重磅 | 一數據顯示 房價再漲就危險了

來源｜價值線綜合 齊俊傑看財經（ID:qijunjie82）、Wind資訊（ID:windzxsh）、人民日報、上海證券報、樓市參考、櫻桃小房子（ID:cherryhouse2017）

作者｜齊俊傑

我們一直在說「三去一降一補」的政策，也就是去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板，去產能，去庫存這都是實體經濟的事情，降成本這是稅收的事情，補短板這隻能是一個願望，而去槓桿是金融上的重中之重，如果不能把槓桿降下來，那麼所有的環節產能、庫存以及宏觀風險都降不下來。

槓桿是什麼，說白了就是債務，是你欠人家多少錢。股災的時候我們常說很多人可以10倍槓桿炒股票，就是他只出10%的錢，然後借90%的錢，於是他的槓桿就是10倍，而股市只要是波動10%，他的那10%的錢就虧乾淨了。剩下90%的借的錢，人家就要強制平倉了，那意思就是把你踢出局了，這就是槓桿，如果算上利息，上漲的時候你賺12%就基本上本金翻倍了，下跌的時候虧8%就血本無歸。

而債務分為三種，政府部門，居民部門和企業部門，咱們的政府部門債務差不多56.5%，看似不高，跟日本歐洲美國都差了很多，但問題是我們這其中還有很多的隱形的地方債沒有統計進去，我們自己也不知道地方政府到底通過融資平台借了多少債，而很多的國有企業也是需要政府來兜底的。

比如前幾天的輝山乳業，遼寧就花了9000萬來注資。所以這些地方國企都加上，我們政府部門的債務可能已經是個天文數字。之所以這麼說，就是因為我們企業部門的槓桿奇高，一直都是世界領先水平。2015年的時候就接近了150%，這反映了我們目前產能過剩嚴重，大家幹什麼都不賺錢的現實，不賺錢要維持業績就只能加槓桿。一個每年只賺2%的公司，如果用自己的錢干，還不如關門存銀行吃利息算了。如果要想保證業績就得不斷的借錢加槓桿，用金融的手段來修飾業績。結果就是負債率奇高，地產類上市公司基本負債都在90%以上，沒上市的都超過了100%。但說這些，還跟大家關係不大，對於大家影響最大的就是居民部門的負債率。

由於我們去年的樓市上漲，成功把政府部門的負債和企業部門的負債，轉移到了居民身上，居民負債率從40%，漲到了快50%，最近全國社保基金理事長原財政部長，敢說真話的樓繼偉就說，家庭的槓桿率已經接近了50%，這就是說在全民炒房之後，大家真的變成了接盤俠。

有人看到數據之後說了，我們跟英國法國日本美國這些國家比，居民槓桿率好像不高啊，還有發展的潛力才對。但您別忘了，您比的這都是發達國家，人家很長時間都是高福利社會了，這些國家的居民從來都是刷信用卡過日子的，所以社會相差巨大。單就收入，我們就差了10倍。人家醫療、教育甚至生育養老全是免費或者有很好的福利保障，所以當然不用儲蓄，那麼我們能夠做的到嗎？他們的社會基本是固化的，一旦失業就可以領取失業金，基本也能活下來，而你失業之後，有地方領飯前嗎？全歐洲大概有20%的人都指著領取救濟金活著者，而美國大概也有5%以上的人這麼干，日本是根本就不許裁員，當然也不許跳槽，基本一個員工就會在一家企業終老。所以這麼看，我們在保障方面只能靠自己儲蓄。

所以我們不妨往下看看，俄羅斯、巴西、印度，跟這些發展中的哥們比較，我們的負債率已經極高了。而且如果分城市來看，有些城市的顯然已經被房價給拖垮了。在這一輪房價的暴漲過程中，他們的負債率超過了100%，甚至遠高於發達國家。這個遊戲現在不知道怎麼收場了，繼續在居民部門加槓桿的後果，已經不可想象，或者說必然是次貸危機。所以我們看到去年十月份的態度180度大轉變，堅決的調控樓市，這次態度之堅決歷史罕見，還是那句話不是為了房價，而是為了金融安全，不是不想賣地，而是怕被金融危機砸了飯碗。有的時候薅羊毛是挺爽的，但也不能把一隻羊薅成葛優。

延伸閱讀：

高層透露樓市調控還有大招，券商罕見集體預示本輪房價見頂

3月份以來，舉國上下樓市調控加碼，而今防範房地產泡沫監管風暴或將再度升級。

近日，中央政治局會議指出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制；發改委副主任寧吉喆隨後稱，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，一旦放鬆調控還會反彈。高層傳達的一系列信號表明：房地產調控還有狠招。

關於房地產的未來走勢，過去總是各方看法不一，但是近日卻有多家知名券商罕見集體發聲，稱本輪房價或短期見頂。方正證券任澤平稱，預計這一輪房價上漲接近尾聲。

而此前，中泰證券李迅雷和海通證券姜超攜手警示房地產風險。

任澤平在最新研報中指出，熱點城市限購限貸加碼升級，銀監會要求嚴禁房貸違規流入房地產領域，預計這一輪房價上漲接近尾聲，可能調整到2018年上半年。

房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融，長期人口向大都市圈流入趨勢不變，中期大都市圈土地供給不理想，短期金融收緊，因此未來房地產調整主要是短周期調整。

李迅雷指出，樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。

1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。

他稱，房價上漲從本質而言就是人口現象。根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而流動人口的減少則發生在2015年。

人口老齡化和人口流動負增長雖然等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，但這是一個時滯現象，這些都印證了房價不會繼續上漲。

姜超在最新研報中表示，2016年的政策以穩增長為主，加槓桿放貨幣，推動房價上漲，但也導致了匯率貶值。而2017年受到去全球化的約束，以及防範金融風險的考慮，去槓桿收貨幣，房價必然會下跌，同時也有助於匯率穩定。

業內人士認為，史上最嚴樓市調控，劍指去槓桿和去泡沫。那麼，樓市槓桿率究竟如何？

4月21日，原財政部長、現社會保障基金理事會理事長樓繼偉在舉行的財政學年會上表示，家庭的槓桿率已經升至接近50%。

家庭槓桿率50%是個什麼概念呢？高還是低？

我們先來看一組數據。2004年-2008年家庭槓桿率穩定在17%-19%，2009年4萬億后，隨著房價的上漲，家庭槓桿率也持續走高。

家庭槓桿率是怎麼算的？也就是住戶貸款與名義GDP的比值。

今年3月末，住戶貸款的餘額是35.23萬億，除以去年GDP74.4萬億，就是47.3%。

美國、日本、英國、加拿大等發達國家居民槓桿率普遍在60%以上，澳大利亞居民槓桿率在2014年更是達到113%。

再看一組發展家的數據。俄羅斯：16%；印度：9%；巴西：25%；墨西哥：10%；阿根廷：8%。相對來說，高了一些。

雖然全國儲蓄率仍有50%，但有些城市的住戶負債率比例太高，完全是入不敷出，比如廈門已達163.10%。