香港的學區房為什麼不像我們這般瘋狂？

學區房，目前被越炒越火熱的話題，北京的學區房干到了20萬/平，深圳的學區房干到了16萬/平。今天剛剛看到一則新聞，說是北京單價低於12萬，都不能叫學區房。

面對這樣的房價，所有的分析都會顯得很蒼白。我也有朋友寫了一些文章，教大家如何擺正心態，但這很難說擺正心態就可以解決的。如果說房子對人來講是必備不可的硬通貨，那麼，學區房就是這個硬通貨中的硬通貨。像深圳有很多房產投資者，專炒學區房。對學區房價格未來的判斷，恐怕很少人會有看跌，尤其在深圳。這個原因不難理解。

1、房子稀缺：深圳的房子少，本身存在上漲的壓力。這個就不談了。

2、優質學位更稀缺。深圳的國小生數量超過北京、上海，僅次於廣州、重慶等極少數城市，這是非常恐怖的事實。而且，深圳的人口平均年齡是35歲左右，它將是最後一個人口紅利消失的大城市。二胎放開后，深圳出生的嬰兒也開始超出預期。

可以看看這些數據。

這是深圳在校國小生的人數，接近90萬，2016年的數據我還沒查到。如果有朋友知道，可以在後台私我，謝謝了。

這是深圳過去10年來出生的嬰兒，2016年年初我做這份表格的時候官方預計出生的嬰兒是21萬，但實際超過了23.1萬，比預想的多了2萬個多，這些未來都將會轉化為對優質學位的巨大需求。

所以，學區房是兩類稀缺資源的疊加：房產+優質學位。房產本身的市場價格在漲，優質學位本身的市場價格也在漲。當這兩類稀缺資源捆綁在一起，像北京出現這種20萬/平的奇觀，儘管難以承受，卻又是可以解釋。

稍微解釋一下，其實大家談到學區房的時候，說的不是學區房——因為一般住宅都會配備學位，而是那種「學校很牛逼房價死貴」的學區房，潛台詞是優質學區房，學校要很牛逼。

學區房，全世界都存在，學區房的價格超過一般房屋的價格，也很正常，學區房租金非常高，更是常見。但像北京、深圳這些大城市的學區房的價格如此的誇張，並不常見。

導致我們大城市學區房價格如此誇張的原因是：不同的政策設計，導致了非常不同的結果。

香港的小一學位是提前1年開始報名，現在已經開始了，我們來對比一下那裡的學位政策。

這是我從一個朋友那裡拿到的香港元朗區的學位報名冊，直入主題：小一入學統籌辦法。

這兩張圖是核心。

香港的小一入學機制，分為兩個階段：「自行派位」和「統一派位」。

自行派位階段，每所公立國小拿出50%學位面向社會公開招生，家長可以根據子女情況自由選擇，分甲乙兩類，甲類是有兄姐在該校就讀或者父母在該校任職的孩童，必獲錄取。乙類按照積分制，八類，有五類還是與父母兄姐有關，有相同的宗教信仰寫了進來。感覺香港很注重維護孩子與家庭成員之間的緊密關係在學校的維繫，只要孩子有兄姐在該校就讀或父母在該校任職，「必獲錄取」。

不太一樣的是，香港對適齡兒童的規定是翌年9月滿5歲8個月，這個和我們「9月1日之前滿6歲」的規定不一樣。這樣做的好處是，可以讓同年出生的兒童，不管是9月1日之前還是之後出生，都可以在同一年入學。比如說你是2011年最後一天出生，那麼按我們的規定，得到2018年讀小一，但在香港可以今年讀。這是一個非常人性化的規定，我們今年教育部也發文要求，各地可以根據實際情況適度放寬入學條件。

自行派位之後，是統一派位，這個就不由得家長決定了，但當然還都是「就近入學」的精神。

下面這是很清晰的流程圖。

下面這張圖，香港是以「實際居住地」而不是「擁有產權的房產」來劃分「就近入學」的。「所申報的居住地址須是申請兒童的唯一或主要居所，即日常主要起居生活的地方」。並且租約、稅單、水電煤氣費都可以作為證明文件。

最後這張圖很重要，能看到內地兒童擁有同等權利的報名資格：「居於內地的申請兒童，與其他的申請兒童一樣。如未獲自行分配學位，申請兒童將轉由教育局統一派位，而毋須另行申請。」

我們再來看深圳國小的政策設計，我選用了南山區2016的積分入學制度規則。

（信息整理提供：家家順）

它分為四類：戶籍、住房、計劃生育、社保繳納。

同是就近入學，但整體上說就是：有深圳戶籍，有住房，繳納有社保，符合計生政策，就可以讀到好學校。這裡面，有住房和沒有住房的積分相差最大是35分，有深戶和無深戶的積分相差最大是18分，符合計生政策和不符合者積分相差最大是10分，繳納社保情況積分相差是5分。合計起來，最優者和最差者之間的積分相差最大是69分。內地的大部分城市，和深圳的做法會有不同，但是基本都是以戶籍、房產、計生政策、社保這四大件為核心。

拿香港和深圳這兩者的入學制度比較，有這樣一些不同。

1、香港的小一入學政策設計體現出受教育權是一項公民的基本權利，深圳則更接近條件交換。香港的教育傳達的精神是：讀書是小孩在讀書，那麼政策設計的核心是圍繞著有利於孩童教育本身的便利來的，比如宗教信仰、家庭成員的關係傳承等等，這裡面沒有戶籍、社保、住房情況的要求。簡言之：只要你是香港身份，那麼就當然擁有受教育的權利。內地的則更多是在拼爹拼娘，能不能落戶，能不能買到房，社保有沒有繳納。如果爹娘啥都沒有為孩子掙到，最壞的可能是沒有學校讀——比如前幾年北京特地為農民工建設的農民工子弟學校。簡言之：即便你生活在內地一個城市，但並不意味著你當然可以就近接受教育，需要交換。

2、香港的政策設計更側重於維護教育機會均等，深圳則會滑向事實上的「等級制」。看香港的政策設計，並沒有特別關心家長的財富狀況，也即是說，在孩童的教育上，家長的富有或貧窮不一定必然導致不同的結果。當然，在現實操作中，我們相信不會是這樣，富有者顯然會擁有更多的選擇機會。但是，那不重要，重要的是，這裡面傳達出來的是受教育機會均等的價值觀。但深圳或者北京的政策設計，在結果上會慢慢導致教育的階層化。同樣是「就近入學」，同樣是要求「實際居住地」，但我們通過買房和租房的差異化積分，事實上把租房者置於一個毫無競爭力的處境。有的人很富有，買了房子，可以分享到房價上漲的成果。同時，又可以分享到好的教育資源。這樣的優勢疊加，會讓階層的差距拉大。當然香港的設計也肯定不會說就能夠杜絕階層差距，但至少租房者是有希望的。內地的這個希望，現在隨著學位房價格的高漲和學位的稀缺，可以說是越來越渺茫了。

我們都對結果公平的大鍋飯平均主義，正是打破了這個，大部分人才在今天過上了不錯的日子。但是機會均等卻是我們要提倡的，因為它是最接近公平——即便那樣也是不可能實現完美的公平——最不壞的手段。但內地積分入學的政策是在擴大製造機會不均等。

3、落到房產上，香港和深圳這樣的不同的小一學位的政策設計，會對學區房導致不同的結果：香港的政策會減緩學區房價格的上漲（至少不會加劇），而深圳的政策會加劇學位房價格的上漲，進而加重家長們的經濟負擔。因為雙重稀缺資源的捆綁疊加，最終讓學區房的價格成了所有類型房屋中的小鋼炮，一飛衝天，越飛越高。而在香港，當然也一樣有學區房，也一樣有趙薇這樣的明星一擲千金買學區房，但不會像我們這麼誇張。

所以，如果這種學區和房產的捆綁不能脫鉤，那麼，只要大的環境不變，學區房的價格就會只漲不跌。今天看到有觀點說，不要投資學區房了，因為未來可能沒有小孩子讀書了。我認為這是一種天真的想法，即便是將來孩童的數量下降，優質學區房的價格也不會下跌。說到底，這是由教育市場決定的，如果未來的孩童數量下降，孩童會更加集中的湧向優質的學區，那樣就會產生結構性分化，好的學區一樣不愁生源。而學區房的價格也可想而知，可能是漲幅會小一些，但在我們現行的學區制度不改變之前，學區房不可能會變成投資坑。

香港的政策設計當然也並非完美，每年也都有報道，說又查處了多少宗謊報居住地址只為讀個好學校的案例，也都有家長投訴說，為什麼我住在這裡，你要把我的孩子派到那麼遠？而且，香港的學位也是越來越緊張，每年搶學位也是一場大戰。但相對來說，這個遊戲規則的設計，沒有將一部分人拒絕在遊戲之外。這是值得我們借鑒的，我們今天的政策設計，實際上形成的結果是：把一部分窮人拒絕在了遊戲之外。而且，如果說5年前房價還不那麼高，鴻溝還不那麼明顯的話，那麼現在隨著學區房在大城市都高攀到10w+以上，可以說，這個政策設計的負效應在增大，越來越多的窮人被拒絕在了遊戲之外，這是需要正視和警惕的。

很難讓我們現有的政策一下子改變，但是不同的政策設計，是可以達成不同的市場效果的。也有人會說，大家都是憑能力吃飯，我有錢我就讀好的學校，你沒錢你就努力賺更多的錢，你賺不到更多的錢就只好接受較差的教育，這樣的市場競爭有什麼問題？當然沒有任何問題，自己花錢購買教育，也要比當年全民接受指派的教育好。問題不在於市場，而在於政府，作為公共產品的提供者，政府要採取什麼樣的立場，盡量提供一個相對公平的政策設計，來減緩而不是加劇矛盾。