北京再傳大消息！樓市大殺器「處女貸」來了

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據報道，今天（3月17日）下午剛剛公布的北京樓市調控政策，其主要內容如下：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。

企業購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。

新的調控措施包含了四重含義：第一，二套房的首付大幅提高，力度空前；

第二，認房又認貸，或者說推出了「處女貸政策」，只要有貸款購房記錄（全國範圍內），就失去了低首付購房資格；第三，不發放25年以上貸款，提高了按揭門檻（相應的收入門檻提高了）；第四，限制了通過企業買住宅。

北京樓市之所以在春節之後再次火爆，房價出現失控趨勢，主要原因是兩個：

第一，北京沒有像深圳、上海那樣，在去年就「認房又認貸」，也就是推出「處女貸」政策；

第二，北京的人口可能還在高速增長。

按照北京市統計局公布的數字，2016年北京常住人口只增長了2.4萬人，遠遠低於2015年的18.9萬人、2014年的36.8萬人和2013年的45.5萬人。

但遺憾的是，我們通過最近幾年北京居民用水、用電的研究發現，過去4年裡，2016年北京居民用水、用電增長幅度最大，增幅分別達到了14.9%（居民用水）、和11.8%（居民用電），都遠遠超過了前三年。

在調控措施上，北京的力度此前也遠遠落後於深圳和上海，深圳是在2016年9月就讓「處女貸」重出江湖；上海是在2016年11月宣布的。

「處女貸」（認房又認貸，突出第一次貸款的重要性）之所以管用，是因為可以抑制住「離婚購房者」，以及通過遷移戶口或者補繳社保的跨地域購房。

我們可以比較一下目前三大一線城市限購的細節：

1、戶籍家庭只可以購買兩套住宅，非戶籍常住家庭（5年社保）只可以購買一套住宅。目前三個城市一樣。

2、單身戶籍人口，只能購買一套住宅。三個城市一樣。

3、購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，再次購買住宅：

深圳：貸款首付款比例不低於70%；

北京：購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%；

上海：購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

4、處女貸，購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的購房：

深圳：貸款首付款比例不低於50%；

5、首套房（無貸款記錄）首付：

深圳：30%；

上海：35%；

北京：35%

可見，北上深三大一線城市的限購政策到目前為止，基本上差不多了。其中深圳在首套房（無貸款記錄）上力度稍弱，在處女貸上力度也稍弱。但在二套房上的力度，深圳超過上海，跟北京差不多。

目前在全國的熱點城市裡，深圳樓市最為穩定，近期略有放量跡象，但成交價依然疲弱。深圳是2015年下半年以來樓市上漲行情的帶頭大哥，最先上漲、最先大力調控，也最先見效。

深圳的經驗告訴我們，政府只要出真招，管住房價不是問題。

附：北京此次調控房地產政策詳細內容

一、切實增加商品住房有效供應

（一）加快、加大商品住房土地供應。三季度末完成全年土地供應計劃，是去年全年實際供應量的2.5倍。同時，加大土地儲備力度，適當增加計劃外年度土地供應量。

近期北京市公布了今年的土地供應計劃，一些媒體和中介對供應計劃有曲解和誤讀，稱今年260公頃的商品住宅計劃供應量比去年減少七成。這種拿今年的計劃供應量和去年的計劃相比是很不科學的，今年商品住房用地實際供應量將大大超過去年的實際供應量。

三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。

（二）加強調度，督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

這兩個階段的房源，初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

二、完善商品住房銷售和差別化信貸政策

從其他一些重點城市來看，去年底實行「認房又認貸」，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但也實施了「認房又認貸」，而且還通過「一提一降」，適度降低金融槓桿效應，即進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

此外，還明確規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等。

三、確保新建商品住房成交均價環比不增長

（一）在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格。

（二）大力整頓、規範房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違法違規行為，並給予公開曝光。