樓市調控之變：從爭當房奴 到努力做好租客

隨著調控深入，各城市在土地供應方面正加強調控，而房企自持型地塊逐步湧現市場。這正倒逼租賃市場規模化。

4月6日，北京市土地交易市場集中出讓大興區3宗地塊，其中2宗地塊為居住用地。最終，2宗居住用地由於多家企業報價均觸及預設的企業自持土地面積上限，地塊將通過高標準商品住宅建設方案投報來決定最終的競得者，方案投報截止日期為4月13日。

根據競買規則，這2宗地塊限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比常式序。同時，本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。上述兩地塊競報企業自持商品住房面積均為70%。

土地供應方式之變正在逐步影響房地產市場格局。不少房企也開始思考並布局租賃市場。而隨著房價高企，預計租賃市場將成為未來市場「藍海」。華泰證券謝皓宇認為，目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額已破萬億左右，而圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個超過萬億級的市場。高房價梯度差幾乎剝奪大部分一二線城市年輕人成為「房奴」的資格，未來大家將努力做好一個租客。

政策倒逼

近年來，決策層已經逐步展示出了對住房租賃市場的重視和支持。

從2015年1月住房城鄉建設部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》等一系列政策開始，決策層正逐步鞏固全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，並從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。

21世紀經濟報道記者注意到，自去年930調控以來，以北京市為代表的熱點城市正陸續推出由房企自持一定比例的商品房地塊。該比例地塊被要求全部作為租賃地塊而不得銷售，以此來倒逼房企加速進入租賃市場。在今年1月份出讓的3宗限房價、競地價地塊還首次對「企業自持商品住房面積預設比例」設置了上限，企業自持商品房面積比例不得超過70%。

4月6日，住房城鄉建設部和國土資源部發布關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知。通知中再次明確提出，「增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。」

同時，在加大住房保障力度方面，再次提出「繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配。」

萬億市場藍海之戰

可以預計的是，為了促使住宅回歸居住屬性，預計熱點城市將會頒布更多鼓勵租賃行為、規範租賃市場的舉措，弱化一部分購置房產的需求。不論從供給層面還是需求層面，長租公寓市場都面臨著巨大的發展空間。

中金公司分析師肖月認為，住房租賃市場是個服務兩億人，年規模過萬億元的市場，租房消費升級+城市間分化將是住房租賃市場未來兩大重要趨勢。

謝皓宇估計，從供給方來說，目前住宅存量達2.5億套，其中有7900萬套房流入租賃市場。從需求方來說，如今租房者八成是85后，超45%為90后，普通的租賃房屋再不可能滿足這兩種人群。資本的進入和政策的推動，都給公寓行業帶來巨大的想象力。

龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉在其近期舉辦的業績會上就表示，關於長租公寓領域方面的目標，龍湖的初步計劃是，每年推出1萬到1.5萬間。第三年爭取達到10億以上的收入規模。長租公寓目前的毛利率在35%左右，不是特別高的毛利水平。但是公司判斷，通過後期精細化的運營，以及進一步的客戶細分，這個業務未來會是長期可持續的業務板塊，所以公司定義冠寓作為戰略性業務。

除了龍湖，包括萬科、萬達、如家等公司均在試水該領域。中金公司統計顯示，目前長租公寓品牌超500家，行業仍處於前期融資、搶佔市場份額階段，集中度偏低。目前市場主流的長租公寓品牌中，規模最大的為自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是賺取租金差，項目IRR一般在 15~20%區間，投資回收期5年左右，盈利關鍵點在於低成本房源。中金公司估計，核心20個城市的中端以上住房租賃市場規模可達年租金 2500億元以上；同時房價上漲拉長租房居住周期2~3年。購房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市（上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、杭州、廈門、濟南等），將迎來更為持續的租房需求。