南京上周新房成交環比下降5成，二手房交易量江寧連續4周居榜首

1、第33周多多說（8.14-8.20）

本周南京租房新政出台，推進「租售同權」，試點「商改租」，鼓勵開發企業、個人投入到租賃住房市場中來。另有二線城市中的長沙、濟南放鬆購房、落戶政策，實則為各大城市爭搶人才的戰略，並非市場解讀的限購政策取消。

從南京樓市情況看，土地市場再掛8幅地塊，其中2017G43地塊試點租賃新政，若達到限制價，競得的保障房面積中可能會含有租賃用地；新房市場受上周無住宅上市影響，成交量環比下降超5成，本周開盤6個項目，並非每個項目都賣得好；二手房市場則出現「量價齊升」的特徵，江寧區連續4周起到主要的支撐作用，掛牌均價方面，本周環比略有上漲（34元/㎡），依舊呈現盤整特徵。

2、一周政策解讀

（1）南京租賃新政

8月18日下午，南京出台租賃新政，推進「租購同權」，主要內容包括一是出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，逐步實現購租同權；二是支持和鼓勵居民出租閑置住房，提高居民財產性收入，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前免征增值稅；三是試點商改租，主要是針對位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於捷運站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房，以幢或單元為基本單位，按規定可改為租賃住房；四是出讓5萬平方米以上宅地時要配建5%保障房，出讓用地競價達到限價后競建的保障性住房中也將包括一定體量的租賃住房；五是鼓勵房地產開發企業、物業服務企業以及各類機構投資者設立專門的住房租賃企業，開展住房租賃經營業務，今年內這樣的試點企業將不少於4家，到2020年底不少於10家。

政策解讀：南京出台住房租賃新政，一方面，鼓勵個人、開發企業參與租賃市場的構建中，後期可供租賃的房源將增多，對於租房一族來說，選擇性增多，且房租可能會有小幅下降；另一方面，試點商改租，對於一些在軌道交通附近，銷售不好的公寓項目，有可能成為租賃試水的項目。

（2）周邊城市放鬆落戶政策

8月19日，長沙對在本市工作、具有專科及以上學歷或技師及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制；濟南則放鬆了落戶政策，參加濟南市城鎮職工養老保險滿1年，擁有合法住宅用途房產（含居住性質公寓）並取得房產證或不動產證的，可申請落戶濟南市區。這兩個城市出台的政策，被解讀為長沙、濟南限購政策取消。

政策解讀：兩個城市出台的政策，其實都是針對爭搶人才的政策，對特定人群在落戶還有購房上略有放鬆，並不能解讀為限購放鬆。限購政策短期內並沒有放鬆的勢頭，一方面全國樓市調控壓力猶在，政策還有進一步從嚴的可能性，短期內不會放鬆；另一方面，即使限購政策退出，也是一個逐步的過程，不會突然退出。

3、土地市場

8月19日，南京在出台租賃新政后，國土局再掛8幅地塊，其中，含住字用地有5幅，另外3幅商辦、商業文體項目用地，六合金牛湖文旅和方山夢工廠就在裡面。從分布區域看，六合有3幅，主要在龍池、金牛湖周邊；江寧東山、方山均是住宅用地，其中東山G45地塊限制價達到19615元/㎡，若能成交，與周邊的地價基本持平；另外城南的西善橋、鐵心橋分別有1塊土地，西善橋的G43地塊，地塊體量不小，作為租賃政策的試點地塊，若競價達到地塊的限制價，則競保障房面積中可能會含有租賃住房。

4、新房市場

本周受上周住宅無上市影響，南京新房成交量降至478套，環比下降超5成。

從本周市場情況看，共有6個項目開盤，其中住宅項目3個，推出822套房源，公寓項目3個推出1856套房源。從住宅銷售情況看，僅有弘陽禹洲時光印象賣完，其餘兩個盤均未公布銷售情況。從公寓市場銷售情況看，只有位於浦口高新的星悅城全部賣完，其餘兩盤並未全部賣完。可見，當前樓市行情已出現分化，並不是每個樓盤都賣的很好，一些地理位置優越、價格有比較優勢的樓盤才會比較暢銷。

5、二手房市場

8月第三周，南京二手房市場呈「量價均略有提升」的特徵。網上房地產數據統計顯示，南京二手住宅過戶量為1928套，較上周有小幅增加；從區域上看，江寧連續4周佔據冠軍位置，且佔比基本為1/3左右，表現非常突出，這主要與江寧區6月以來掛牌價持續下降相關；另外本周浦口區和秦淮區的成交量也有明顯的增加。從房價看，全市掛牌均價「微漲微跌互換」的盤整特徵依然明顯，本周環比略有上漲（34元/㎡）；從區域上看，建鄴、江寧、六合、雨花等4區有所下降，其中雨花區降幅比較大，主要是來自小行、鐵心橋、板橋等區域。8月18日，南京住宅租賃試點方案發布：提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。這意味著，在嚴控的背景下，部分購房者會推遲購房時間，交易時間也會拉長。預計至月底二手房交易量不會有明顯的變化。