萬科A年報點評：業績快速增長 多元化業務碩果累累

核心觀點

公司維持合同銷售額與業績的雙增長。公司實現營業收入、歸屬於母公司股東凈利潤分別為2404.8、210.2 億元，同比增長分別為23.0%和16.0%。2016年毛利率為29.4%，歸母凈利潤率為8.7%。公司盈利能力有提升，2016 年公司ROE18.53%，較2015 年提升了0.44 個百分點。2016 年公司房地產合同銷售額達3647.7 億元，同比增長39.5%。截至2016 年年底公司已售未結算金額達到2782 億元，較2015 年年底增長了29.3%，為未來結算業績形成支撐。公司的銷售增長具有持續性，今年1-2 月份，公司已完成合同銷售額866 億元，同比增長108%。

多元化業務碩果累累。物業管理持續高增長，2016 年公司實現物業管理收入42.6 億元，同比增長43.4%。物流地產拓展迅速，2016 年公司物流地產新增10 個項目，新增可租賃面積96 萬平米。除了物業、物流以外，公司在商業地產、長租公寓等領域也拓展順利。在商業地產領域收購了印力集團，在長租公寓領域形成泊寓品牌。

股權事件得到解決，深鐵集團成為公司重要股東。深鐵集團以22.0 元/股受讓華潤集團持有的公司股權，獲得公司15.31%股權，並獲得恆大地產及其一致行動人的表決權委託，合計持有29.38%的表決權，已超過第一大股東鉅盛華及其一致行動人。深鐵集團的進入有助於公司股權結構穩定，同時使得之前終止的合作有望繼續，利於公司「軌道+物業」開發模式的推進。

財務預測與投資建議

上調評級至買入，目標價25.41 元。我們預測公司2017-2019 年每股收益分別為2.31/2.78/3.15 元。運用可比公司法， 保利地產(SH600048) 、 綠地控股(SH600606) 等公司2017年估值為10X，由於目前深鐵集團是公司重要股東，我們認為公司推進「軌道+物業」開發能從深鐵集團獲得支持，利於公司在土地儲備上的獲取，相較可比公司給予10%的溢價，對應公司2017 年11X的PE，對應目標價25.41元。

風險提示

房地產市場銷售低於預期。