300萬的房子算剛需? 替你還原一個真實的剛需市場

當下的杭州樓市有一種說法是：300萬總價的房子也是剛需房。

事實真的如此嗎？要知道此前聽到「剛需房」3個字，我們絕大多數人的反應都是百萬總價左右的房源，潛意識裡都認為剛需房總價不會超過150萬。然而放眼杭州，主城區大部分地段的房價都不低，「300萬總價算剛需房」的說法似乎並不誇張。

-PART 1-

300萬總價的房源是什麼概念？剛需購房一般都較為關注面積在90㎡左右的房源，以此面積計算，其所能挑選的房源單價約在30000元/㎡出頭，那麼約3萬左右單價現在能在杭州哪些區域買到房呢？

根據搜狐焦點樓盤資料庫顯示，艮北新城、未來科技城、錢江世紀城等板塊目前在售的房價都在3萬元左右。可以毫不誇張的說，當前的行情下，3萬元均價已經在杭州市區的核心板塊買不到房子，只能外拓到相對有潛力的新興板塊。

你可能會驚嘆於當前杭州的房價水平。

杭州漲幅靠前的錢江世紀城板塊（圖片來源網路）

的確如此，以錢江世紀城板塊的萬科大家世紀之光為例，其2015年年底首開均價在16000-18000元/㎡，在2016年上半年時均價上漲到23000元/㎡左右，而現在的成交均價已經穩定在33000元/㎡，約一年半的時間漲幅為106.25%，而這僅僅是杭州房價水平上漲的一個縮影。

-PART 2-

300萬總價的剛需房尚且不好挑，能承受這個價格的客戶也不多。準備置業的剛需人群能接受的總價多數不超過200萬，有的甚至只是百萬出頭。那麼這些剛需能在哪裡買房？杭城哪裡才是他們的歸屬？

我們試圖在杭州市區範圍內搜索總價在百萬元左右的剛需房，根據搜狐焦點樓盤資料庫顯示，市區之內百萬總價的90方戶型仍有，但數量並不多，且都在市區相對邊緣的板塊，臨平山北、崇賢新城、大江東是該價格段房源最密集的板塊。

按當前的城市格局和基礎配套看，對於在市中心工作的人來說，這些板塊無疑是偏遠的，居住舒適度方面還不盡如人意。但隨著杭州成為新一線城市，捷運、商業等各類配套建設正在向周邊板塊蔓延。作為當前購房預算有限的剛需，不妨參考杭州整體的規劃情況，將目光投向這些板塊。

杭州捷運規劃圖（來源：杭州捷運網）

-PART 3-

以臨平山北板塊為例，這裡現在的居住氛圍並不差，綠城藍庭、中鐵逸都、金都夏宮、金帝海珀等項目都已經交付入駐，周邊基本的生活配套都已經相對完善，能滿足基本的生活所需。許多工作在武林門、錢江新城等市中心的剛需沒有選擇這個板塊，無疑是因為交通上的短板。

的確，現在從武林門、錢江新城等地前往臨平山北自駕要耗時近一個小時。公共交通只能搭乘捷運1號線臨平站后再選擇其他交通工具，全程耗時1小時以上。

不過，捷運9號線的規劃確立，讓臨平山北板塊有了「改頭換面」的契機。

根據市政府的規劃公告，捷運9號線北段(臨平—昌達路站)新建線路6.144公里，設站4座，建設年限2017—2021年，捷運9號線就是已經通車的捷運1號線延伸段，未來臨平山北的居住者通過捷運可以速達武林門，全程僅需約50分鐘。

當下臨平山北板塊有哪些房源在售呢？提起中鐵逸都、金都夏宮等項目，你的潛意識裡會覺得都是銷售許久的老盤了，其實不然。以站點北沙路站周邊的項目為例，中鐵逸都的二期新品——中鐵九逸將在近期面市，面積既有適合剛需的88、89方戶型，也有適合首改客戶的116-139方戶型。根據周邊房源的售價來看，中鐵九逸約90方的戶型總價僅在百萬元出頭，剛好適合在杭置業的剛需一族。

中鐵九逸效果圖

-PART 4-

儘管在這些板塊還有一些新盤推出，不斷變化的房地產市場，萬元房必然是買一套少一套。雖然我們沒法預測未來的房價走勢，但從土地市場的價格趨勢，便能對房價變化有所把握，畢竟地價在一定程度上是房價的風向標。

從土地市場整體情況來看，2015年全年地塊的成交均價為7109.35元/㎡，而2016年全年的成交均價就已經突破萬元達到12095.67元/㎡，2017年截至目前的地塊成交均價已經高達17003.58元/㎡。（統計區域為杭州市區不含四縣市，數據來源於杭州國土局）

從各區域的地價紀錄來看，2016年以前杭州的最高樓麵價僅為25177元/㎡，而目前全市的樓麵價紀錄已經被拔高到45368元/㎡，均價在萬元以下的地塊數量正在逐年減少。毫不誇張的說，未來逐漸消失的可能不僅是萬元房，萬元地都將漸漸銷聲匿跡。

未來的房價我們沒法預計，未來的市場我們也無法預判。作為剛需的你我所能做的，只是抓住當前的市場行情，在杭州這座城市裡尋找一個港灣安家，找到屬於自己的家的溫暖。