房屋產權為啥有70年50年40年之分？

近日，2017年政府工作報告一直是大家討論的熱點。據報告顯示，今年幾項重點工作之一是去庫存：三四線城市要支持居民自住和進城人員購房需求；房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。看到這裡不少網友問「合理增加住宅用地」是否表示用於住宅建設的土地將增多？除了住宅用地外，還有其他用途的土地嗎？他們之間有何區別？

【用途不同，土地使用權出讓年限不同】

據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院令第55號） 第十二條, 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

通俗點講，就是民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商業、旅遊、娛樂用地最高為40年。

【70年、50年、40年的產權是如何算出來的？】

房屋產權是從開發商拿地備案的時候就開始計算的，所以買房者在買房時一定要注意，多數情況下，你真正入住或者使用的年限往往沒有70年、50年、40年。舉個例子。開發商A在2008年拿到某地塊並備案，用了5年的時間把樓房建好，並於2013年通過竣工驗收開始銷售。小C於2014年從開發商A那買了一套商品房，裝修後於2015年入住。那麼小C的房屋產權是從2008年開始計算的，即2008年+70年，也就是說2078年到期。以此類推，50年、40年的產權也是從開發商拿地備案的時候就開始計算的。

【土地使用權和房屋所有權有啥不同？】

看到這裡不少網友表示疑惑，這樣算下來，我們買的房子只是買了不到70年的房屋使用權？

事實並非如此。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，40年、50年、70年之分是針對土地使用權來說的。房屋所有權是針對私有財產權而言。據《中華人民共和國物權法》第六十四條規定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權，其年限是永久的。也就是說，房主永久擁有房屋所有權，但土地使用權是有使用年限限制的。

【住宅建設用地到期后該如何續期？】

問題來了，如果房子的土地使用權到期，但是房子還是完好無損的，這種情況下，房屋產權該如何界定？房子還是你的嗎？根據《物權法》第一百四十九條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。也就是說，70年產權的房子不用擔心房屋土地使用權到期后，房子會被收回。需要注意的是，由於「自動續期」相關法律條文缺乏細則，如何「自動續期」存在不確定性。一般情況下，用於居住的房子不到70年就會拆遷，住宅還在，土地使用權到期的情況相對較少。

【非住宅建設用地到期后該如何續期？】

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

【續期如何收費？】

2016年11月27日發布的《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範徵收徵用法定許可權和程序、賦予農民更多財產權利等。但具體實施辦法各地沒有統一規定。

以青島、深圳、杭州蕭山區等這些較早開始土地使用權有償制度改革嘗試的地區為例。在青島，對於住宅用地使用權年限到期的房屋，不會收取延期費用，尚在等待國家新政策的統一出台。在深圳，據2004年4月出台的《深圳市到期房地產續期若干規定》顯示，續期不是免費的，需要補交續期時段內的地價。蕭山區根據《杭州市蕭山區工業用地使用權出讓續期辦法（試行）》規定，符合續期條件的工業用地項目，可通過辦理續期將土地使用權出讓年限延長10年或20年。按現行基準地價的20%確定出讓金基數，在這個基數上再按聯審確定的續期年期進行修正。

了解了房屋產權70年、50年、40年是怎麼回事，大家在買新房和二手房時就要注意以下情況。一些開發商有意囤地、拖延開發進度，拉長樓盤銷售周期，等房子真正到了業主手上，土地使用權已經被「空耗」了好幾年，買新房時這種房子要注意；在二手房市場，避免買使用年限已經很久的房子，以防土地使用權過期而沒法過戶的情況出現。