在深圳 這三種房最值得買

  關於調控、限售、公寓、投資、總價100-200萬買光明坪山還是臨深，昨晚一場在深圳書城舉辦的樂居《超級房談》論壇把這些問題都一一剖析。潛藏在嘉賓字裡行間的深意，細看你就懂。嘉賓金句

  ·要買就現在買，在政策沒有出來之前。

  ·深圳是人才聚集的地方，高房價是沒有辦法的。

  ·現在一二線城市的並沒有強烈的資產泡沫，像深圳8%的增長速度，這個泡沫可以被稀釋掉。

  ·深圳一定會調控，但不可能是限售。

  ·先上車后改善，先有站票再搞個坐票，必須有這樣的心態。

  ·未來深圳有三種物業可以考慮：一個是豪宅物業，第二是學區房，第三買臨深（一定注意通勤時間）。

本輪調控真的有效嗎？李宇嘉：本輪調控力度空前，影響將持續到年底

  實際上這輪調控有點超出預期，上一輪調控是去年10月的時候，我們在過去9次調控的歷史上都沒有半年過後馬上又啟動一輪更大力度的調控，主要原因熱點城市的二手房房價爆漲。從政策內容上來看，除了原來的限購、限貸，新加上的限售、對商務公寓的限制，對原來不限購的外圍的限制，都是非常超預期的。

  這種冒頭擊打的思路會一直堅持下去，這個政策隨時都可能出來。我們所有的政策包括國家的政策、土地的政策、各個城市出台的政策，全部在向這個方向轉移了，所以說政策還會繼續調控下去。它的效率還跟原來一樣，拉低的速度會非常快，模式的影響會至少持續到今年年底。

  現在房價上漲根本原因不是房地產本身的供求關係的問題，最根本的是M2發行過量，第二就是實體經濟、基本投資慾望不強、稅負不高。如果不解決投機偏好，只是調控房地產本身，政策出來的效果基本上還是非常小的。

  調控后成交量並沒有顯著的下降，它在以不同的形式滲透在房地產各個領域。如果廣州對商務公寓的政策推廣到深圳，購房者總有渠道與去做這件事情。如果房地產實體被限制住了，我可以買基金，買私募，仍然進入房地產領域。我們認為從需求側這塊來說，看上去很有效果，但效果本身大打折扣。

  我始終認為，這一輪調控最主要的是要調整資金的流向。可以給資金流動的地方並沒有太多，房地產還是一個非常好的一個出路，所以這一次從政策的導向還是希望扭轉社會的資金流向。

  但是有一點，本輪調控將扭轉整個房地產的生態。這一次有不少城市已經把調控的手延伸到非住宅領域，為什麼呢？我投資不了住宅了，可以投商務公寓；商務公寓調控了，我投寫字樓，出現了一些異類的產品讓我們去進行投資。但是政府在非住宅的產品裡面進行了一些控制的手段，而這些控手段的確會影響到投資者的投資機遇，這點從長遠來說會影響整個房地產生態的變化。

深圳會不會出調控？

朱文策：深圳一定會調控，不可能是限售

  深圳一定會調。到目前為止，深圳周邊出現同樣問題的城市，都在調控。深圳不可能不調控，只不過我們現在期待它的調控是合適的，不希望出現限售的政策。

  我這樣講不是站在市場和開發商的角度說，而是從市場的角度。對深圳來說，實際上限制二手房的流通並不科學，本來供應就不足，再限制流通只會讓供應變少。所以我覺得它不會在限售角度出政策。

  深圳非住宅類的產品在過去一兩年也是比較火熱的，而且出現了大量的非住宅，轉變為住宅的用途，政策可能會從這個角度控制。

  首先深圳是有政策的，而且深圳的政策在全國來說，相對來說出得比較早，也是比較嚴厲的。今時今日深圳的政策仍然是如此，深圳不是沒有政策，這是基本條件。

  兩會開完之後，各地紛紛表態，房子是拿來住的，不是拿來炒的。深圳周邊已經陸陸續續形成調控帶，一線城市就剩下上海和深圳沒有出政策，我覺得他們都有自己很堅定的理由不出政策。

  在這一輪調控中間，如果將來新的政策要出的話，順序應該是上海、合肥再到深圳。如果深圳要出政策的話，大概會出在房貸上面。第一個是首付款，第二個是按揭利率，或者是貸款年限。從20年調到15年，從30年調到20年都是大概率的事件。

  從房貸政策來說，其實這個政策很好出，這個對商業銀行來說他們也有政策偏好。現在房地產一個很核心的問題——金融槓桿。金融槓桿必須要從源頭上去整治。最有效的做法是聯合商業銀行去了解一下深圳的金融槓桿是怎麼使用的，投資公司都是在做什麼事，這才是最核心的東西。

  深圳地方政府跟其他地方政府沒有任何差異，不是你是經濟特區，你就可以不出，沒有這個道理的。如果說房價出現上漲，100%會出政策，毫無疑問。包括二手房價格的反彈，包括類住宅的泛濫等。

  為什麼北京和廣州出了？就是因為去年漲的太厲害了。廣州去年均價漲了60--70%。北京的二手房從2015年到現在翻了一倍，漲得太厲害了，所以會出政策。

  具體出什麼政策，我覺得現在政策講究第一冒頭擊打，第二精細化。確切針對哪一類房子在漲，哪一些區域在漲，我覺得這個就是政策的範疇。

  我會分開兩邊看，我覺得還是會出一些政策，但是可能主要是針對非住宅的一些產品。

  第一點剛才我提到，這一輪我理解政府的理念，應該是要引導資金往正確的方向走。非住宅的物業，商鋪也好，工業類型的也好，寫字樓也好，其實都是希望能夠作為一些商務活動、經濟活動的場所，這段時間政府可能希望更能夠正確引導這一系列物業類型的走向，使得我們深圳產業發展為核心的城市，能夠讓我們做實體經濟的單位和機構獲得一些更好的經營環境，在非政策住宅會有一些政策出現。

  對於住宅來說，其實我覺得這一輪深圳可能會非常謹慎。其實多幾個限制的房地產市場真的會受不了，因為我們都在評論2015年深圳房價很急，最根本的原因之前的一些行政干預遺留下來的一些後果。如果深圳的住宅市場在繼續無限量做很多行政干預，不排除它有一天稍微有一點鬆動的時候又迎來反彈。

政策焦慮期，買還是等？

玉家雄：擔心一買房就出政策，是黑洞心態

  大家如果真的是買來居住的話，其實什麼時候都可以買。買房應該當做存錢的行為。從深圳這個地方來說的話，資產升值的機會還是比較高。

  認為政策一出房價就會跌的心態，主要是因為太迷信政策了。深圳的政策實施了那麼多年，深圳的房價還不停地漲。很多人怕買了房之後就遇到政策，我會形容這種心態是黑洞心態，所有人買股票都希望在最低的時候買，最高的時候出。在深圳現有的政策底下，你也不可能今天買，明天賣。

  自用的話，我還是提倡大家可以買，如果買來投資我覺得還是需要有一些選擇。從過去的幾年情況，我們發現類住宅的資產升值很多時候是跟著漲，但是速度是遠遠沒有住宅那麼大的，所以在這些方面是可以審慎考慮。

徐楓：二季度是自住客入市最佳時機

  如果大家買的話，最好是考慮自住的需求。

  因為我們現在對商品住宅的定義，是資產泡沫。如果你是按照投資去買的話，很可能是接在調整期的高位。現在很有可能是接盤的狀態，還是建議自住。自住狀態最好時期就是第二季度，為什麼？

  因為政策還沒有出，市場是一個混沌的狀態，一旦政策出來，最直接的就是有效供給會劇烈下跌。現在70%的成交都是小業主對二手房的成交，所以政策面影響一定是小業主居多。而對開發商來說，政策一旦出了，開發商整個供應的策略也有全面的調整，他也會觀望，整個供給也會下來。

  所以就變成了供給下來，價格橫盤，到時候那個市場就是牛皮市的狀態，要買就現在買，在政策沒有出來之前。

  粵港澳大灣區的職能分佈上，香港是金融中心，是面向全球的要素分配中心，深圳是創新中心，創新範圍和創新動力最好的地方，這意味著這個城市的房價不會低。

  這是人才聚集的地方，高房價是沒有辦法的。其實東亞國家，比如韓國的首爾、日本的東京、台北，人口都集中在這些地方，整個國家最精銳的人才、創新的科技、前幾大企業都在這個地方，它的未來會怎麼樣呢？東亞國家沒有一個說它的首都，或者首位城市房價是低的。

  我願意跟大家分享一下，從長期的角度看，一二線城市它房價形成的機制是什麼樣的。 調控的政策並沒有在長期內扭轉房價上漲的趨勢，在深圳也好，在北上廣四大城市都能看到為什麼會這樣？因為我們的房價並沒有想象的那麼嚴重。

  現在一二線城市的並沒有強烈的資產泡沫，如果未來經濟持續到現在，像深圳8%的速度增長，那個泡沫可以被稀釋掉，這是從歷史角度看。從橫向角度看，我也沒有看哪個大城市管理自己的房價，新加坡83%以上的人住在租屋裡，但是新加坡的商品房目前最好的地方要比深圳貴多了，這是他們用80%住在租屋裡實現的結果。

  我們現在看香港，香港有50%的人擁有了住房，這是現在除了大陸以外，國際化大都市裡面自由率最高的經濟體。我們到了倫敦紐約、東京、首爾所有的城市，它的住房自有率都在50%以下，大部分人都在租房子。從橫向的角度看，沒有一個國家或者經濟體很好地管理了它的房價不漲，但是這樣的加稅，嚴重稅費有沒有阻止房價上漲？沒有。

  深圳現在有1041萬套房，按照均存量來看，供需早就平衡了，為什麼房價還要那麼恐怖？因為有650萬套的房子是小產權房，商品房佔了12%。你去跟香港對比你就可以看到深圳和香港在這個上面是不一樣的，深圳還有供應短缺的問題，解決不了這個問題永遠沒有辦法阻止房價長期上漲。

  我們可以跟國際城市對標，但是為什麼我們的房價要跟國際城市的對標？前提是，我們的福利跟國際城市的福利對標。

  我現在跟大家說新加坡的福利房，保障性住房占整個住宅類商品50%以上，所以你商品房去到天價，對中低階層沒有影響，在深圳你說我們的保障房佔比是百分之多少，有資格跟新加坡對標嗎？我覺得沒有。

  第二個深圳沒有房地產資產泡沫，這個觀點我也表示不能認同。我們說資產泡沫是用兩個數據來算出來的。第一個就是折現，隨便說一個房子，它中間的租金折到現實中間差了800萬，你跟我說這個沒有泡沫，這個是不能接受。第二個房價收入比也好，或者住房負擔比也好現在是遠遠超出剛需的能力。深圳6萬多塊錢的房價，你跟我說這個房價不高，沒有泡沫我覺得這個觀點也很難接受，我只想反駁這兩個。

臨深還能買嗎？

玉家雄：臨深值得考慮

  一些發展得相對比較成熟的臨深區域，潛力蠻大的。五年前聽到是天方夜譚，但我身邊已經有朋友、同事是這樣的情況，將來這個趨勢我相信會更明顯。在深圳賺錢，去到惠州、東莞買房，他們的經濟承受能力肯定很高，也會帶動那些地方的房價上漲，如果投資在合理，我相信現在買臨深的大部分是投資行為，現在還是值得考慮。

  我是上海人，但是我沒有在上海買房子，我是在崑山買房子，崑山隸屬於蘇州，蘇州到上海的城市軌道的列車15分鐘一班車，比在上海買房子的成本要降很多。所以我建議如果你真的不是那麼關心深圳的城市概念，你完全可以買在臨深片區。如果你是一個更理性的決策，是否能考慮接受租房。

  常住公寓的供應量在增加，租金比較穩定，那是很好的租賃選擇。租賃沒有首付，租金就幾千塊錢，買房子現在隨便都是一百萬錢以上的，所以月供的錢何不拿來投資別的東西？我覺得作為大家現在時代的人，不要太局限於過去的老思路，非要買一個房子，做一個房奴，不同的時代有不同的策略，思想可以變一下。

李宇嘉：先上車後補票是比較好的購買模式

  近兩年很多大城市的年輕人都住在外圍，通勤一小時。但是在我們國家真不行，我們國家有最後一公里的問題。比如說捷運修到了外圍，但是你在捷運上的時間可能只用一個小時，你可能上捷運的時間要半個小時，下捷運的時間也要半個小時，甚至超過半個小時，這樣你通勤的實際時間是兩個小時。我相信我們政府還在努力，改善最後一公里的問題。

  還有一個問題，大家在中心區工作，住在外圍，但是大家如果有能力，買深圳的房子沒什麼問題。如果沒有能力可以住在龍華，你可以買一個小的，再換成大的，你可以買到特區外再到特區內。先上車后改善，先有個站票再搞個坐票，必須有這樣的心態。到外圍買房沒有問題，通勤的效率會慢慢改善，住房有一個階梯性的住宅消費，這是比較好的購買模式，謝謝大家。

  一個是豪宅物業，第二種物業，學區房。深圳市是人口紅利最後一個享受的城市，因為到現在為止深圳人平均年齡是34歲，是最年輕的城市。二胎政策放開之後，我們國小的數字接近100萬，這種增長速度是非常恐怖的，那麼學區房它在未來都是非常剛性的。雖然深圳的教育不怎麼樣，但是因為你的人口太多了，小孩的人口太多了，所以學區房一定會出現非常嚴厲的剛性。

  第三類的物業，剛才也提到了到臨深去買。臨深這個地方有很多坑，大家一定要謹慎一點。我的建議是，一定要控制通勤時間在1小時左右，不要多，千萬不要說到1個半甚至2個小時。通勤時間是李博士談到的，門對門的時間，不是路上再多出來的時間。

  玉家雄：剛才這位觀眾也提到無論是自住以及投資，其實剛才你說的兩類，兩個選擇裡面我毫不猶豫會跟你說肯定是買深圳的物業。

  主要原因，如果自住，首先我假設你還在深圳上班，主要在深圳生活，你當然是買深圳的物業可能會比較方便，買臨深怎麼改善也好，也不如在深圳方便。

  現在的房地產市場已經成為半投資的市場，將來從投資的角度，全世界都普遍出現錢聚集的地方，資產的價值也會升值的相對比較有保障，所以從投資的角度我也會建議你還是買深圳的物業。

  李宇嘉：從國家的政策上，從去年底開始，一直到現在對樓市的政策就是，要疏導熱點城市的需求到周邊。深圳和東莞惠州的軌道交通規劃已經有了，大家規劃了很多條，到莞惠的軌道交通也已經開工了，政策上是鼓勵大家去周邊買房，大政策是這樣。未來的樓市屬於都市圈，在政策上是毫無疑問的。

  東莞還是比惠州好一點點，東莞來講，它的製造業比惠州好一些，惠州經過上世紀90年代樓市泡沫，到現在還是受很大的影響。那一波樓市泡沫，大家可能不太研究這個，那波樓市泡沫也是製造業發展最火熱的一段時間，也就是說製造業90年代和2010年，這20年是發展最好的，惠州就是因為那會兒的樓市泡沫，它的製造業就不行了。製造業有基礎設施，所以還是傾向東莞更好一點。

  玉家雄：其實這個命題是一個偽命題，如果你今天具備買一百平米的能力當然買一百平米。以往這個命題我們更多假設錢僅僅購買小戶型，先買個站票及如果這個城市的房價，我可以不停地去換更大的一些戶型。

  剛才這位觀眾的提到的想法我覺得應該對我們換的頻率，換的次數可能有更多的影響。剛才我們的徐總也提到，下來的一些政策的導向是改首付，改按揭的周期。你第一套房要升值的幅度可能更大，你才有能力去換第二套房。希望我們能夠把購房的時間儘快，能夠完成第一套房子的購買，才可以享受整個裡面資產升值的紅利。

  朱文策：我自己對公寓設計的制度不太認同。但是我們對這些商務公寓是不承認的居住功能，如果承認就要提供教育資源，現在我們的商務資源沒有這些，如果從我對公寓現在的理解，是貨幣推動型。

  在買公寓這一塊，好的地段當然可以買，因為它的對於你來講不佔名額。如果有閑散資金做投資當然可以做這種投資，整體上假如認同它是居住類的，在深圳這樣大的供求關係大的理解中，我不認為它有太大的風險，但是有一點要注意，你的資金成本和你的月供能力。公寓的稅費和居住是不一樣的。在稅費這一塊一定要考慮清楚。