冒頭就打！北京10天出台9政策 斷絕炒房「後路」

昨晚（26號），北京市住建委聯合規土委等多部門發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定：即日起，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此，北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

10天內，北京市第九次出台樓市調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

公告要點：

在售「商改住」個人不讓買

二手「商改住」要限購

為了進一步「還商於商」，《公告》明確，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

而對於已銷售的商辦類項目，如再次上市出售，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應當符合在京無住房和商辦類房產記錄及自購房之日起在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅這兩個條件，即商辦房也納入了限購範圍。

為限制中介藉機哄抬價格，炒作商用房，《公告》規定：對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

《公告》規定，開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。同時對開發企業新報建商辦類項目的面積也做出具體規定，最小分割單元不得低於500平方米。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

公告發布之日起，如開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

專家解讀：

這一新政將會對市場產生哪些影響？

中原地產首席分析師張大偉認為，它已經不是簡單地認房又認貸這種政策內容了，它是全面改變了過去的遊戲規則，對於市場的影響就是會回歸商辦類的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是一個畸形的存在，大部分的物業成了一個類居住的物業。未來再拿商辦類土地的開發商就會要重新進行估值；而且對既有的市場交易，包括開發商手中的庫存量，包括市場上過去已經進入二手交易的這種商辦類物業，全部都會有一個非常明顯的打壓。成交量的話我們業內估計，起碼有60%以上的下調幅度，甚至有可能直接的進入休眠狀態，價格保守估計起碼要跌3成以上。

北京晨報分析認為，購房者購買「商改住」產品，實際上買到的是有法律瑕疵的產品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如稅收優惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價格優惠，不能辦理落戶。此次政策，要求單元分割面積不得小於500平方米，從規劃設計上遏制了將其建成住宅的可能性。從目前的實際情況來看，「商改住」面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類「商改住」產品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的產品，是對消費者的保護。

「蝴蝶效應」：其他城市是否跟進？

與此同時，張大偉認為，通過這次的新政，也可以看出樓市調控邏輯的變化。作為首都，北京「商改住」政策的出台也會多多少少對其它一線城市產生「風向標」的作用。

過去的邏輯大家都認為應該是抑制過快上漲，現在來看有可能就會是全面的改變為真正地執行了中央的那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。

從商辦類的這種政策邏輯來看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。這也是房地產市場調控以來的第一次，因為從來沒有過這麼徹底的把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策的出現，這點來看的話應該說從政策本身來看也會影響其他城市同類型的調控。這個政策雖然說是在周末發布的，它也沒有317當時出台那麼多媒體和個人的關注多，但其實對業內的影響應該說是歷史最大的一次。

對於其它的一線城市來看的話，我覺得效仿的可能性也很大。之前包括上海等一些城市也出台了一些針對商辦類的條款，但跟北京這次相比都要弱很多，那後續包括像上海、深圳，甚至其他一些二線城市，有可能針對商辦類的物業逐漸向北京這個政策看齊。

密集調控：

房子是用來住的，不是用來炒的

記者注意到，從3月17日北京發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，成為最嚴限購政策之後，這已經是北京在短短十天時間內連續出台的第九項樓市調控措施。

在這些政策中，無論是對二套房貸的認定，首付的成數，對假離婚的嚴控，對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，北京每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。

對此，經濟參考報將北京此輪北京對樓市調控組合拳形容為「史上最嚴」，而證券報則評論稱，這輪調控的密度、力度都超出預期。史上最嚴的限購限貸之下，北京樓市的購房需求將被進一步遏制。

商住房方面，來自易居研究院的數據顯示，2017年前兩個月，北京商住房成交量相對於2016年全年上漲53%。經濟參考報援引機構數據顯示，2015年，北京商辦類用房價格每平方米為2.64萬元，到了今年年初前兩個月，商住房均價已經達到每平方米4.54萬元。

3月17日，樓市政策收緊之後的第二日，北京市商住房單日成交量創歷史新高。這直接引發了對於商住這類原本不符合規範樓盤的政策性打擊，而且直接切斷個人購買新房的途徑，從源頭上使開發商失去了開發此類樓盤的動力。

此外，針對學區房價格過高，炒作嚴重的現象，北京市相關部門更是連發數條措施，遏制學區房炒作現象。

據北京日報報道，3月25日深夜北京市教育委員會發布消息，2017年起，除京津冀協同發展項目外，本市所有中國小校未經市教委同意不得到外地辦學，各中國小不得與房地產商合作辦學。

3月23日晚，北京市規劃國土委等部門聯合對外發布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行「三不政策」：在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記；在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶；在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

此前，北京市一個11平方米的平房過道被拿到房屋中介網站上公開叫賣，並且喊出了150萬元的高價，「過道學區房」引發關注，「三不政策」執行后，該類異形房將被徹底「封死」。

北京還對非京籍購房漏洞和假離婚購房等行為及時更新政策。3月24日，央行營管部等聯合發布的《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

北京市政府解釋，出台這一措施的原因是：「據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果」。

購房環節的嚴格限定之外，北京市再次採取行動杜絕對中介參與炒房、開發商捂盤惜售。3月22日，北京市發展改革委發布《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》要求，商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

而針對中介炒房擾亂市場，3月23日上午，北京市住房城鄉建設委約談北京十大中介機構，明確禁止中介機構參與炒房，隨後北京展開房地產中介市場執法行動。

在商辦新政出台後，3月26日，北京中介鏈家已將其App「鏈家」上的商辦項目下線。

中原地產首席分析師張大偉表示，此次政策出台後，一手商住盤明確不能出售給個人，二手樓盤購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。這種情況下，市場成交有可能出現50%以上的跌幅，而價格很可能在未來如果持續嚴格執行有30%以上的跌幅。

事實上，組合拳政策已經對北京市場供求情況明顯影響，一名開發商向記者表示，這輪政策后，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

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本期校對：劉倩

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