王炸！北京樓市再出重拳！斷絕炒房可能！

26日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，全面叫停「商改住」。

這是10天內北京市第9次出台樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

專家指出，這是北京市近期升級差別化信貸抑制投資，嚴查中介規範市場秩序，嚴格執行購房資格確認的稅收政策，規避「假離婚」買房等一系列規範、整頓房地產市場行動后的又一記重拳。

叫停「商改住」：房企不能建，個人不讓買

在建在售商辦項目不得向個人銷售

對於商辦類項目的購買資格，公告明確作出了限定。開發企業在建在售的商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。

個人買二手商辦房受限，且無法貸款

對於本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，也就是二手房交易，房屋可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但個人需要滿足名下在京無住房和商辦類房產記錄；在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅這兩個條件，並且今後商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

專家表示，目前50%至60%的商辦類項目直接銷售給個人。此次政策中北京商辦類項目的購買條件比住宅更嚴格，這將導致個人購房者基本放棄購買商辦類項目。

新建商辦項目不得低於500平方米

公告對規範北京市商業、辦公類項目管理提出了嚴格要求：開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

500平方米以上戶型，此前只佔到商住產品的1%，開發商基於市場需求來規劃產品，此次要求未來商業辦公產品的最小分割單元不得低於500平米，意味著將99%的商住購房需求摒棄在外，還原商辦原本的功能。

限購政策一出，北京最大的二手房中介鏈家昨晚也開始陸續下架商辦物業產品。晚間11點，記者以客戶名義進行諮詢，被一名鏈家中介告知，旗下針對個人客戶的商辦項目已經全都下架，只能以公司名義購買：

中介人員說，「現在基本上全部都讓下架，規則已經出來嘛，我們肯定要下架啊。今天晚上還開會，就說之前以個人買的還按個人走，以後確實只能以公司的名義買。」

北京市住建委26日分組對國奧村、海淀區中關村第一國小、東城區史家國小、西城區實驗二小等區域附近的房地產中介門店進行現場執法。因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為，28家房地產中介門店被責令停業整頓。

在檢查過程中，北京住建委要求房地產中介機構要依法合規經營，不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等。一旦發現有中介機構或經紀人員參與炒房、哄抬房價等，將逢「漲」必查、逢「炒」必「辦」。房地產中介機構也不得違規代理商辦項目，一經發現，必將嚴懲，絕不姑息。

若政策繼續嚴格執行，商住房可能「跌價」

中原地產首席分析師張大偉認為，它已經不是簡單地認房又認貸這種政策內容了，它是全面改變了過去的遊戲規則，對於市場的影響就是會回歸商辦類的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是一個畸形的存在，大部分的物業成了一個類居住的物業。未來再拿商辦類土地的開發商就會要重新進行估值；而且對既有的市場交易，包括開發商手中的庫存量，包括市場上過去已經進入二手交易的這種商辦類物業，全部都會有一個非常明顯的打壓。

限購保護消費者

北京晨報分析認為，購房者購買「商改住」產品，實際上買到的是有法律瑕疵的產品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。此次政策，要求單元分割面積不得小於500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性。從目前的實際情況來看，「商改住」面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類「商改住」產品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的產品，是對消費者的保護。

其他城市是否跟進？

與此同時，張大偉認為，通過這次的新政，也可以看出樓市調控邏輯的變化。作為首都，北京「商改住」政策的出台也會多多少少對其它一線城市產生「風向標」的作用。「從商辦類的這種政策邏輯來看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。這也是房地產市場調控以來的第一次，這點來看的話應該說從政策本身來看也會影響其他城市同類型的調控。」

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