集體用地入市來了，土地財政死了？

近日，國土資源部、住房城鄉建設部發文，確定在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

人民日報解讀說：

這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利。

這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

這意味著大城市郊區農村戶口價值大增，或將產生一大批新富階層。

人民日報還真的挺實誠，連郊區將產生新富階層這種實話都說出來了。真的很real。

01

如果該政策真的實行，將是城市發展史上的大變革。就像人民日報說的，政府向社會大規模轉移紅利，改革勇氣可嘉。也終於找到了醫治大城市高房價的良方。

可是慢著，政府向社會大規模讓利之後呢？事情不會天然結束掉。讓掉的這塊利誰來補呢？

02

這裡面涉及到了土地財政的本質，到底土地財政是什麼。（這裡僅限討論一二線大城市的土地財政）

一句話，一切收益背後皆有成本！

土地財政和城市高速發展是互為表裡的。當我們看到城市在快速發展，基礎設施在大幅拉升，一片片開發區快速成熟，一條條捷運、高架快速路通車，我們也應該看到它背後的代價是什麼——代價就是高房價。

土地財政的實質，是購房者和地方政府形成了發展與收益的利益共同體。高房價背後是高地價，高地價的背後是土地財政對基建的支持，而基建落地又回饋房子的價值，使得房價上漲。的城市發展神話和土地財政神話其實本質上說是一回事。當我們享受到了城市快速發展的紅利時，不能再奢望房價也非常低廉。

政府本身不生產錢，她只是錢的搬運工。如果沒有土地財政的回饋，地方用什麼搞八通一平，搞鐵公機（鐵路、公路、機場）？

現在這個生意模式開始出現了一些問題，就是房價上漲太快，讓有資格成為城市發展共同體的人不夠用了。於是一二線城市只能放慢腳步來等等他們。

然而限購限貸都是緩兵之計，不增加供給只限制需求等於揚揚止沸，只有增加供給才能對高房價釜底抽薪，這次的集體建設用地入市，按理說屬於這類政策。

大城市靠原來的土地財政模式玩轉了20年，成績是顯赫的，讓大多數人住上了品質更高的房子，也讓城市上天入地有了軌交、高架、大商場、大劇院、藝術館。但是積累到今天，大多數人已經成為強弩之末，全社會進入一種房地產迷思，有產者想買更多的房子，放更大的金融槓桿，以至於產生了一定的金融風險，而普通居民則幾乎對大城市住房絕望。如果一二線城市按照當下的政策堅持下去，確實可能是發展模式的改變。

03

可是新的模式，真的已經誕生了么？它會是「只租不售」么？它會是集體用地入市么？還是綜合起來叫「租賃市場為主」？

其實，在土地財政依賴度低的大城市，上海和深圳，已經開始急劇減少供地。上海近日連續以超低的價格出讓「只租不售」住宅用地，更多是降低生活成本吸引人才，而對財政的回饋不大，據計算近日出讓的10塊土地已經讓上海少收入了1000億。

政府少收了錢，可是基本的教科文衛支出可是一點不能少。唯一可以調節的，是公共基礎設施的投入水平。城市可以減少投入，讓捷運、高架、公路、學校都修建的慢一點，一條路可以搞上個十幾二十年，這也沒什麼，不過就是歐洲大多數國家的日常。這就叫做「城市慢下發展的腳步，等一等他的人民。」

但還有另一種可能，城市伸手中央要錢了，是你讓我不賣地的啊。但國家也不生產錢吧。錢總不會平白無故出來的吧？

錯！國家其實是生產錢的，它是可以讓人民幣平白無故誕生的，只是這新誕生的人民幣沒有創造社會總價值，只是轉移了社會財富。這個時候，每個人手裡的錢可能要不妙了。