商業地產的焦慮與機會:6萬億存量曾被低估 如今浮出

商業地產的焦慮與機會：6萬億存量曾被低估，如今正浮出水面

【編者按】來自明源地產研究院的數據顯示，目前，有超過6600萬平方米的存量商業物業資產待盤活，甚至有些商業空間剛面世就成了有待盤活的存量物業。顯然，面對如此龐大的存量物業市場，單靠房企自籌資金或其他單一來源難以撬動。而存量物業的大規模增量，也給房地產市場的下半場帶來了新的要求——這是一個「從量到質」的時代，存量資產的運營、買賣、租賃和金融化，逐漸成為倍受房地產界關注和挖掘的重點，這也更加考驗操作者的綜合實力。

那麼，在這一波商業地產存量大幕開啟之時，該有怎樣的意識、走怎樣的道路，才能成為長袖善舞者？

每經記者 吳若凡 每經實習編輯 梁秋月

存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將是房地產下半場最值得關注的大市場。

這並非一個新話題。而相比於傳統房地產開發的重資產模式，存量房市場更看重管理者的運營以及服務等方面的能力，其天生具備的輕資產屬性也更符合時代的發展趨勢。

被低估的6萬億存量市場

根據相關的統計數據顯示，2016年全國二手房交易市場大致有5萬億元的規模，租賃市場有1.1萬億元~1.5萬億元左右的規模，這預示著，一個規模超過6萬億元的存量房市場已經浮出水面。

隨之，市場生起一波存量房的改造熱潮，無論是對存量物業的產業資產化運營，還是對存量土地的持續開發，房地產已經逐漸步入存量時代的運作節奏。

而在過去二十年黃金年代里，房地產沉澱了大量的優質物業資產，按業態範疇劃分，目前的存量市場可分為商業、寫字樓、酒店、長短租公寓、創客空間、產業園區等業態。

但存量普遍存在議價能力下降的問題。以一線城市為例，頗多存量物業（包括寫字樓和商場等）因為建造時間較早、設施老舊，已經與當下的街道風貌和區域功能產生了嚴重的不匹配；加之新商業物業的不斷建成，早期商業物業的經濟價值也不斷下滑，急需改造升級。

但這批物業往往也佔據了重要的城市區位，因而即便議價能力下降，仍然有著較好的投資價值。

鑒此，在這個存量價值創造的時代，如何讓存量資產不再被低估，使得物業產生更好效益，是運營存量物業的關鍵。

存量煥新的「重」與「輕」

到底向哪個方向盤活這批存量物業？《每日經濟新聞》記者整理髮現，具體而言，存量房的改造可分為重資產改造和輕資產改造。

重資產改造，一般是金融機構通過資產買入或股權併購老舊商業地產項目（商場、寫字樓、酒店、舊廠房等）的方式獲得標的，在成功買入后，通過變更物業用途、重新定位或優化功能規劃等方式，對標的資產進行恰當改造，以便準確賦能從而有效改善物業現金流（租金收入）、提升物業整體價值。

資深地產人士薛建雄表示，這類物業一般在城市的核心地段，在確保價值的基礎上，一些金融資本通過收購改造，或者通過私募基金等方式持有運營，提升資產的溢價空間。

「不過這類模式的周期較長，沒有充足的資金實力，會難以為繼。因此，在這類存量物業的改造中，地產基金就非常重要，其扮演了募資人、財務投資人、資金供給方的角色又兼具運營管理者的身份。」薛建雄認為。

實際上，改造的難度也與物業本身有關，相比之下，舊廠房、老公房一類老舊物業的改造空間較大。而產權僅剩10年~20年的寫字樓、商場、酒店等物業，全面結構性改造的空間則很小，往往通過對配套設施以及定位的改換，來提升物業競爭力，這對成本、時間以及團隊實力要求更高。

與重資產相對的另一種模式——輕資產改造，則相對運作門檻稍低。這類模式在實際應用中也更為人熟知，近年來頻頻興起的長租公寓、長租辦公、聯合辦公等都是目前較為主流的存量改造輕資產模式。

據了解，這類模式的實質是「二房東」改造的運營模式。通過租賃或合作的方式獲得物業的使用權，之後進行改造和二次租賃，並通過兩者剪刀差獲得收益。

「這類模式的好處是對資金要求較低，但對團隊的運營管理及改造能力要求高，而且在行業洗牌下，有資金實力和規模優勢的企業才有更高勝算，目前也僅有魔方公寓、裸心社等少數幾家企業效益較好。」業內人士表示。