把這些變數因素考慮進去了？除了以往關注的板塊、交通、房子品質，租金收益也要列入考量。

以前，我們看不起租金，因為和翻幾倍的資產增值相比，租金實在太微薄，杭州的租售比更是常年倒掛，低到了塵埃里。

但在未來，隨著資金成本越來越高，資產變現難度越來越大，租金回報率低的物業可能就有風險了。

之前我舉了個身邊的例子：朋友因為家庭結構升級，需要180方以上的大房子，考慮到置換成本以及目前的房價，他把自己名下的兩套130多方的房子出租，自己租住了一套市中心價值幾千萬的豪宅住，租金收入和支出剛剛打平。

反過來看，租給他房子的房東除了覺得大房子能保值外，透露的另一個信息是，總價太高的房子找下家也沒這麼容易，當變現困難的時候，穩定的租金收益，也可以成為現金流的來源。

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那未來什麼樣的房子租金收益靠譜些？

來看一個今年杭州租賃市場的調查結果：杭州整體租金結構存在分化，在產業人口的支撐下，產業密集的區域租金水平更高，上漲的空間也更大。

以濱江區為例，該區域兩居室的租金為5000元/月至6000元/月，單身公寓類的單間房源租金價格為1600元/月至2500元/月，與市中心核心位置的房源租金價格相差不大。

再做個極端一點的對比，同樣是酒店式公寓，在下沙高教園區附近、浙大紫金港附近的可能比一些市區核心位置的房源租金水平都好，因為這類產品符合年輕人的需求，周邊租房需求也旺盛。

此外，根據杭州我愛我家的數據，今年上半年二手租賃房屋成交戶型結構中，兩居室依然穩坐市場交易第一名；而三居室及以上戶型市場成交比例的不斷攀升，除了因租金價格上漲，選擇「拼租」現象增加外，因拆遷所帶來的「連鎖效應」也是重要原因，特別是以家庭為單位的租客對三居室戶型的需求比例較高。

想要在未知的行情來臨前未雨綢繆，不妨梳理幾個原則：板塊有成長性、房子主流、也有好的租金回報率。

附：杭州熱門小區租金價格參考