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300萬的房子算剛需? 替你還原一個真實的剛需市場

300萬的房子算剛需? 替你還原一個真實的剛需市場

當下的杭州樓市有一種說法是:300萬總價的房子也是剛需房。

事實真的如此嗎?要知道此前聽到「剛需房」3個字,我們絕大多數人的反應都是百萬總價左右的房源,潛意識裡都認為剛需房總價不會超過150萬。然而放眼杭州,主城區大部分地段的房價都不低,「300萬總價算剛需房」的說法似乎並不誇張。

-PART 1-

300萬總價的房源是什麼概念?剛需購房一般都較為關注面積在90㎡左右的房源,以此面積計算,其所能挑選的房源單價約在30000元/㎡出頭,那麼約3萬左右單價現在能在杭州哪些區域買到房呢?

根據搜狐焦點樓盤資料庫顯示,艮北新城、未來科技城、錢江世紀城等板塊目前在售的房價都在3萬元左右。可以毫不誇張的說,當前的行情下,3萬元均價已經在杭州市區的核心板塊買不到房子,只能外拓到相對有潛力的新興板塊。

你可能會驚嘆於當前杭州的房價水平。

杭州漲幅靠前的錢江世紀城板塊(圖片來源網路)

的確如此,以錢江世紀城板塊的萬科大家世紀之光為例,其2015年年底首開均價在16000-18000元/㎡,在2016年上半年時均價上漲到23000元/㎡左右,而現在的成交均價已經穩定在33000元/㎡,約一年半的時間漲幅為106.25%,而這僅僅是杭州房價水平上漲的一個縮影。

-PART 2-

300萬總價的剛需房尚且不好挑,能承受這個價格的客戶也不多。準備置業的剛需人群能接受的總價多數不超過200萬,有的甚至只是百萬出頭。那麼這些剛需能在哪裡買房?杭城哪裡才是他們的歸屬?

我們試圖在杭州市區範圍內搜索總價在百萬元左右的剛需房,根據搜狐焦點樓盤資料庫顯示,市區之內百萬總價的90方戶型仍有,但數量並不多,且都在市區相對邊緣的板塊,臨平山北、崇賢新城、大江東是該價格段房源最密集的板塊。

按當前的城市格局和基礎配套看,對於在市中心工作的人來說,這些板塊無疑是偏遠的,居住舒適度方面還不盡如人意。但隨著杭州成為新一線城市,捷運、商業等各類配套建設正在向周邊板塊蔓延。作為當前購房預算有限的剛需,不妨參考杭州整體的規劃情況,將目光投向這些板塊。

杭州捷運規劃圖(來源:杭州捷運網)

-PART 3-

以臨平山北板塊為例,這裡現在的居住氛圍並不差,綠城藍庭、中鐵逸都、金都夏宮、金帝海珀等項目都已經交付入駐,周邊基本的生活配套都已經相對完善,能滿足基本的生活所需。許多工作在武林門、錢江新城等市中心的剛需沒有選擇這個板塊,無疑是因為交通上的短板。

的確,現在從武林門、錢江新城等地前往臨平山北自駕要耗時近一個小時。公共交通只能搭乘捷運1號線臨平站后再選擇其他交通工具,全程耗時1小時以上。

不過,捷運9號線的規劃確立,讓臨平山北板塊有了「改頭換面」的契機。

根據市政府的規劃公告,捷運9號線北段(臨平—昌達路站)新建線路6.144公里,設站4座,建設年限2017—2021年,捷運9號線就是已經通車的捷運1號線延伸段,未來臨平山北的居住者通過捷運可以速達武林門,全程僅需約50分鐘。

當下臨平山北板塊有哪些房源在售呢?提起中鐵逸都、金都夏宮等項目,你的潛意識裡會覺得都是銷售許久的老盤了,其實不然。以站點北沙路站周邊的項目為例,中鐵逸都的二期新品——中鐵九逸將在近期面市,面積既有適合剛需的88、89方戶型,也有適合首改客戶的116-139方戶型。根據周邊房源的售價來看,中鐵九逸約90方的戶型總價僅在百萬元出頭,剛好適合在杭置業的剛需一族。

中鐵九逸效果圖

-PART 4-

儘管在這些板塊還有一些新盤推出,不斷變化的房地產市場,萬元房必然是買一套少一套。雖然我們沒法預測未來的房價走勢,但從土地市場的價格趨勢,便能對房價變化有所把握,畢竟地價在一定程度上是房價的風向標。

從土地市場整體情況來看,2015年全年地塊的成交均價為7109.35元/㎡,而2016年全年的成交均價就已經突破萬元達到12095.67元/㎡,2017年截至目前的地塊成交均價已經高達17003.58元/㎡。(統計區域為杭州市區不含四縣市,數據來源於杭州國土局)

從各區域的地價紀錄來看,2016年以前杭州的最高樓麵價僅為25177元/㎡,而目前全市的樓麵價紀錄已經被拔高到45368元/㎡,均價在萬元以下的地塊數量正在逐年減少。毫不誇張的說,未來逐漸消失的可能不僅是萬元房,萬元地都將漸漸銷聲匿跡。

未來的房價我們沒法預計,未來的市場我們也無法預判。作為剛需的你我所能做的,只是抓住當前的市場行情,在杭州這座城市裡尋找一個港灣安家,找到屬於自己的家的溫暖。

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