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融信聯手海亮發力中西部市場,輕資產顯謀略

融信聯手海亮發力中西部市場,輕資產顯謀略

站穩東部沿海的融信,開始借道輕資產方式進入中西部市場,深度全國化布局。

7月27日,融信(03301.HK,以下簡稱「融信」)以總計28.97億元,通過旗下全資控股公司分別受讓安徽海亮房地產有限公司、寧波海亮房地產投資有限公司股權。

值得注意的是,此次融信受讓股權佔比55%,融信並未採用全比例持股以母公司身份全面接盤上述海亮公司的方式,而是以相對更輕的資產投入方式參與項目。而據了解,此次雙方合作項目的35個,均處於合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等中西部省會城市及周邊重點城市。

「這意味著,融信用輕資產的方式,開始發力中西部市場。」業內人士認為,憑藉「一帶一路」倡議等利好,今年中西部重點二三線城市房地產趨好,此時進入是拓展全國化布局的好時機。

拓展中西部加深全國化布局

從福建再到上海,再到邁入房地產30強陣營,融信用了十年時間,完成了從區域性公司到全國性公司的轉身。

此次融信攜手浙江第二大民營集團海亮集團旗下海亮地產共同開發中西部省會及周邊城市房地產市場,所涉可售面積逾500萬平方米,讓外界對融信的深度全國化產生了更豐富的想象。

首先從合作項目可見,所處城市多位於中西部,在國家「一帶一路」倡議和中部崛起共振的大背景下,合肥、鄭州、西安等城市發展勢頭迅猛,在克而瑞《2016年城市房地產市場投資前景排行榜》上位列前50位,近年房地產交投也十分旺盛。

相關分析人士指出,在整體庫存水平未得到有效改善前,預計中西部省會城市房地產市場將維持比較寬鬆的政策環境。在去庫存大環境下,中西部省會城市需求具有較強支撐。

從土地市場也可見,根據中指院今年上半年數據,安徽、甘肅、河南等省份均為「土拍溢價率超150%」的省份。但值得一提的是,融信進入這些城市的成本並不高。據了解,此次合作中融信受讓股權的資金合計為28.97億元,500萬平方米可售面積,遠低於上述城市招拍掛市價。

以可控成本進入吸「金」的高潛力區域,業內人士認為,基於中西部房地產市場的未來成長性,融信此次攜手海亮地產合作開發,是一次搶佔先機的市場行為,也有助於在後續的發展中打造新的利潤增長點。

此前,融信副總裁林峻岭就表示,融信會篩選一些比較有潛力、有后勢發展的城市,並不再局限於原先的一二線城市。

其坦然,一二線成本太高、競爭激烈、土地供應又少,因此融信將以一個城市為核心向周邊一些副中心城市來拓展,藉此增加城市版圖,擴大投資的機會。

此次以部分股權併購方式擴張中西部重點城市,融信沿著上述路徑開展的深度全國化路徑也可謂更加清晰。

輕資產配置升級優化財務結構

筆者留意到,此次融信受讓股權佔比為55%。而此前融信管理層透露,當內地土地競爭越來越激烈,未來會傾向於併購的方式進行擴張。實際上,於融信的資金運作層面而言,這種方式也不可否認是一種四兩撥千斤的方法。

從目前(截至2016年12月末),融信的土地儲備可見,權益部分土地款約246億元,21幅新增土地基本位於上海、杭州、廈門等發達一二線城市,貨值超過81%,這部分土地的評估值大幅優於融信既有(2016年前)的土地儲備。

融信2016年凈資產230.89億,遠超出2014年的10.29億和2015年的50.72億。融信資產總值也由2015年的348億大增至2016年的989億。

而作為一家上市公司,融信在融資方面更為多樣的舉措,也為凈資產增厚提供了有力保障,例如通過上市進行資本結構優化、在項目層面引入合作方資本投入等。

融信已通過發行購房尾款資產支持證券(ABS),在境內外發行公司債、美元優先票據等多種方式,平均融資成本由2016年初的10.5%下降至年末的6.8%,其中ABS年利率最低僅為4.8%,融資成本得到進一步降低。更值得一提的是,截至2016年年底,融信擁有現金及現金等價物約167億元,比2015年同期大幅增長336%;流動比率為2.11倍,較2015年上升56.4%;一年內到期的短期債務從94億元顯著減少至77億元,僅占債務總額的10%,同比下降了22個百分點;長短負債比也由2015年的0.73:1優化為4:1,大大減輕了公司短期內的還款壓力,債務結構得到持續優化。受此帶動,融信總資產負債率由2015年的85.3%降至2016年的76.6%,債務風險降低,且債務結構更健康。

筆者留意到,融信新進儲的土地均位於中西部省份的核心城市,而在克而瑞發布的研究報告中,中西部城市佔據了全國土地出讓金規模前10位城市的4席。可見,區域土地的評估值走高,將持續帶動融信資產值的提升。

而伴隨財務表現的穩健和企業運營的優化,融信在資本市場的預期展望或更加穩定。早在2016年,融信發行公司債券的信用評級已由「AA」升為「AA+」,國際信用評級機構惠譽給予B+評級,標準普爾和穆迪也分別給予B及B2的評級。融信(03301,HK)也於2016年5月和9月納入摩根士丹利資本國際(MSCI)環球小型股指數-指數成分股和恆生綜合小型股指數成分股,後市資本市場預期值得期待。

實際上,此次消息一出,融信股價大漲3.88%,7月28日收盤報8.830元/股,資本市場已對融信收到的發展利好給予了積極反饋。

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