2017上半年長沙內六區賣地86億同比增46% 9宗土地溢價最高達171.79%

2017年上半年長沙的土地市場可謂跌宕起伏，從年初的火熱到三四月的冷清，再到五月的復甦，總體來說，在新房成交量價均維持穩健、庫存急劇下降的背景下，房企加緊補倉，上演搶地大戰，住宅用地和商住用地屢現「高溢價」、「高樓麵價」成交。

據長沙市國土資源網上交易系統顯示，2017年上半年（1-6月）長沙市內六區共有53宗土地入市，順利成交47宗，成交總面積200.57萬方，同比減少13.34%，成交總金額為86億元，同比增加46.06%。其中，內五區有34宗土地入市，成交30宗，成交面積為117.39萬方，成交金額為67.95億元，同比增加37.27%。

圖（1）2017上半年長沙內六區土地市場與去年同期對比

從全國土地市場來看，2017年上半年，全國300城市土地市場樓面均價及出讓金額均有所上漲。上半年300城市推出土地面積45912萬平方米，成交面積37398萬平方米。出讓金總額14735億元，同比增加34%；成交均價2249元/平方米，同比增加40%；平均溢價率為36%。

圖（2）2017上半年長沙內六區土地市場成交走勢圖

按時間軸來看，2017年上半年各月長沙土地成交宗數和成交面積波動較大。成交面積最低值出現在4月，賣地2宗共6.93萬方，最高值出現在6月，賣地12宗共71.49萬方。成交金額低谷同樣在4月，僅成交4130萬元，峰值在2月，成交面積僅為6月的一半，但成交金額略超6月達383164萬元。

圖（3）2017上半年長沙各區土地成交情況

圖（4）2017上半年長沙各區土地成交宗數佔比圖

從各區域來看，長沙內六區中望城區是成交主力區域，成交17宗，佔比36%，共831766.71平方米，其次是嶽麓區13宗，佔比28%，共606326.05平方米，雨花區8宗，佔比17%，共206643.58平方米，此外，開福區成交4宗，天心區3宗，芙蓉區僅2宗。值得注意的是，在城市擴張下，長沙縣土地市場略顯活躍，上半年共成交21宗土地，共1368793.23平方米，吸金214343萬元。

圖（5）2017上半年長沙出讓的各類土地宗數及佔比圖

從土地性質來看，在成交的47宗土地中，工業用地佔了半壁江山，共21宗，純住宅用地和商住用地各9宗，分別佔比19%。其次，物流倉儲用地2宗，加油站用地1宗，其他用地1宗。

根據住房城鄉建設部和國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地。長沙庫存去化周期低於12個月，屬於要增加供地的範疇，從數據上看，2017上半年長沙住宅用地和商住用地供應同比均有增加。

此外，2017上半年龍湖地產、碧桂園、恆大地產、旭輝集團、華潤置地等大牌房企踴躍布局，高溢價拿地頻發。上半年成交的9宗純住宅用地中，有3宗土地溢價成交，最高溢價達168.38%，摺合樓麵價最高達8588元/平方米；其次，成交的9宗商住用地中，有6宗土地溢價成交，最高溢價達171.79%，摺合樓麵價最高達8154元/平方米。

截至7月11日統計，7月長沙將有11宗土地出讓，共487812.02平方米。其中，1宗純住宅用地，位於望城區，1宗商住用地，位於嶽麓區洋湖片區，該地塊也是業內最為關注的地塊；此外，3宗商業用地，5宗工業用地，1宗其他用地。

2017年下半場，一方面，為了補充貨源，不少房企選擇積極布局，還是有著較高的拿地熱情；另一方面，隨著樓市調控收緊，住宅市場「限購、限貸、限價、限售」的政策效應顯現，購房需求收縮，土地供應增加，地價有望進一步回歸理性。