宋清輝：共有產權房幫助老百姓實現住房夢想

著名經濟學家宋清輝在接受《產經新聞》記者採訪時指出，當前房地產調控雖然成效明顯，北京上海房價全線回落，但對大多數剛需購房者來說，還是可望而不可求的，只能「望房興嘆」。此次北京擬推「共有產權住房」，就是為了解決剛需家庭的住房困難問題，支持夾心層首次購房需求。通過政府和老百姓一起努力解決住房困難的方式，實現購房者的住房夢想。

產經新聞報記者 楊泥娃報道

繼鼓勵租房、為租賃住房提供建設用地之後，北京樓市又迎來了新動作。

近日，北京市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），8月3日《辦法》正式面向社會公開徵求意見。

「共有產權住房」這個看似陌生的詞語，實際上是指買房人與政府共有房屋產權。簡單說就是政府和產權人各持一定的產權比例，但使用權屬於購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權和一定比例的產權。

更重要的是，共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整優化，建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。

而這一政策的發布，引發外界最為關注的還是樓市整體會受到怎樣的影響？在許多業內人士看來，在這番政策的刺激下，樓市還將繼續迎來一場降溫。

共有產權並不新鮮

「共有產權房」雖然看似陌生，但實際上在國內已經經歷了10年以上的探索期。

早在2007年，江蘇淮安便開始試點共有產權房，後來推廣到一些其他城市，但探索最為完善的當屬上海。

據媒體公開報道，從2010年開始，上海推出第一批共有產權房，到2016年10月，一共推出了6批次共有產權房，累計簽約及受理家庭已接近13萬戶。這個期間，上海連續5次放寬了共有產權房的准入標準，目前的標準是：人均住房面積低於15平米，可支配收入最高低於7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有產權房已滿5年，可以解鎖了，上海也在那時候出台了共有產權房上市交易的細則。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受《產經新聞》記者採訪時表示，共有產權住房實際上是從經濟適用住房的概念中衍生過來的，而北京此前主要是在試點自住房，上海則較早推行了共有產權住房。對於類似住房來說，出台的背景是有積極意義的，和當前樓市長效發展機制的推進是有關的。

「對於政府來說，也是希望通過類似的政策來推進樓市的改革，這也有助於緩解當前樓市的壓力，尤其是房價上漲的壓力。」嚴躍進說。

而這一政策的出台，考慮到的最重要因素或許還是解決不斷高漲的住房需求。

著名經濟學家宋清輝在接受《產經新聞》記者採訪時指出，當前房地產調控雖然成效明顯，北京上海房價全線回落，但對大多數剛需購房者來說，還是可望而不可求的，只能「望房興嘆」。此次北京擬推「共有產權住房」，就是為了解決剛需家庭的住房困難問題，支持夾心層首次購房需求。通過政府和老百姓一起努力解決住房困難的方式，實現購房者的住房夢想。

中信證券研究院在其研報中指出：共有產權制度，就是政府向需要住房保障，但又無需政府直接提供租賃性保障房的廣大夾心層提供的一種事實上的住房資金支持。只不過這種住房的資金支持，並不來自於金融機構，而是來自於政府的土地出讓金收益。因為真實需求的存在和居民買房槓桿率偏低的事實，使得這種對居民的加槓桿是可持續的，也是能解決一系列問題的。

充分發揮綜合效應

嚴躍進認為，類似此番「共有產權」的創新機制應該繼續給予扶持，雖然中間有很多細節性內容，但實際上還是存在很多新的機會，畢竟購房者是比較期待的。

「對於類似的產品來說，在後續的推進過程中將有助於改變房企的拿地模式，同時也是改變住房交易和持有模式的一個重要體現。」嚴躍進說。

實際上，「共有產權」不僅是降低了購房者的「門檻」，更是一項多方受益的機制。

來自中信證券研究院的分析指出：與傳統的保障性住房相比，共有產權房的開發建設對於行為主體的地方政府來說，將有接近正常水平的土地出讓收益，存在大筆顯性化的政府住房保障開銷，且現金流入的時間早於流出的時間。明顯改善地方政府的現金流狀況，有效評估地方政府在住房保障方面的成績。

與此同時，對於居民來說，短期來看共有產權房的總價和普通商品房相差不多（淮安模式），居民獲得完整產權所要付出的代價總額較為確定，尋租動力弱，有效保障了自住需求；而從開發企業的角度來看，有可能實現開發企業社會責任和股東利益的統一，有可能將定價權部分甚至是全部交給市場。

宋清輝認為，「共有產權」並不意味著產權被限定。「所謂共有產權房，本質上是指購房者只需要承擔房屋的部分房款，就能擁有共有產權房的完整使用權，它主要是拿來住的，實際上等於進一步降低了房屋的金融屬性。但是有條件的一般都會在5年後買下全部產權，等於共有產權房也可以轉化為個人完整產權，可以到市場上面交易。」宋清輝說。

新政影響幾何

共有產權房究竟會如何影響到未來的房地產市場？這無疑是外界最為關心的問題。

對此，嚴躍進說：「對於商品房來說，會有一定的衝擊，這也會倒逼開發商做改革，進而有助於繼續降低房價。」

對於共有產權房對市場的影響，中原地產首席分析師張大偉在接受《產經新聞》記者採訪時對此作了明確的分析。

「首先，明確了共有產權房的長效調控機制，疊加2017年已經實現的超過30%的供應量，預計這部分供應將繼續增加，成為未來新建住宅市場最主要的供應形勢。從價格來看，因為共有產權，而且限制了價格，使得這部分房源的投資屬性降低，房子回歸居住；其次，從退出機制看，更加有力地保障了居民的財產權。」張大偉說。

進而，張大偉認為，「共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。這使得購房者的預期出現了轉變，而且從5年內體系內循環，到5年後可選購買政府產權，這體現了調控的回歸市場。」

與此同時，張大偉指出，「從購買對象的資格來看，共有產權房吸收了自住房的優點，並且總結了過去多年自住房發展過程中發現的一些問題。針對購房者群體有擴大，有減少，增加了新北京人，減少了北京人中帶投資屬性的非真實保障人群。」

「因此，整體來看，共有產權房有利於房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用。」張大偉說。

誠然，共有產權房也並非向所有購房者敞開了大門，一定的准入條件也使得共有產權房只能是部分人的「蛋糕」。

對此，宋清輝認為，此次共有產權住房政策的針對性和目的性都很強，因為准入條件十分嚴格，主要是聚焦無房家庭的首次購房需求。滿足居住需求、遏制投機行為的意味更濃一些。原標題：北京推「共有產權房」：利好剛需 穩定房價