房地產中介從業人員：推「信」助銷 搭建住房交易「直通橋」

「依法限制或者禁止懲戒對象的市場准入、行政許可或者融資行為包括，限制取得政府供應的土地；限制取得安全生產許可證；限制取得生產許可證；限制取得房地產項目開發規劃選址許可、環境影響評價許可和『三同時』驗收許可、水土保持方案許可和設施驗收許可、施工許可、商品房預（銷）售許可、商品房買賣合同備案等……」近日，國家發改委、住建部等31個部門單位聯合印發《關於對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》（以下簡稱《備忘錄》），懲戒對象是指在房地產領域開發經營活動中存在失信行為的相關機構及人員等責任主體，包括：房地產開發企業、房地產中介機構、物業管理企業、失信房地產企業的法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業人員等。

《信用》雜誌記者了解到，在2016年7月，國家發改委會同住建部等7部門單位還聯合印發過《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，房地產中介行業是房地產業的重要組成部分。近年來，房地產中介行業發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了重要作用。但部分中介機構和從業人員存在著經營行為不規範、侵害群眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。《意見》強調，要從規範中介服務、完善行業制度、加強監管等三方面全面發力，多角度全面規範房地產中介服務標準、範圍等，並提出將集中「圍剿」市場中頻繁出現的提供虛假信息、收費不透明等問題。

僅僅一年左右的時間，國家相關部委聯合印發了兩個涉及房地產中介行業的重頭文件，都顯示出國家對該領域下大力氣治理的決心和態度。

響鼓重槌

首部住房租售法規直擊「痛點」

「這家房產中介的行為實在不誠信，為了多賺錢，竟然在房屋認購書上，偽造我的簽名和手印，而且隱瞞房產信息，希望加大對這種擾亂市場行為的曝光力度，讓買房人不再掉進這種陷阱。」海口市民張先生氣憤地表示。張先生將該房產中介舉報至公安、住建相關部門。經調查，發現該公司業務經理王某與張先生商談時，有明顯的欺詐行為。調查確認之後，海南省住建廳以違反《房地產經濟管理辦法》中第二十五條「房地產經紀機構和房地產經紀人不得有一系列行為以欺瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或強制交易」規定，對王某處以罰款1萬元整，並將王某違法行為計入信用檔案。同樣，該公司在代售該房源期間，向張先生隱瞞該代售房源取得房產證和交契稅時間均不滿兩年真實信息，也違反了相關規定。海南省住建廳責令該公司在3個月內改正上述違法行為，並記入信用檔案。整改期間，取消該公司商品房交易合同網上籤約資格，並對該公司罰款3萬元整。

近年來，消費者在與房地產中介「過招」過程中，像張先生一樣遭遇失信行為的情況屢見不鮮。北京市2014年對3萬多名年輕人住房狀況調查表明，43.8%的人在租房過程中遇到中介不良行為，甚至遭遇黑中介、欺詐中介費等問題。上海市消保委的調查顯示，僅有11%的房地產中介消費者滿意，高達84.8%使用過服務的消費者遇到過消費糾紛。上海市消保委表示，房產中介行業還存在虛標房價、隱瞞房產真實信息等問題，高達56%的房源與網上宣傳不符。在二手房日漸成為消費者購房主流的今天，行業中的大型公司尚且信用堪憂，房產中介行業整體更是面臨著全面的「信用塌方」。

針對種種亂象，住建部在5月19日就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》（以下簡稱「徵求意見稿」）公開向社會徵求意見。這是首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿，回應了百姓買房租房中最關心的問題，直擊原有住房租售市場中常見的一系列「痛點」。記者注意到，在徵求意見稿中，有將近一半的篇幅重點放在了如何保障消費者的權利。徵求意見稿明確：出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，當地政府應給與相關政策支持。

清華大學法學院教授程嘯表示，徵求意見稿的出台，有效地彌補了相關法律的空白。以前規範房地產市場的法律法規體系主要是《城市管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房預售管理辦法》以及一些地方性法規，這些法律法規以規範房地產開發企業行為為主。尤其在地方性法規方面，在住房的租賃、銷售、經紀等領域尚留有空白。

首都師範大學政法學院副教授崔俊傑表示，徵求意見稿將有利於住房租賃關係的規範和穩定。徵求意見稿搭建了『租購同權』的平台，不僅約束了住房租賃亂象無法可依的狀態，也向長期處於弱勢地位的承租人傾斜，使得房東和租客處於相同的法律地位和享有同樣的權利，從而讓住房租賃和銷售市場法治化、規範化。

制度保障

各地大力整治中介「亂象」

據統計，約有1.6億人在城鎮租房居住。而與之對應的，目前，房地產中介服務機構約有6.8萬家，從業人員將近100萬人。中介行業在為住房交易作出貢獻的同時，也存在各種各樣的問題。

今年6月，廣東省惠州、深圳等地的購房者的微信朋友圈瘋傳一個消息：惠州7月所有樓盤全部重新調整備案價，預計每平方米上調2000元-3000元。如再不果斷購買，買一套房又要多出10萬元~20萬元。不少中介機構轉發該信息，並在業主購房群內傳播，引起市場恐慌，造成了惡劣的社會影響。收到相關舉報后，惠州市房管局官方微信平台發出《關於對惠州市合聯聖實業有限公司等房地產中介公司違規行為的通報》（以下簡稱通報），明確上述謠言出自個別中介人員。通報表示，涉嫌違規的中介企業和中介經紀人都將納入中介誠信「黑名單」，叫停其業務辦理資格。

7月，山東省濰坊市住建局對該市坊子區金成房產中介服務部做出取消其存量房買賣合同網簽資格的處罰決定。據了解，該房產中介服務部被處罰的原因是，為未辦理備案手續的房地產經紀機構奎文區梨園鼎盛房產諮詢中心辦理存量房買賣合同網上籤約。經調查，情況屬實，且造成了嚴重後果和惡劣影響。按照《房地產經紀管理辦法》有關規定，該市住建局決定，對該經紀機構本次違規行為記入機構信用檔案，並收回網簽密鑰，取消存量房買賣合同網簽資格。

8月1日，北京朝陽工商分局針對近兩年轄區房屋中介投訴舉報情況對北京自如有家房地產經紀有限公司、北京萬達置地房地產經紀有限公司等15家房屋中介的七項嚴重侵害消費者權益的行為進行對外公示披露。目前，這15家房屋中介，工商部門均已列入異常名錄，屬經營異常狀態，並均以立案調查。

……

經過記者對相關案例梳理髮現，房地產中介管理部門始終以「雷霆手段」處理有關行業違規情況，加強對處於弱勢的買受群體的保護，對違規人員「不手軟」，拉黑失信人員「不含糊」。據悉，各地紛紛出台了一系列規章制度加強相關保障，同時，加大執法檢查力度，集中查處並處罰了一批違法違規的中介機構，並將違法違規行為記入信用檔案。8月3日，廣西壯族自治區南寧市住房保障和房產管理局就《南寧市房地產行業「紅黑名單」管理制度（試行）》正式徵求意見。根據文件，南寧市擬通過對房地產行業從業主體在從事房地產開發經營、房地產中介服務和物業服務管理活動中的基本信息、良好信息和不良信息進行徵集和信用評定的基礎上，將設立「紅黑名單」制度，並在一定時間內對列入「紅黑名單」企業進行相應激勵或懲戒。海南省房地產中介行業協會日前透露，目前全行業已有300多家中介企業簽訂誠信承諾書，有1000餘家企業和2000餘名房地產終結人員到各市縣房地產主管部門備案登記，約佔總企業數的80%以上。廣州市住建局發布《關於進一步規範房源信息發布的通知》，規定房地產中介機構的房源廣告信息更新要在兩個工作日內處理，不得以「獨立經紀人」的形式發布房源信息，不得利用未經委託的房源信息開展中介服務。

「地方法規為每個當地房地產中介打下了堅實的誠信底線和基礎，也為消費者提供了『保護傘』。」北京動不動海外置業公司總經理王峰對記者表示。他認為，地方房地產管理部門的管理制度與頂層設計互為補充，形成了良好的長效機制。

強化自律

攜手打造誠信交易大環境

「嚴格遵守國家和地方出台的樓市各項政策；不得有虛假廣告、虛構房源、虛標房屋價格等虛假宣傳的違法違規行為；不從事首付貸、自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務；不編造謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序，炒作房價……」在上海市房地產經紀行業誠信服務自律聯盟成立儀式上，參會房地產中介達成了以上「自律公約」。在成立儀式上，6家中介還將首批保證金支票交與市房地產經紀行業協會監管，標誌著千萬保證金先行賠付機制正式啟動。今後，如認定是由於中介方居間過失造成經濟損失的，該保證金將先行賠付。上海市房地產經紀行業協會表示，市民進行二手房交易將多了一份保障。

上海市房地產經紀行業協會常務副會長陳亮表示，此次誠信服務自律聯盟的成立對推動行業發展意義重大，聯盟對誠信的踐行，將起到帶頭作用。行業主管部門對信譽良好的中介機構，將繼續規範其合法經營、誠信經營，並創造條件鼓勵他們做實做強，以促進行業的專業化發展；對不誠信的中介機構，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價、違規搞場外配資加槓桿等行為，將出台具體的失信嚴懲措施，加大力度嚴肅查處，直至清理出市場。

上海市房地產經紀行業誠信服務自律聯盟只是一個縮影。不僅僅是在上海，在其他城市，也有類似的聯盟正在形成。鄭州、蘭州、西寧等城市也都成立了各自的「信用聯盟」。

「二手房交易量不斷增加，消費者期待誠信中介和誠信交易的呼聲也隨之提高，為凈化行業經營環境，引導市場健康發展，保護消費者合法權益，行業自身有必要主動自律、強化誠信。」河南省鄭州市住宅與房地產協會秘書長葉琦表示。「不積跬步，無以至千里。」隨著針對房地產中介公司和房地產中介人員的相關法律法規和體制機制的建立和完善，更多的弱勢群里利益將被更好的保護，從而能夠使得房地產租賃行業早日駛入健康發展的「快車道」，讓租客、中介和房東三方受益，讓群眾能夠得到滿滿的「獲得感」。