交銀國際：前景向好 推薦房地產行業

劉雅瀚 CFA， FRM、謝騏聰 CFA， FRM﹕香港/內地房地產周報20170306

香港房地產

市場預期3月加息。過去兩個星期，市場暗示加息概率從34%上升到94%。鑒於美國經濟增長前景樂觀，市場預期2017年將會有三次加息。由於香港將跟隨加息周期，實際利率將逐漸由負轉正，我們對住宅價格持謹慎態度。

在農曆新年的驅動下，1月份的零售銷售同比增長-0.9%。奢侈品，服裝和電器貨品分別同比下跌3.9%、5.2%和17.8%。餐飲和超市商品分別同比增長5.4%和9.9%。我們注意到，儘管有節日的推動，以及遊客數量回升（同比+ 4.8%），零售銷售仍然疲弱。我們還注意到，餐飲和其他日用品的表現突出，我們預計這兩個分部於2017年將保持增長趨勢。我們預期2月銷售額跌幅將會擴大（同比下降3%），因此2017年首兩個月的平均零售銷售額將同比下降4%。另一方面，2014年的零售銷售額為4，932.36億港元，而2016年的銷售額為4，366.23億港元。若要回復至2014年的水平，2017年的零售銷售額需同比增長13%。事實上，由於港元升值和遊客消費模式的持續改變，我們認為零售銷售不容樂觀，因此2017年不大可能出現大幅增長。基於前景欠佳，我們對2017年到期租戶的零售租金持謹慎態度。因此，相比擁有零售物業的發展商，我們較看好擁有寫字樓物業的發展商。

土地市場：平安不動產資本和路勁基建的競價超過傳統的內地和香港發展商，投得黃竹坑的捷運項目。2017年，除非政府進一步收緊資本監控，否則我們預計土地市場將繼續受到公司積極競標（尤其是啟德地區）的推動而持續高漲。短期內，我們相信這將有利於香港的發展商，愈來愈高的地價則刺激市場氣氛，提高一手市場的銷售。然而，長遠而言，香港發展商面對利潤壓縮和市場佔有率下降的威脅，需付出非常高的價錢才能投得土地，導致利潤受擠壓。然而，我們注意到新鴻基等發展商正放慢推盤步伐，例如將海璇項目推遲到2018年。這反映香港發展商傾向減慢推盤以維持穩定盈利，而非追逐高價土地。鑒於競爭加劇，我們看好擁有充足土地儲備、能夠捕足短期購買力的發展商，例如新世界發展（17 HK）和新鴻基（16 HK）。

內地房地產

根據房產信息集團，2月份開發商合約銷售額下跌，均價則持平。房產信息集團的資料顯示，開發商的合約銷售額環比下跌14%，我們認為是由於缺乏遞延合約和2月份較短。另一方面，均價環比下跌1%。由於政策不明朗和按揭寬鬆，開發商將儘快推出更多項目，因此3月份銷售或會強勁。

三家公司上周公布全年業績。其中，新城發展控股（1030 HK）股息低於預期，股價急挫。時代地產（1233 HK）業績勝預期，股價升5%。我們認為，由於內地實施外匯管制，開發商或難以將人民幣兌換成港元以派發股息，導致股息率下跌。