焦點數據:全國12城住宅成交下滑 城市間兩極分化

搜狐焦點網4月25日發布《2017年第17周全國12城住宅及土地市場數據報告》。本文選取全國12個代表城市進行匯總分析，包括：北京、上海、廣州、深圳、杭州、濟南、東莞、青島、武漢、蘇州、南京、昆明。根據數據顯示，上周（4月17日-4月23日）12城住宅成交整體下滑，一二線城市兩極分化；土地方面，12城整體供應增加需求驟減，其中，二線城市宅地成交佔比上升。

一、政策要聞

上周多地調控政策收緊仍然繼續。目前，全國已有超過45個城市發布140餘次調控政策，在行政性整治的同時，包括珠三角、長三角、京津冀等重點城市圈全面打擊投機行為。行政性整治、限購、限貸、限售等調控新政，已成為本輪調控標配。

【一周政策回顧】：

1、4月19日 濟南：本市戶籍家庭二套房首付提至60%

19日，濟南市人民政府辦公廳發布關於進一步完善調控措施促進該市房地產市場平穩健康發展的通知：本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。

2、4月19日 嘉興 ：限購區域再擴大

嘉興海鹽縣將自2017年4月20日零時起實施住房限購措施，暫停向擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售住房(包括新建商品住房和二手住房)。

3、4月22日 廣東江門：強化限購限貸

1) 限購：

非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房（通過提供補繳個人所得稅證明或社會保險證明不予認定）。

非江門市戶籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無法提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，暫停向其銷售新建商品住房。

江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。

2) 限貸：

居民家庭在江門無住房且無住房貸款記錄的，按照國家相關政策規定，最低首付款比例不低於30%；

居民家庭在江門無住房但有住房貸款記錄，或擁有1套住房且相應貸款已結清的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低於30%；

居民家庭在江門有1套住房且相應貸款未結清的，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低於40%；

對在江門有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

4、天津市濱海新區：發布通告 對倒賣「房票」說不

天津市濱海新區規劃和國土資源管理局發布《濱海新區實行實名制購房、嚴禁倒賣商品房「房票」的通告》，要求嚴查倒賣「房票」，嚴禁以排號等手段變相收取定金，打擊各種變相提高房價的行為。

【政策短評】：

本輪調控執行力度之強之久，以往從未有過的。具體來看，房價調控全面再升級，遇漲即調，對房企、中介的嚴格約束，全方面封堵了炒房行為。業內表示，政策出台趨細趨嚴，表明了政策控制房價上漲的決心，下一步需要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，抓住當前房價企穩的有利時機，著力謀划房地產長效機制。。

二、住宅市場

● 成交概況：12城整體成交下滑 一二線城市兩極分化

由搜狐焦點監測的數據顯示，2017年第17周，全國住宅市場成交環比下降，重點一二線城市兩級分化。上周（4月17日-4月23日），重點監測的12個城市商品住宅成交面積221.25萬㎡，環比下降8%；成交套數20434套，環比下降7%，日均成交減少235套。

表1: 2017年第17周（4.17-4.23）重點一二線城市住宅成交

數據來源：各城市官方政府網站

分城市來看，上周一線城市成交6027套，日均增加109套，環比上漲15%，成交面積65.78萬㎡，環比上漲18%；重點二線城市成交套數14407套，較上周日均減少344套，環比下降14%，成交面積155.37萬㎡，環比下降16%；從環比數據來看，一、二線城市成交呈現兩級分化，一線城市領漲，重點二線城市普降。

重點二線城市中，濟南、東莞下降最為明顯，分別下降53%、40%。濟南成交驟降，主要原因可歸結為上周調控政策再度升級，「認房認貸」的最嚴調控直接影響近期正在辦理房產交易的買賣雙方，許多購房者不得不暫停購房計劃。東莞同樣受新政影響，樓市迅速降溫，一些有購買力的本地客失去購房資格，限購的出台使得對深圳客一直依賴較大的臨深片區出現了幅退潮現象，深圳客大幅撤離東莞，本地購房者觀望情緒加重，導致東莞成交呈斷崖式下跌，去庫存壓力增大。

● 一線城市

1、整體成交：北上廣深成交繼續回升 連續兩周正增長

上周（4.17-4.23）北上廣深總體住宅成交套數、面積較前一周繼續保持上升趨勢。上周一線城市住宅成交6027套，與前一周相比，成交量已高於今年前17周平均成交的5919套。

數據來源：各城市官方政府網站

2、城市細分：北上廣深成交均升 北京漲幅超5成

4個一線城市上周住宅成交均呈現上漲趨勢。其中，北京漲幅最為明顯，上周住宅成交1518套，日均增加77套，增幅55%，成交面積18.20萬㎡，環比上漲71%；廣州緊隨其後，上周住宅成交1689套，環比上漲12%。相比之下，上海、深圳漲幅較平穩。

數據來源：各城市官方政府網站

● 庫存情況：北上廣深整體庫存上升 廣州環比漲幅明顯

2017年第17周，監測的4個一線城市住宅可售套數177544套，相比上周增加1471套，庫存環比微漲0.8%；可售面積2239.44萬㎡，環比微漲0.6%。4個城市中，廣州、上海住宅可售套數、面積雙升，北京、深圳庫存環比下降。其中，廣州可售套數環比增加2437套，漲幅超過5個百分點。

表2：2017年第17周北上廣深住宅可售情況

數據來源：各城市官方政府網站

三、土地市場

● 市場概況：12城整體供應增加需求驟減 二線城市宅地成交回暖

根據搜狐焦點數據統計顯示，2017年4月17日-4月23日全國12個主要城市各類土地推出37宗，環比增加10宗，增幅37%，成交6宗，環比減少10宗，降幅63%，出讓金總額4.3億元，環比下降98%。其中，6個城市無土地推出：上海、廣州、深圳、濟南、南京、昆明；9個城市無土地成交，分別為：北京、上海、深圳、濟南、東莞、青島、蘇州、武漢、南京。

1、 各類土地：

推出方面，12個主要城市上周共推出各類土地37宗，推出面積138.22萬㎡，較上周增加10宗、17萬㎡；武漢一周推出15宗地居首，杭州7宗位列第二。成交方面，12個主要城市上周共成交各類土地6宗，成交面積7.53萬㎡，較上周分別下降63%、91%，降幅明顯；杭州成交3宗土地，領跑其他城市。12個主要城市成交總金額達到4.30億元，較上周減少254億元，降幅超9成。

表3：2017年第17周（4.17-4.23）全國12城各類土地推出及成交

數據來源：各城市官方政府網站

2、 住宅用地：

推出方面，12個主要城市上周住宅用地推出10宗，相比前一周增加4宗，推出面積44.25萬㎡，環比增加16%。成交方面，12個主要城市上周共成交宅地1宗，來自昆明，環比減少5宗，降幅83%；成交面積0.91萬㎡，環比下降98%；成交總金額2.83億元，較上周減少近193億元。

表4：2017年第17周（4.17-4.23）全國12城宅地推出及成交

數據來源：各城市官方政府網站

● 各類城市：北上廣深供需驟降 二線城市宅地成交回暖

表5：2017年第17周（4.17-4.23）各類城市土地成交環比

數據來源：各城市官方政府網站

1、 一線城市：

推出方面，上周北上廣深各類用地推出2宗，推出量環比下降71%，其中1宗為住宅用地；成交方面，各類土地共成交2宗，成交城市為廣州，環比減少9宗，降幅82%。上周一線城市宅地無成交。

2、 重點二線城市：

上周重點二線城市各類用地推出35宗，環比增加15宗，漲幅75%，其中有9宗住宅用地，佔比26%，宅地推出量環比上漲50%；成交方面，上周各類用地共成交4宗，環比減少2宗，4宗地中，包括1宗住宅用地，宅地成交佔比25%。總體來看，重點二線城市上周土地整體供應較前一周有所增加、成交有所減少，成交土地中，宅地佔比呈上升趨勢。