從「購租並舉」看長效機制的建設

內容摘要：抑制炒，首先要解決住，這應該是長效機制的基本方向。

作者：鏈家研究院楊現領

「房子是用來住的、不是用來炒的」，這是今天和未來很長一段時間內房地產市場發展的總體定位和基本方針，也是房地產政策制定和實施的一條主線。立足於國情和市場規律，長效機制的設計既要解決住的問題，也要解決炒的問題。某種程度上，首要問題應該「在住，不在炒」，住的問題不解決，房價上漲的預期就會存在，炒的問題也難以從根本上解決。可以說，抑制炒，首先要解決住，這應該是長效機制的基本方向。

一、幾個關鍵問題和基本判斷

那麼，到底什麼是住？住的問題在多大程度上得到了解決？我們需要對幾個關鍵問題進行梳理：

第一，作為一個整體，城市家庭已經基本解決了住房問題，告別了住房短缺，新的矛盾是「住的不好」，首改、再改、換房成為「新剛需」。2016年底，城市家庭戶均住房套數在1.1左右，在總量上，住的問題已得到基本解決，進入住房消費不斷升級的新階段，人們不再簡單地滿足於「一宅一生」，對產品質量高、配套設施全、社區服務好的「好宅」需求越來越大。

這一輪周期中，我們看到的兩個現象也基本印證了這種轉變：其一，首改、再改成為「新剛需」，2017年上半年三四線城市居民在去庫存和貨幣化補貼等一系列政策的支持下，改善性需求集中釋放，而全國性品牌開發商近年來對三四線城市的大力布局也在供給端提供了好的住房產品，迎合了這種需求。其二，一二線重點城市進入「換房」階段，人們通過二手房市場和存量流通，「以小換大」、「以老換新」、「以遠換近」，住房的每一次交易、第一次流通都在客觀上改善了不同人群之間的住房條件，可以說，「換房」也是一種剛性需求。

第二，住的問題主要體現在一線和個別二線城市，「沒的住」、「住不起」是兩大突出矛盾，解決矛盾的關鍵突破口在於租房市場的發展，讓租房成為一種「住的方式」、一種「生活方式」。

如果只是把目光放在新房市場上，這些城市的問題基本是無解的：其一，土地供應「硬約束」，北京、上海、深圳以及其它一些重點城市普遍面臨無地可供、供地價格高等問題，不可能依賴大量的新房供應解決供的問題。其二，這些城市的戶均住房套數只有0.85—0.9，距離「一戶一套」、「一人一間」、「一人一卧」還有相當大的差距，特別是考慮到這些城市未來仍然面臨人口的不斷流入，動態的住房缺口則更難彌補。其三，房價已經太高，除了通過二手房交易和存量的流通實現換房交易，城市的新進入者幾乎已經沒有可能通過購買新房解決住的問題，退而求其次的解決方案只能是租，只有解決租，才能解決住。

第三，人口凈流入城市的「新市民」面臨著最嚴峻的住房問題，這個問題的背後既有供給總量不足的問題，也有供給結構錯配的問題，解決不足靠二手，解決錯配靠租賃。中央關於房地產市場的政策指引中，明確提出以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向。

新市民主要是指流動人口和大學生、年輕公務員等，這個群體的住房問題具有幾個明顯的特點：其一，集中在一線和個別二線，這些城市是新市民的主要流入地，這些城市也恰恰是住房供給存在短缺的地方。其二，趨於家庭化流動，更多地在服務性行業工作，不可能像第一、二代流動人口那樣住在工棚、廠區，也不像之前獨立流動，今天更多以家庭為單位，需要一個穩定的住所。其三，支付能力有限，大多數人只能租房，且租房需求以單間為主，整租的佔比非常有限。然而，現實的情況卻是持有多套房產的業主，因為租金回報率低、租房市場發育不足等原因，寧願將其閑置，也不出租，導致租賃房源的短缺。解決這個問題，只能通過租賃市場的培育和發展才能實現。其四，當他們步入婚育階段，會產生首次置業需求，且以低總價、交通便利、有學區的需求為主，而這些房子大多是二手房，集中核心城區（一二線新房豪宅化、高總價的現實使得他們基本不可能進入新房市場），在這種情況下，解決他們住的問題只能依賴二手房市場的流通，才能釋放符合他們需求的房源供給。

二、正確處理幾個比例關係

基於以上問題的分析，長效機制需要妥善處理好幾個關鍵的比例關係：

第一，購和租的比例關係。購和租是解決住房問題的兩大途徑，從國際經驗和國情出發，全國層面的購租關係應該是65%：35%，一線及重點城市的購租關係應該是55%：45%。換言之，總體上，的城市家庭65%擁有並居住在自己的住房中（這在國際上被稱為住房自有率），35%住在別人或政府的住房中，這是一個基本合理的關係。對比而言，美國、德國、日本、澳大利亞、法國等國家的住房自有率分別為63%、56%、61%、65%、69%。

從現狀來看，購租出現嚴重失衡的是一線及重點城市，國際經驗表明：越是核心城市，特別是高房價的核心城市，住房自有率越低，租房人口佔比越高。例如，紐約、洛杉磯、舊金山、倫敦、香港等國際大都市的租房人口佔比都超過50%，有的城市甚至超過60%，而北京、上海、深圳都只有35%左右。

第二，一手和二手的比例關係。一手房和二手房都是解決住房問題的重要組成部分，長期來看，全國層面，一二手的比例關係應該在40%：60%；一線及重點城市，一二手的比例關係應該在20%：80%。從房地產市場的發展規律看，二手房市場的發育、成長和壯大是房地產走向成熟的標誌。2016年美國房屋交易量約600萬套，其中二手房為550萬套，新房只有50萬套。2016年房屋交易量約1500萬套，其中550萬套為二手房，也就是說，有550萬個家庭通過二手房市場解決了住的問題。分城市看，北京、上海、深圳、廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個城市2016年二手房交易量超過新房。2016年二手房交易量達到26.9萬套，是新房交易量的2.2倍，上海交易量達到36.4萬套，是新房的3.3倍。

因此，總體來看，一線城市的二手房交易量已經佔據絕對比例，但是仍然存在發展空間，國際經驗來看，國際大都市的二手房交易量是一手的5倍以上，高的城市，甚至達到10倍。對於一些人口快速流入的二線中心城市，特別是長江中游的武漢、南京、成都、重慶、長沙等，以及省會中心城市，如鄭州、濟南、西安等都需要二手房市場的成長才能解決日益增多的住房需求。

有一個重要的衡量指標叫「千人購房率」，它是指一個城市在合理或均衡狀態下，應該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。成熟國家或市場這一指標的歷史均值分別保持在20—25之間，北京、上海和深圳的近幾年均值只有13、14、12，這個值越低，房價上漲的預期就越大。這個指標的核心含義是每個城市，每年都有一定數量的人口需要解決住房問題，而且這個數量基本是一個常數，長期來看，就應該在20左右，不然房價就會面臨很大的壓力。要達到這個水平，更多需要依賴二手房交易量的上升。

第三，租賃市場的三個比例關係。具體而言：其一是市場化租賃與政府租賃之間的比例關係，通常情況下，一個國家處於城市化早期階段時，政府在租賃市場發揮主導作用，大量提供公租房和廉租房以解決進城人口的住房問題；相反，一旦進入城市化的中後期，政府在租賃市場的佔比就會下降，政府只保障低收入群體的住房問題，這個比例大概在10%左右，且多採取貨幣化補貼而非政府新建的方式。在當前這個階段，10%也是合理的，剩下的交給市場。其二是增量開發與存量盤活的比例關係，這個比例應該在20%：80%。可以明確地說，無論在任何國家，租賃市場上的房源絕大部分都是來自於存量的私人業主房源，而不是增量建設，當前存在租賃房源不足與存量房屋閑置並存的情況，更要鼓勵存量房源入市。其三，機構化運營管理的比例，這個比例應該在50%以上。它衡量的是租賃市場上，有多少房屋是通過專業化、規模化的運營機構管理的，在北京這個比例只有不到20%、上海不到10%，全國不到5%，這應該是當前租賃市場最大的矛盾。

三、幾個關鍵舉措和政策建議

長效機制的建設是一個持續的過程，某種程度上，長效機制是由一系列關鍵領域的、小切口式的舉措組成的，現階段房地產市場的複雜度和不確定性已經很高，不存在一蹴而就的「速效葯」。真正有效的政策也未必是「大政策」，如房產稅等；往往是一些被忽視的的領域，可能會取得意外的效果。

根據以上對問題的分析，現提出如下政策建議：

第一，從租賃領域切入，著重解決一線及重點城市的居住問題。無論是住，還是租，突出問題都集中在一線及重點城市，在這些城市，解決住，靠二手；解決租，靠機構。因此，當下的切入點應該是率先在租賃市場啟動一系列供給側改革，具體措施可以是：

1）盤活存量資源，充分利用閑置土地和房屋。著眼於盤活存量，建立閑置低效土地轉讓流通制度，推進土地性質變更，鼓勵民間資本以參股、聯營、轉讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地。通過租賃稅收減免政策，鼓勵居民將空閑房屋拿出來租賃，促進已購公房、央產房和經濟適用房等非商品房性質房屋用於租賃。

2）加快住房租賃市場立法，規範租賃市場秩序。重點解決租賃市場中業主隨意趕人、隨意漲租金等最核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權益。

3）加快機構化、規模化租賃企業發展。降低企業管理運營成本，首當其衝要降低資金成本和稅收。例如，落實6%增值稅的執行，通過正規金融加大對運營企業的支持。

第二，中性的價值觀。長效機制應該是中性的，穩定的，不刺激，不打壓，保持「千人購房率」的穩定，避免成交量的大起大落。房地產市場歷次周期變化有市場因素的作用，但調控政策時點和力度的不當往往起到了推波助瀾的作用。尤其是，當市場在底部出現回溫時加大刺激力度，在市場頂部回落時採取緊縮，加大市場變動幅度。研究表明，市場成交量的波動越大，房價上漲的幅度越大。因此，房地產政策要尊重市場規律，既不能把房地產當做經濟增長的工具加以刺激，也不能過度打壓居民合理的居住改善需求，讓房地產成交保持在正常的中樞區間之內。為此：

1）對首套房的政策應保持連續，固定首付比例和固定利率，不隨意調節，保持一定比例的、合理需求的持續釋放。

2）對換房需求給予中性的態度，例如，不設門檻地允許「賣二買一」，這樣就能釋放更多潛在房源，例如北京10%以上的家庭擁有三套甚至更多住房，如果鼓勵他們「賣二買一」，那麼，房屋供應量就會明顯增大，這個供應能力是新房開發無法達到的。

第三，鼓勵循環利用存量房屋，通過對「老破小」的改造，讓房屋「再生」，從而建立更具有彈性的、可循環再生的住房供應渠道。測算表明，在不少城市，房齡超過20年的住宅佔比在30%左右，北京和上海都有超過200萬套存量房源存在老化、可住性差等問題，但恰恰是這些房子處於市核心區域，交易便利，具備改造的可行性，也具備商業化、市場化的基礎，因為改造能創造出溢價。在一線增量土地供應難度越來越大的情況下，通過稅收和金融等手段鼓勵循環利用存量房屋是非常重要的擴大供給的手段。

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