深圳樓市供給側革命：成交量下滑40% 供應量去年兩倍

深圳樓市供給側革命：商品房供應是去年兩倍

歷時九個月，深圳樓市仍處在去年10月出台的「10.4新政」的調整階段。行政管制下，成交量價不再抬頭，大膽的炒房客遁走。

恰逢年中。深圳中原發布的樓市成交數據顯示，2017年上半年深圳全市成交105萬平方米，對比2016年下半年下滑40%，價格由去年11月的54986元/平方米下降至今年6月的54492元/平方米，跌幅小於1%。價格反應存在滯后，是量價下跌幅度差異較大的原因之一。

深圳市政府調控樓市的思路不止於限購限貸等強制性措施。房價大漲的本質是供應失衡，深圳有意從供給側角度，通過增加土地供應、住房供應、培育租賃市場、籌建保障房來解決住房之困。7月11日，深圳發布《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》，與7月7日發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》相呼應，均印證了供給側改革的思路。

商品房供應增加一倍

7月11日，深圳市規土委發布的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》指出，2017年度計劃供應建設用地1350公頃，其中下達給各區1200公頃，預留指標150公頃。通過對比發現，此數據總量與2016年相同。

不同的是政府對不同類型用地指標的分配。根據2017年度計劃，將供應產業用地203公頃，商服用地98公頃，通過新供應用地、城市更新及返還用地保證指標的落實。

2017年度計劃供應民生設施用地681公頃，其中新供應600公頃，通過城市更新改造實現供應81公頃。

最值得關注的是居住用地的供應。過去，深圳由於土地稀缺，沒有居住用地出讓便能輕易成就地王，引發江南海北的一眾房企爭奪。今年，深圳有意增加居住用地的供應，來平抑地價、增加住房供應。

數據顯示，2017年度，深圳計劃供應居住用地218公頃，其中新供應32公頃，城市更新供應100公頃，返還用地供應86公頃。

居住用地包括保障性安居工程用地和商品住房用地。218公頃居住用地中，保障性安居工程用地計劃供應50公頃，商品住房用地計劃供應168公頃(包括新供應7公頃，通過城市更新供應75公頃，通過返還用地供應86公頃)。

而根據《深圳市2016年度城市建設與土地利用實施計劃》去年深圳計劃供應的居住用地僅125公頃。對比可發現，2017年居住用地的指標同比增加了74.4%。

與之相匹配的是，7月7日，深圳發布《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》。這份計劃指出，2016年，全市計劃安排建設商品住房4.3萬套，建築面積387萬平方米；而2016年全市新增安排項目約4.42萬套，計劃完成率102.8%，建築面積約398.1萬平方米，計劃完成率102.9%。

但2017年，深圳計劃新建商品住房8萬套、建築面積720萬平方米，這個數據是2016年的兩倍。

保障房方面，2016年深圳計劃新增安排建設保障性安居工程項目4萬套、建築面積約209萬平方米，實際落實人才住房和保障性住房40093套；而2017年度，深圳計劃新增安排建設保障性安居工程項目5萬套、建築面積約277萬平方米。

也就是說，且不論發生在存量房市場的交易，光是新建商品住房和保障房，深圳在2017年度的新增供應便已達到13萬套。

行政成績單：量跌價穩

於深圳而言，去年「10.4新政」后，便沒有嚴格的政策出台，只是跟隨其他一線城市對商辦物業進行建築設計方面的限制。多名業內人士認為，深圳目前調控的力度和對市場預期的影響相對理想。

然而，這是中短期內調控政策的作用力，主要是為避免過度投機及由此導致的收入不平等的社會問題，但這種作用力並不能長久。長期的壓抑需求造成市場扭曲求不來一個健康的市場，更非調控的最終目的。深圳市政府希望在市場之外，通過政府的干預，建立一套長效機制來引導房價平穩發展。

「供給側」是其中繞不開逃不開的關鍵詞。長期以來，政府調控均著重需求側，限購限貸限售等政策均如是，但市場失衡的問題在於供給側。深圳等一線城市房價暴漲的根本原因是人多地少、供應不足，「開源」是關鍵的一步。

按照深圳市政府的思路，供給側結構性改革主要通過執行限購限貸等調控措施來抑制投機，與此同時，加大居住用地供應力度緩解供求矛盾、拓展人才住房和保障房來源，構築多層次的居住體系。

發展長期公共租賃住房也被認為是解決供給側改革的重要措施之一。

在一個長租公寓的相關發布會上，深圳住房和建設局房改處處長王德響指出，目前深圳公共住房存在缺口，單是「十三五規劃」中缺口就高達20萬套，必須靠政府和市場合作來解決住房缺口的問題。

王德響透露，「深圳市政府正考慮和某長租機構建立一個長期的合作關係，通過PPP或者通過市場的機制來選擇幾家機構進行，像攜程酒店一樣讓租客上網點開界面去選擇，由政府給予住房補貼。」

但租賃市場需要培育，從供給端入手解決樓市問題也需中長期后才能發揮效果，短期內觀察深圳樓市的變化還需看調控政策帶來的效果。

事實上，在「10.4新政」的作用下，2017年上半年，深圳樓市持續呈現低溫狀態。根據深圳中原數據，新房成交量大幅下滑，而全市二手住宅共成交約2.9萬套，同比減少51%。不過，由於價格反應存在滯后性，無論新房還是二手住宅，目前的價格波動均不大。

對於深圳樓市未來的走勢，戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端表示，「10.4新政」一步到位的調控令市場降溫並價格回穩，如果政策環境不發生改變，市場將持續當前的平穩狀態。

回到供應的源頭上，今年上半年深圳土地市場供應成交表現冷淡，全市共成交27宗土地，佔地面積49.16萬平。 其中，上半年無一例住宅用地掛出，工業用地和商辦用地作為主要成交用地，一共成交39.7萬平，佔總成交比例超過8成。考慮到全年計劃供應指標，下半年將迎來土地出讓的重頭戲。