黃欣偉：地鐵也分三六九等

真實的對話案例，來自兩個從業者之間：

問：某某樓盤的小三房，現在值得買么？

答：理由！

問：距離兩公里的某樓盤，單價已經6萬了，它現在4萬多。

答：（理由）還有呢？

問：XX號線今年年底要通車了。

答：（理由）還有呢？

問：這個是綜合體，自己有個商業體。

彷彿有恍惚，因為「問的那個人一直在回答，答的那個人一直在提問」，開頭的第一個買不買問題，除外。

今天講兩個觀點：一是相對優劣，二是實用價值。

早年，在有和沒有的類比中，我們對於配套的饑渴是拉在籃里就是菜，所以房地產第一個黃金十年的早期，那些可愛的愚蠢今天都嫣然一笑，是包容也是無奈，那些在售樓處配套圖示上把菜場、中介甚至建材商店都標註上去的硬湊，總比沒有好，在當時是合理的。

為什麼今天售樓處的周邊配套示意圖，滿目都是軌道、公園、賣場、休閑街？

的確，經過了高速發展的十年，上海乃至各個城市的配套發展已經成熟到一定程度，但另一個角度看，是不是也因為有了配套的豐富之後，我們主觀上本能地開始進行了配套的升級換代呢？！

以上海捷運為例，在有和沒有的比較中，最初從「有」到「規劃中有」都被拿來當作賣點，是那個賣點稀缺年代不得已而為之。如今，「規劃中有」這個仍然或勉強算是一個賣點，但在客戶端的說服力已經斷崖式降冪排列了。

上海捷運在達到十多條之後，我們有沒有人為地對各種捷運線進行分檔或者內心分檔呢？

不分高低貴賤不代表高低貴賤不存在：

不想指名道姓地說那些是高金屬捷運線，那些不是，但至少設置劃分標準還是可以嘗試，對不對或者信不信，把判斷還給消費者：

上海捷運可以按照兩端劃分為三類：

1、 從市區到市區

2、 從郊區到市區

3、 從郊區到郊區

如果按照這個劃分原則，每條捷運線的勢利指數是橄欖型——

第一類捷運是完美但概率有限，因為住在市區到市區上班的概率並不大；

第二類捷運是高頻次概率，因為消費者可以採用「根據目的地（上班點）設置購房區域」；

第三類也是捷運，但「住在郊區到郊區上班」同樣（相對第二類）是小概率事件，

這直接引出一個話題：

第三類購房者要到CBD區域上班，要發揮捷運的間接作用，即採用換乘的方式，那麼第三類捷運的價值，是不是就不如第一、二類了呢？

僅以始於莘庄終於紫竹園區的上海捷運五號線為例，2007年操作夏朵小城無數次搭乘這條線路，今天儘管沿途的房價、人流也得益於上海房價的普漲而雞鴨升天，但五號線（沿途房價）不如一二三四號線卻也是不爭的事實，原因就是——這是一條郊區到郊區的線路，到CBD區域上班、市中心休閑都是需要發揮換乘效應的。

看起來捷運無所不通達，但事實上區域繁華程度還是不能被捷運所掩蓋，一城九鎮的失敗看起來要怪行政，其實還是城市建設沒有配合到行政誇下的海口，否則「能被兌現的牛皮就不是牛皮」了。

七號線美蘭湖地區、九號線松江新城，你或許在詫異「為什麼通了捷運人氣總還是差一口氣」的同時，周邊生活配套跟上動作的「跟不上」才是真實誘因，別說房價的絕對漲幅，越過「有和沒有界限」的投資時代，「快和慢」才是評估標準。

兜了這個大圈子，回答開篇那個同行的第一個問題，想來心知肚明了。

買房人對於配套的看重可以理解，但是在城市高速衍生攤大餅的熱鬧之中，冷靜分析配套背後的實用價值，不失為一種相對老道。

為什麼早期賣房時候，講到配套說菜場而如今說超市呢？

為什麼時過境遷，如今配套首先被提及的是醫院和學校這種「非日常項目」？

為什麼老道的銷售人員，在和不同客戶的交流中，「有選擇」地強化幾個配套而非向一個外來戶介紹新城市一樣事無巨細背一遍？

一切都是可以解釋的：

第一個問題：早期買房都是父母出錢父母做主，於是老阿姨最關心的菜場和醫院，他們不上班所以對捷運並不感冒，至於超市「那多不划算」一句話就斷了念想。

而今天，買房主力人群歲數的下降、要求的提高、見識的增長，都決定了「說菜場不如說超市，因為前者不能想象便宜但能預料髒亂差。

第二個問題：今天買房人群年齡結構的下降，決定了上有老下有小階層成為了改善置業的主流人群，老人最關注的醫院和孩子最重要的學校，今天超市還能拿出來當個賣點喋喋不休么？！

第三個問題：今天的購房者伴隨著房地產和網路媒體的發展而發展並成熟，再去無中生有或者事無巨細地配套背誦一遍，浪費了彼此的溝通成本，於是「說重點」或者「說興奮點」就成了老資格銷售人員「聰明地做事」之選。

若果，某天我收到一雙內增高鞋做禮物，我會開心么？我會使用么？我會由衷感謝么？

再談稀缺的獨立思維，無論是買方或買方，世間智商筆筆硬傷。