武漢的中法生態城升值希望大嗎？蔡甸房價會崛起嗎？

《中法武漢生態示範城總體規劃（2016—2030）》由武漢市國土資源和規劃局會同中法武漢生態示範城管委會，組織中法聯合技術團隊編製完成。

上個月26號，法國夏邦傑建築設計事務所、蘇伊士諮詢公司、武漢市土地利用和城市空間規劃研究中心組成的聯合體，從眾多國際知名設計機構中拔得頭籌，規劃方案獲得初步通過。

我們來看看，中法生態城到底在哪？

生態城北抵漢江、南至馬鞍山及后官湖生態綠楔、西達鳳凰山產業園、東接三環線。

說白了，就是在蔡甸區和漢陽區的交匯處。現在正在修建的四環線兩側區域。西部最遠到達很多武漢人喜歡去燒烤、春遊的后官湖。

這次中法生態城的總體規劃是把水系管理系統與城市生態景觀相融合，植入城市功能，形成「東西雙心、科技雙谷、中法雙鎮、農旅雙環、活力軸帶」的用地功能骨架。

以「生態凸顯、路景結合、慢行優先」為原則，梳理綜合交通體系，弱化了城市道路交通對城市與自然之間的硬性分割。

那麼這樣的規劃到底能對地區的土地價值有多大拉動空間呢？房價會不會因此而大漲呢？

要想知道能不能升值，我們必須從產業類型、城鎮規模、人口多少、規劃時間這四個方面來綜合考量：

1、整個規劃時長是從2016年-2030年，其中近期至2020年。從時間來看，不長也不短。

2020年很近，只剩不到3年的時間，但能不能馬上出成效，我們後面再說。至於到2030年的長遠規劃，對於房地產投資來說，確實長了一點點。

2、產業方面，他們將發展高端服務業為支柱、以汽車整車製造與智能裝備研發為基礎、以生態示範型產業為補充的產業體系。

其中高端服務業主要包括高新技術研發、低碳生態技術、文化創意、教育培訓、生命健康、商務金融等。

那麼說直接點，汽車製造和裝備製造肯定是最為基礎與核心的。這本來就是蔡甸的優勢，沌口經濟開發區就是以汽車工業文明的。

但是，其他方面的產業，例如文化創意、教育培訓、生命健康、商務金融，這些都不是蔡甸區的強項。

並且針對上述產業，光谷、漢口濱江商區區、武昌大學城，這些區域會更有優勢。蔡甸能否實現逆襲，其實是非常困難的。

如果產業沒有大規模發展，人口的進入就會有限制，人口基數起不來，房價又怎麼漲呢？

根據規劃，到2030年，生態城規劃城市建設用地面積17平方公里，規劃總人口20萬。也就是說，這是一個人口規模並不大的新區。

可以舉一個非常生動的例子。東西湖區的常青花園，目前人口都快逼近15萬了。而常青花園只是一個大型社區。

3、中法生態城，從名字上理解，強調的是生態二字。因此，作為示範，目前，他們只能在生態二字上做文章。

生態保護紅線區指需要嚴格保護的區域，以自然山體、水體及濕地為主，主要包括什湖生物多樣性核心區、馬鞍山生物多樣性核心區及重要的生態廊道，面積11.2平方公里。

生態緩衝區指位於生態保護紅線區外，具有一定的生態保護價值，合理確定城市開發邊界的區域，面積10.8平方公里。

城鎮建設區包括適宜開發區和實際已成片開發建設區域，總面積17平方公里，主要集中在漢蔡高速以南，應依據規劃進行合理開發。

但是，生態濕地的概念，在武漢有很多。金銀湖、湯遜湖、東湖、南湖、沙湖、太子湖等，這些湖泊周邊的城市建設與產業布局都要優於蔡甸。

因此，生態湖泊的優勢就不會成為獨有的稀缺資源，並不亮眼。

4、蔡甸區中間還隔了一個沌口經濟技術開發區和漢陽的四新片區。從土地升值和房價上漲的邏輯來講，上漲程度是在慢慢向外延伸拓展的過程中進行的。

當前，三環內的四新片區，尚處於大開發階段，沒有一個像樣的超大體量的商業體進駐。各項配套正在完善。

漢陽大道黃金口附近，三環線兩側，很多土地都沒有開發，仍是待拆遷或者農田一樣的荒地。

那麼作為四環外的中法生態城，需要多少年的等待，才能崛起呢？誰都不好說。

有一說房團隊特別建議：

1、如果你不了解蔡甸，甚至很少去臨近的漢陽，那麼請放棄。不要聽銷售瞎忽悠。

2、如果你在漢陽或者蔡甸上班，可以考慮買一套捷運站附近的中法生態城裡面的房子。

畢竟從交通優勢來講還是有一定升值空間的。捷運4號線延長線也會在短期內修建起來。四環線的通車，會讓這裡產生一定優勢。

3、如果買了，不要怪「有一」，建議放上7年左右的時間，再出手，否則你很難感覺到明顯的賺錢。

4、如果要買，一定要買中法生態城的核心區。有一說房根據規劃分析，核心區一定在臨漢陽大道和漢蔡高速的中間區域。西側最遠不能超過后官湖。

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