觀點指數 | 2017年1-8月中國房地產企業銷售金額TOP100

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對於規模的追求——大多房企奉之為圭臬，少數房企自視中庸。歸根結底，只不過是資本的故事換了個講法。

榜單點評

1、碧桂園萬科差距續拉大，恆大首超三千億

雖然歷經恆大6月單月銷售超600億的高峰，但房企銷售前三甲「碧萬恆」的排列格局依舊穩固。

觀點指數公布的數據顯示，碧桂園與萬科兩家企業前七月的銷售額差距呈現逐步拉大的趨勢，而觀點指數統計的前八月銷售排行也表現出這一特徵，兩者差距擴至約260億元。

對於規模的追求——大多房企奉之為圭臬，少數房企自視中庸。歸根結底，只不過是資本的故事換了個講法。

時值中報季，對於規模這個必問的問題，上市高管們或許早已對答案熟爛於心。恆大副主席夏海鈞在業績會上多次強調，規模與效益的平衡。這家去年好不容易當了一回「老大」的房企，決定接下來不再追求規模的第一，轉而追求效益第一。

截至8月底，恆大還是順利實現了3000億的銷售額，並且超過去年全年的3088億的成績。

無獨有偶，今年以來穩坐第一名的碧桂園，也表示要把毛利、凈利等指標擺到更加重要的位置。碧桂園總裁莫斌稱：「我們不一定要追求第一或規模最大，我們是追求有質量地發展。」

在分別宣稱不追求規模第一的背後，是兩家企業報表裡透露以及沒有透露的土地數字：恆大擁有2.76億平方米、4576億原值的土儲；碧桂園則手握2.71萬億元的可售資源……

與碧桂園、恆大稍有不同的是，新任主席郁亮接手后，萬科依舊宣稱不設規模與目標。但前7月萬科已累計為土地投入1199億元（權益），獲取土儲1524萬平方米。

三家企業紛紛撇清規模或者「第一」的背後，外界似乎也在期待一個更具爆點的數字，甚至碧桂園公布了五千億目標后，業績會現場還直呼有些保守。

2、龍湖穩坐第八，融創甩開中海逼近綠地

上圖顯示，前八月穩穩跨過千億銷售額的已有8家房企。在前三名開外，綠地與保利自今年來輪番領銜第二梯隊，目前兩家差距保持在百億左右，金地則緊咬華夏幸福，但兩者距離千億都還有一段路要走。

2017年伊始便贏在起跑線上的龍湖，至今已趕超金地、華潤及綠城穩坐第八名。但觀點指數監測到，前七月龍湖月均銷售達147億元，本月卻只交出120億的成績單。

在「穩健提速」的口號下，龍湖CFO趙軼於8月的業績會上正式宣布上調龍湖全年銷售目標至1500億元。同時，龍湖將新增可售資源約550億元，使全年提供的貨值達2240億元，下半年可售資源1300億元，預計全年去化率約67%。

相比之下，剛剛因一宗所謂世紀大交易而出盡風頭的融創，繼上月一舉發力超過中海后，目前已與中海逐步拉開差距，並且逐步向綠地逼近，兩家企業銷售差距僅在80億左右。

據悉，全年共計擁有超過四千億貨值的融創，年銷售目標定在了2100億據此計算，融創目前已完成了超四分之三的任務。最後的懸念在於，自稱全年銷售可以達到3000億元的孫宏斌，是否會在剩餘的四個月時間讓融創發起衝刺？

值得注意的是，雖然孫宏斌在7月底提出要「停緩發展」、加速去化、降低負債，但融創月內也競得了石家莊一宗舊改用地，並簽約了湖北武漢四個項目與鄂州特色體育小鎮。

3、遠洋放話千億，朱榮斌再造陽光城

在第三梯隊中，前8月銷售接近400億的遠洋，隨著主席李明的高調回歸，步子也開始邁得比以往大了些。

觀點指數統計數據顯示，遠洋前8個月的月均銷售額在50億左右，如果要完成調高后的700億的對外目標，接下來每個月平均銷售額要在70億以上，這對於年內僅3個單月銷售超過60億遠洋而言，下半年加大推售力度是在所難免。

據李明於8月的業績會上披露，遠洋下半年可售資源800億，只要去化50%即可實現全年目標。李明還稱，內部預計今年銷售過800億元也是可以的，並進一步指出若保持現有政策環境的話，預計明年銷售保底是1000億元。

不只是遠洋，對於2017年銷售額在500-600億間的房企，千億是一個需要「努力跳一跳」才夠得著的目標；2017年銷售尚離500億還有一步之遙的陽光城，在2017年便顯露出了其做大規模的野心，幾筆大規模併購、挖來碧桂園「雙斌」都是這一動作的佐證。

8月底，履新不久的朱榮斌，以陽光城執行董事長的口吻，向媒體表示希望再造一家千億房企。不過，以陽光城目前銷售約500多億的成績年內衝刺千億似乎有點吃力，也許這又是一個來年的目標。

4、分化格局一往無前，百億房企數量逼近百家

觀點指數2017年1-8月房地產企業銷售金額TOP100顯示，排名前十企業銷售總額已超2萬億（前三強銷售總額亦超10萬），佔一百家房企銷售總額43997億元的比例約為45%。

分化的局勢一往無前，大量的資源加速向大企業傾斜，對於房企而言，這是一個跨越與改變的關鍵時期。

另外一個值得注意的現象是，前八月銷售規模達到500億-1000億之間的企業數量，已經增至13家，這些企業都是千億房企俱樂部的「準會員」。

還有一個或許讓人感覺有些遙遠的詞語——百億，在前些年，仍然是房企發展規模的第一個關卡。

截止到2017年8月底，觀點指數統計已經總共91家房企突破百億銷售，下一個月，這個數字很有可能突破100家。

市場觀察

1、調控中樓價趨穩，海外投資再受限

進入八月，各地樓市樓市調控尚有餘聲，在限價、限購、限售等方面均有相關政策出台。

8月初，福清市政策發布通知，凡在該市購買新建商品住房的，取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續；8月11日，東莞市宣布新規，新建商品住房首批首次申報均價由原來規定不高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）調整為不高於15%（含）。

經過兩輪集中調控，目前一二線樓市房價已趨於穩定。7月份15個一線及熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比6月回落，回落幅度在0.8至4.9個百分點之間。從環比看，10個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市微漲，最高漲幅為0.4%。

在調控持續影響下，部分城市成交亦有回溫跡象。據機構統計，8月中上旬北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽982套，同比7月中上旬增加10.6%。

值得注意的是，繼2016年12月發聲之後，8月份國務院再度發文規範海外投資，限制境內企業開展不符合相關條件的境外投資，包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。

2、華東土拍掀高潮，大中型房企各踞一方

8月，熱點城市土地拍賣熱情依舊高企，猶以北京以及華東區域兩地高潮跌起。

觀點指數統計，月內北京共計出讓11宗地塊，包括10宗宅地和1宗商業用地，地塊總面積達66.14萬平方米，起始總價合計263億元。最終，11宗地塊總成交價達320億元，至此北京年內土地成交金額已逾1300億元。

值得一提的是，8月1日東城區一宗限價達9萬元/平的地塊爆冷成交，被華潤招商碧桂園聯合體以38.4億元摘得，僅高出起始價2千萬元。月內，碧桂園及金科亦成為當之無愧的北京土地贏家，各有三宗地塊落袋。

8月份土地成交較為活躍的要數華東區域的上海 、杭州。上海共計入市12宗地塊，住宅用地佔據了一半以上。其中，保利、萬科各自斬獲3宗地塊，而仁恆更是以105.2億的高價競得上海蔣家浜舊改項目，樓板價逾6萬元/平。

杭州亦迎來19宗地出讓，其中涉宅地塊有13宗，商用地塊有6宗，總出讓面積62.9萬平方米。其中，融信以60.6億元摘得慶隆單元GS0305-04地塊，單價超4萬/平方米，亦為杭州年內單宗土地成交價最高。據悉，前八月杭州十區經營性用地出讓金已逾1100億元。

南京8月土拍並不多，但綠地以90億元江北核心區CBD地塊依舊引人駐足，成交樓麵價達4.48萬/平方米。據悉，該地塊將建有江北第一高樓，總高度控制在550m-600m之間。

3、忽如一夜春風來，租賃風口你站穩了嗎？

7月中旬廣州市政府一則加快發展住房租賃市場工作方案一經發出，「購租同權」的字眼頓時拔動了各界的神經。

進入 8月，幾大一線及熱二線城市如北京、上海 、南京及杭州等相繼公布加快發展住房租賃市場的相關文件。

從加大租賃住房及用地供應、提供金融與政策支持、鼓勵國有企業發展規模化租賃，到設立統一租賃平台、租賃住房改造與出租規範、人才照顧與優惠，再到租購同權、租購同分……這些城市一致敞開懷抱的姿態，正隱隱預兆著增量市場背後市場格局重構的可能性。

8月29日，國土資源部發布消息稱，將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點。《方案》中提及，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。業內人士指出，此舉或意味著土地供應制度的變革，為穩定市場房價提供了想象空間。

關於發展租賃住房市場的討論由來已久，但部分城市租售比懸殊、租賃投資回報率低的尷尬局面壓縮了這一市場的生存空間。面對處於風口中的租賃市場，後續房企如何跟進還是未知，但實際上自持住宅用地已是部分房企正在面對的難題，如萬科、保利。

北京住建委近期公布的數據顯示，北京今年已累計推出19個企業自持租賃房項目，將為進一步擴大北京租賃市場房源提供有益補充。