關於投資澳洲房產的秘密,你知道幾個?

在今天的悉尼，房地產市場日益膨脹，甚至在，澳大利亞房地產的熱銷盛況也是眾所周知，國內購房者搶購澳洲房產已是屢見不鮮，國內各路富豪拿下澳洲豪宅的新聞也是不絕而耳。就在不久前的2012年，客戶斥資42億澳幣進入澳大利亞房地產市場。各大首府高昂的房價，驚人的清盤率，不斷上漲的成交中間價和租金都在見證澳洲房市的繁榮。

面對這樣的盛況，討論聲自然此起彼伏。Knight Frank國際公司的主席Lord Andrew Hay就曾經表示，澳洲房產較全球房產而言，已經算是便宜的了，澳洲房市不曾有泡沫之說。而最近，德勤經濟學家Chris Richardson又聲稱，澳洲房市是「危險又愚蠢」。不同的人當然會發出不同的聲音，但是要作為被購房者都接受並去思考的言論，它必須是客觀的。

世界上沒有一種事物可以做到永恆不變，即便永恆本身也是一樣。想了解這樣事物就一定要了解它的前世今生，所以關於悉尼房市的情況，我們自然也不能作出絕對的判斷，我們只能在一個特定的時段內加以展開。

房市的起落和國家經濟的發展有著必然的聯繫，最幸運的事便是跟上了時代經濟的步伐，而很少有人能趕超在時代的前頭。我們從一張線圖開始：

上圖是澳大利亞權威統計機構斯特普頓於2007年公布，展示了從1880年開始到2006年澳大利亞房市價格的變化。不難看出，自20世紀30年代之後，澳大利亞經歷了一次經濟大蕭條。金融市場的不景氣導致了房地產市場也相對低迷。

從圖中可以看出，從1880年到1950年的70年間，澳洲房地產發展平穩且緩慢，基本保持在40萬上下，浮動空間也非常有限。最高值出現在1892年前後，約57萬，而在1950年幾乎觸底，大約低於30萬。

導致這種情況的原因有兩個：

其一是當時的澳洲房產市場依舊處於改革初期，就相當於鄧爺爺剛剛在南海邊畫了一個圈。改革初期，制度不夠完善，調控不夠到位，想取得很大的發展不異於痴人說夢。

其二，澳洲是一個以農業和礦業為基礎的經濟體，而這兩大經濟行業在當時的發展都表現出平穩和緩慢。基礎行業的疲軟降低了購房者的購房需求，也自然而然的縮小了房地產市場。

由於宏觀方面的影響，悉尼的房市並沒有呈現大的漲幅，但由圖可以看出，在這幾十年間，悉尼房市的整體趨勢依舊是上升的。尤其是在第二次世界大戰之後，房價從60萬左右激升到了1990年的近100萬。

真正的分水嶺出現在2000年，2000年之前房市的漲勢猶如扶手電筒梯，到了2000年，就變成直達電梯了。在2000年到2005年之間，房價呈近75度角上升，僅僅五年時間，就從2000年的100萬左右升到了2005年的170萬左右。

這是因為就在2000年，悉尼舉辦了為全世界所矚目的奧林匹克運動會。

奧運會讓全世界的目光都投在了這個比五環還要色彩斑斕的國家，各國人民秉持著不同的文化，對澳大利亞有了全新的認識。豐富的資源、優美的環境、多元化的社會和優質的教育資源無一不吸引海外置業投資者將悉尼納入了理想的居住地。

就在不久后的2008-2009年度，悉尼每年房屋供給缺口為4200套；2009-2010年度，缺口瞬間擴大到7600套。根據SQM Research提供的數據表明，悉尼月度房屋供給量下降了6%， 年度供給量下降13.1%，一直處於供不應求的狀態。

經濟開始大幅度提升，人口數量開始大規模猛增，這大大刺激了房地產市場的需求，澳洲的房價和租金從此開始走上了上天之路。

就譬如三好學生的成長都離不開父母的教育一樣，澳洲房市至今的穩定發展也離不開澳洲政府的宏觀調控。想必大家還記得，自1988年以來，美國、英國、紐西蘭、加拿大、德國、日本的房地產市場先後都經歷了房產泡沫的破裂或受經濟危機影響而大幅度下跌。同屬發達國家，澳洲房市先後經歷2008年金融危機和2011年歐美債務危機，然而都開掛般的相安無事。這就歸功於澳洲政府對房市的保護政策以及對金融系統的有效調控。

政策無疑給房市撐起了一層保護傘，標誌性的政策也直接從根本上給房市的發展加了一把油。過早的政策就不予一提了，就在奧運會之後，澳洲政府出台的房市政策也針對性十足。

首先，2000年7月1日，為抵消消費稅對業主的影響，首次推出置業者計劃，開始了置業者補貼政策。簡單來說，就是政府給買房者金錢上的補貼，以鼓勵購房者買房，並從一開始的7000澳元補貼上升到2008年的14000澳元。置業補貼政策也延續到了現在，為廣大置業者提供了經濟上的支持。

其次，在2007年，澳洲養老金法案修改，開始允許用自我管理養老金（SMSF）去投資銀行債券中的房產，雖然澳洲養老金政策變得比天氣還快，但當時的這項決策無疑是對房產影響最大的一次。

澳洲房市近期的穩定增長毋庸置疑，單對房市的展望已喪失了自身原有的意義，不如趁熱打鐵，展望一下房產投資。

根據澳洲權威地產研究機構RP Data的數據，從1995年12月至2016年11月的過去近21年裡，澳洲八大首府城市房價累計增長330.5%，其中悉尼房價累計增長330.1%，且從長遠來看，房市的火熱會一直穩健地維持下去。

從宏觀方面來看，澳洲房市運行的「設施」相對比較完善。逾180年的市場運作經驗、房地產管理模式以及法律保障體系為房地產未來的發展提供了堅實的基礎。同時，澳洲土地私有，物業擁有永久產權，10%的首付較其他國家來說也是佔盡了便宜。

近期澳幣匯率較低，相比較高時，降低了許多移民和置業澳洲的成本。

另一方面，為加強當地經濟發展，澳洲政府對當地基礎設施建設的投資規模也進一步擴大，譬如維多利亞政府，投資了300億澳幣進行基礎設施建設。基礎設施的完善帶動的是澳洲經濟就業的發展，更多湧入的人口隨之就帶動了房地產市場的剛性需求。

微觀方面，近些年，澳洲人口增長迅速，移民熱潮相繼湧來，澳洲已經降低了132、188A、188C的投資要求，就在去年八月，西澳出台新政策：132投資額降低250萬人民幣。這項政策直接帶起一波投資移民的小高潮。

無獨有偶，雄厚的科技實力和教育資源也吸引了來自世界各地的海外留學生來澳，僅在2016年年底，海外留學生數量就接近60萬，學生占近8萬，為租房市場提供了可觀的需求量。以悉尼為首的澳洲各大城市，在這樣的人潮湧入下，房市不斷攀升。

澳洲金鼎總結

歷史見證了澳洲房市的健康與強壯，恰到好處的政策又為房市添加了一層天然的屏障，百毒不侵。由於澳洲人口的分佈與增長，各大首府的房市需求只增不減，大量海外置業者也紛紛來澳投資，由此看來，近段時間內澳洲房市依然熱火朝天。