專家論：中國房價到拐點了嗎？

當下抑制房地產泡沫已成共識。房價已到了拐點了嗎？如何評估房地產金融風險？如何構建房地產長效調控機制？

張明研究員，社科院世經政所國際投資室主任，平安證券首席經濟學家

董藩教授，北京師範大學政府管理學院教授

房價是否已到了拐點？這種拐點是全國整體房價止漲，還是不同城市出現加速分化？

張明：從短中期來看，分化依然是不同城市的房價大趨勢。我們可以從兩個維度來看房價的分化。一是人口流動，目前，具有購買力的年輕人口，依然在向一二線核心城市流動；二是優質公共資源的分佈，目前，優質的教育、醫療、養老等公共資源，依然集中在一二線城市，特別是一線城市。這就決定了，未來核心城市的房價仍有可能處於高位，而外圍城市的房價很可能會持續處於低位。考慮到人均收入水平、人口老齡化、潛在增速下降等問題，應該說，房價全面暴漲的階段已經結束，只是未來房價如何調整仍面臨較大的不確定性而已。

董藩：理論上，房價原則上應該是長期上漲的，上漲表現為一種規律，下跌只發生在特殊情況下。究其原因主要有五個方面：一是房價供需關係的特點與一般商品不同。在房地產市場上，供給的彈性小，需求的彈性大；二是對房地產的需求原則上只會擴大而不會縮小。以住宅為例，人們對住房的面積、數量的需求原則上會不斷擴張；三是房地產這種商品沒有替代品，導致對其需求無法轉移；四是房屋和土地連在一起。而土地作為唯一不折舊的固定資產，其價格在一般情況下繼續升值，且其每年上漲的幅度會高於房屋作為建築物的折舊率，即價值貶損幅度，因此會帶動房價整體上漲。五是貨幣發行量越來越多，最終這些多發行的貨幣主要凝結房屋和土地上，就推動了房價繼續上漲。以上五個原因共同決定了房價的長期走勢。

整體上，房價的上漲還沒有結束，未來房價的上漲，可能會呈現出現如下兩個突出特點：一是此消彼長。即有些城市的房價相對平穩，甚至有些城市因供應量大、人口外流等因素影響，房價會出現回落，但與此同時，另一些城市諸如北京、上海、深圳等，房價上漲會更猛；二是顛簸性前行。即房價漲漲跌跌或漲漲停停，但總體呈上漲態勢。未來10-20年內，如果社會發展的道路不發生大的變化，預計一、二線城市的房價仍將上漲，而部分小城鎮的房價或呈現平穩甚至下跌的局面。從全國的格局來看，東、中、西部的房價落差會繼續拉大，小城鎮與大都市的單個樓盤的價格甚至會產生上百倍的價差。

應如何構建樓市調控的長效機制？

張明：第一，各地政府應該增加居住用地的供給，只有增加供給，才能最終抑制房價上升。但要讓地方政府做到這一點，首先必須加快財稅體制改革，讓地方政府的財權與事權更加匹配，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度；第二，應該儘快推出房產稅，但推出房產稅的前提，是政府降低對居民部門徵收的其他稅費，居民部門的實際稅負，從國際範圍內來看已經非常高了；第三，應該向民間資本真正開放教育、醫療、養老等服務業。只有讓優質公共資源的分佈更加廣泛，才能降低通過買房來獲取稀缺性公共資源的激勵。

董藩：建立房地產市場的長效機制是社會各界關心的問題。建立長效機制其實是與整個社會的政治、經濟體制的變革相聯繫的，並需要一定的條件。例如，減少政府的行政干預，法律賦予買房者、開發商等市場主體的權利能夠得到保護等。做不到這些，長效機制的建立就很難。

對年輕人和富裕人群的樓市操作有何建議？

張明：對年輕人而言，如果是首套自住房，我覺得如果具備能力的話，還是應該購買，但應該避免高槓桿買房。此外，應該小心利率上升導致的月供壓力上升的風險，最好將月供控制在月收入的一半以內。為了降低槓桿，不妨先買小戶型或者較遠地帶的住房，以後隨著收入上升再進行改善。對於富裕人群而言，通過房地產投資來實現資產增值的最好十年，已經過去了。未來的房地產投資，或許應該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮全球範圍內的房地產投資。但總體而言，在增量資產配置方面，應該逐漸降低房產的配置比重。

董藩：無論是收入較低、缺乏積累的年輕人還是高收入群體，我都希望他們能夠在房地產市場上更加積極、主動。因為房價的上漲並沒有結束，眼下的所謂「穩定」主要是政策的嚴厲壓制導致的。即使在美國、英國、 澳大利亞、加拿大等歷史悠久的資本主義市場上，房價仍然在上漲，而房價的增長過程更沒有結束，不要把壓制狀態下的市場當做正常的市場去評價。房地產事實上是一種財富分配機制，它能夠使窮人變成富人，使富人變得更富。在這種財富調整的過程中，對於不進入房地產市場的人來說是不利的。近些年來，購買房產被證明是對抗通貨膨脹的最有效方式。在當前的背景下，無論是哪一類人群，都應把自己手中的儲蓄儘可能地轉化為價格繼續增長的優質資產，使其保值增值。

文章來源：張明宏觀金融研究

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