合同約定的違約金低於實際損失，守約方有權主張賠償實際損失

裁判要旨

1. 違約金責任與違約損害賠償責任，均為違反合同的民事責任形式，且都具有補償的性質，即違約金請求權與損害賠償請求權之間的關係不是選擇之債，而是不同權利請求權的選擇性競合關係。

2.守約方所遭受的實際損失高於約定的違約金數額，即違約金不足以填補違約所造成的損失時，守約方有權自主選擇主張損害賠償請求權。

3. 賠償損失是違約方承擔違約責任的一種方式，是一種民事法律責任，其目的在於填補受害人的全部損失。損失應完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。

4. 因逾期交房違約造成的損害，由於房屋的租金損失與房屋買受人可能遭受的損失存在最大程度上的相似性，故租金損失可以作為確定損失的依據。

上訴人某某房地產開發公司與被上訴人母某某、劉某某商品房預售合同糾紛案

案例索引

重慶第一中級人民法院（2015）渝一中法民終字第01577號民事判決書

案情簡介

2012年8月3日，某某房地產開發公司取得涉案房屋預售許可證。2010年9月29日，母某某、劉某某（乙方）與某某房地產開發公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定，甲方銷售的商品房為預售商品房。乙方購買甲方的房屋，建築面積257.46平方米，房屋成交總價1579464元。乙方採用按揭方式付款，首付799464元於2010年9月28日付清，餘款780000元辦理按揭。第三條約定商品房用途為住宅。第七條約定，屬預售商品房的，甲方應當在2011年12月31日前，依照國家和地方的有關規定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方應在發生之日起30日內書面告知乙方，甲方可據實延期交房。本商品房交付時應當符合以下條件：本商品房已通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。第九條約定，除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，……逾期超過90日後，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應當自解除通知到達之日30日內退還全部已付房款及利息，並按已付房款百分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第七條約定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之一的違約金，並於該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金。

合同簽訂后，母某某、劉某某支付了某某房地產開發公司購房款及稅費。但涉案房屋沒有辦理竣工驗收，也未取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》、《新建商品房屋質量保證書》、《新建商品房屋使用說明書》。某某房地產開發公司逾期未交付房屋。

母某某、劉某某陳述，房屋未交付的原因系某某房地產開發公司挪用業主資金導致資金短缺，某某房地產開發公司陳述是外牆保溫等級提高導致外牆還在施工中，且有裝修、供電等工序未完成，尚未達到交房階段。合同雖然約定了延期交付違約金，但實際損失大於違約金，故母某某、劉某某選擇主張損失，母某某、劉某某主張的損失即為逾期交房租金損失。

母某某、劉某某請求判令：1.某某房地產開發公司賠償母某某、劉某某2012年1月1日至2013年9月30日因逾期交付房屋產生的損失270333元；2.某某房地產開發公司立即交付房屋；訴訟費、鑒定費由某某房地產開發公司承擔。

某某房地產開發公司一審答辯稱：母某某、劉某某起訴的逾期交房損失不符合合同約定，且未達到支付期限，並且沒有證據證明；涉案房屋尚不具備交付條件；逾期交房是基於公安部公消（2011）65號文件，該文件對建築物外牆等級由B級調整A級，導致某某房地產開發公司重新進購保溫材料，組織施工隊進場，該情形系不可抗力造成的延期交房，不可歸責於某某房地產開發公司，某某房地產開發公司不應承擔責任。綜上，請求駁回母某某、劉某某訴訟請求。

一審裁判理由與結果

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規定：「依法成立的合同，自成立時生效。」第六十條規定：「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」本案中，某某房地產開發公司在起訴前取得商品房預售許可證，《重慶市商品房買賣合同》是母某某、劉某某與某某房地產開發公司真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方應當嚴格按照合同約定履行自己義務。《重慶市商品房買賣合同》約定交房條件為通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，且在驗收交接后，還需提供《新建商品房屋質量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。涉案房屋尚未通過竣工驗收，未取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》、《新建商品房屋質量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》，故母某某、劉某某要求某某房地產開發公司交付房屋的訴訟請求，該院不予支持。

《中華人民共和國合同法》第一百一十二條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。本案中，某某房地產開發公司未按時交付涉案房屋，雖《重慶市商品房買賣合同》約定了逾期交房違約金，但母某某、劉某某未主張違約金，而主張逾期交房的租金損失，符合法律規定。母某某、劉某某主張的2012年1月1日至2013年9月30日期間的租金損失經海特公司評估為162200元，該院予以支持。

母某某、劉某某與某某房地產開發公司分別對評估報告提出評估對象用途、評估標準方面的異議，該院認為，根據雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，涉案房屋的用途為住宅，海特公司按照住宅標準進行評估並無不妥；因涉案房屋所處地段的特殊性，海特公司在評估過程中進行了適當考慮，在住宅的標準上有所提高，具有合理性；由於相關部門並未公布市場租金水平信息，海特公司採用市場價值標準對案涉房屋的真實租金標準進行評估亦無不妥。對母某某、劉某某與某某房地產開發公司對評估報告提出的異議，該院不予採信，對海特公司出具的評估報告，該院予以採信。

某某房地產開發公司辯稱逾期交房損失不符合合同約定，且未達到支付期限，該院認為，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》只對逾期交房違約金的支付期限作了約定，未約定逾期交房損失的支付期限，故對某某房地產開發公司的抗辯，該院不予支持。

某某房地產開發公司辯稱未交付房屋的理由是根據公消（2011）65號文件，某某房地產開發公司將防火等級由B級調整至A級，系無法預見的不可抗力導致延遲交房，但某某房地產開發公司未舉示充分證據證明該文件實際影響了以及多大程度上影響了交房。該院認為，雖然國家在案涉房屋修建過程中發布了該文件，但該文件發布時間為2011年3月14日，距離約定的交房期限2011年12月31日尚有近十個月的時間，某某房地產開發公司可在該期間內積極採取有效措施避免延遲交房；況且，截至本判決作出之日2014年11月，文件發布已逾三年，某某房地產開發公司仍未實現交房，可見文件的發布與延遲交房無必然聯繫。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十二條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，判決：一、某某房地產開發有限公司於本判決生效后十五日內賠償母某某、劉某某2012年1月1日至2013年9月30日逾期交房損失162200元；二、駁回母某某、劉某某的其他訴訟請求。案件受理費5355元，評估費1494元，由母某某、劉某某負擔2000元，由某某房地產開發有限公司負擔4849元。

二審裁判理由與結果

某某房地產開發公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，並依法改判駁回母某某、劉某某的訴訟請求。主要事實和理由：一、雙方當事人在商品房買賣合同中明確選擇了逾期交房的違約責任的體現方式是違約金，而非違約損失。同時，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定，只有在沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，才適用參照租金標準確定違約責任的支付數額。雙方已經選擇了違約金作為違約責任的體現，根據「約定優先」的原則，母某某、劉某某就不能單方選擇「違約損失」作為主張「違約責任」的方式。二、對違約損失的司法鑒定，並不影響本案違約金將作為違約責任的體現方式。確定損失金額，主要目的是使違約金在合法的前提下的處理更合理，而非取代違約金或者改變違約金約定的性質。租金損失之鑒定結論的作用僅限於對違約金的調整，絕不能取代雙方約定條款，關於款項支付的時間節點仍應按合同約定執行。三、違約損失是補償性的款項，違約金也是以補償性為主、懲罰性為輔的款項，從性質上講二者均是填補性功能的款項，針對同一事實二者不可兼得。四、雙方簽訂的合同版本是重慶市房屋管理部門和工商行政管理部門共同監製制定並廣泛應用的範本合同，對雙方當事人具有約束力，法院應維護範本合同的嚴肅性和穩定性。因此，一審判決適用法律錯誤，請求二審法院依法予以改判。

母某某、劉某某答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」和第一百一十二條「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。」的規定表明，賠償損失與其他違約責任可以並用。並且，違約損害賠償責任是違約方承擔違約責任的一種方式，是一種民事法律責任，其目的在於填補受害人的全部損失。本案中，某某房地產開發公司逾期交房已構成違約，且該違約行為給母某某、劉某某造成了損害，故母某某、劉某某有權根據上述法律規定要求某某房地產開發公司賠償損失。

同時，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」的規定，損失應完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。本案系因逾期交房違約造成的損害，由於房屋的租金損失與母某某、劉某某可能遭受的損失存在最大程度上的相似性，故租金損失可以作為確定損失的依據。

另外，違約金責任與違約損害賠償責任，均為違反合同的民事責任形式，且都具有補償的性質，即違約金請求權與損害賠償請求權之間的關係不是選擇之債，而是不同權利請求權的選擇性競合關係。本案中，雙方當事人之間雖然有關於逾期交房違約金條款的約定，但母某某、劉某某因某某房地產開發公司逾期交房違約所遭受的實際損失遠高於約定的違約金數額，即違約金不足以填補違約所造成的損失，故母某某、劉某某有權自主選擇主張損害賠償請求權。因此，某某房地產開發公司關於母某某、劉某某不能單方選擇「違約損失」作為主張「違約責任」之方式的辯解，沒有法律依據，本院不予支持。

綜上所述，某某房地產開發公司的上訴理由均不成立，對其上訴請求應予以駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院依法予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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