運營能力超強的非一線城市購物中心，吸金力完全不輸一線城市！

近年來，商業投資逐步由一二線城市向三四線城市下沉，廣東非一線城市商業地產市場競爭越趨激烈，各大開發商絞盡腦汁拼特色、拼體驗。而當中有一些項目，無論在客流和銷售額方面的表現都非常突出，完全不輸一線城市的部分項目。

接下來，贏商網為大家盤點並解讀11個廣東非一線城市的標杆商業項目，看看他們是如何在各自的城市裡「獨領風騷」。

本期，為大家解讀的是佛山、珠海、惠州、汕頭的6個項目。

01

汕頭蘇寧廣場

開業一年，客流突破2000萬

2015年9月30日，作為蘇寧置業多元化戰略發展中的一子，汕頭蘇寧廣場正式開業。15萬㎡商業面積囊括精品零售、餐飲美食、休閑娛樂、蘇寧雲店、5A甲級寫字樓等全方位業態，被定義為粵東地區首個真正意義上的購物中心。

從傳統家電零售起家到開啟汕頭購物中心時代，蘇寧走了12個年頭，創造了潮汕地區多個「客流奇迹」：

• 開業當日客流量超20萬人次；

• 趕在國慶假期前開張，8天內吸引客流量達120萬；

• 一年下來，汕頭蘇寧廣場客流亦突破2千萬，這數字相當於，開業這一年來，每個汕頭市民至少逛了3次蘇寧廣場。

觀察近5年開業的蘇寧廣場，其選址基本集中在國內具有發展潛力的三、四線城市。贏商網發現，其選址遵循兩個規律：

• 一是城市核心商圈或次核心商圈；

• 二是首選商業空白的區域，並打造成區域內的大型商業綜合體。

但汕頭蘇寧廣場的地理位置還相對特殊，是由於汕頭獨特的城市屬性既是百載商埠，又是最早對外開放的四大經濟特區之一，商貿底蘊濃厚。選址長平路核心商圈，在吳朝坤看來，這是發展多業態城市商業綜合體的首選地段。

過去汕頭以「百貨超市」為主的商業環境，彼時正處於「凋零」階段，這是「天時」。在這種市場環境下，一座建築設計新穎、業態組合多元、摒棄傳統百貨模式的購物中心出現，無疑是抓人眼球的。

根據資料顯示，汕頭蘇寧廣場總投資近15億，總建築面積約15萬㎡，其中購物中心面積約8萬㎡，佔據地下3層和地上7層，商業空間涵蓋精品零售、時尚餐飲、親子兒童、休閑娛樂、蘇寧易購雲店、屋頂花園等多元業態，是汕頭首個「一站式」購物中心。

汕頭蘇寧廣場的整體定位為：精品娛樂時尚。而這個定位的確立，背後支撐的是龐大的消費者數據。基於大量市場研究數據，吳朝坤認為，潮汕本地人的消費特徵主要表現為「精打細算」、「注重品質」，以及「注重購物場景的舒適度」等。

贏商網了解到，汕頭蘇寧廣場引進約300個國內外知名品牌中，60%是首進粵東的品牌，如海底撈、點心傳說、星巴克、探魚、H&M、優衣庫、拉夏貝爾、絲芙蘭、GUESS、悠遊堂以及汕頭丹櫻生態園等。

如果將汕頭蘇寧廣場的業態組合進一步濃縮，可歸結為6個字：商業、體驗、服務。

• 商業，意味著在品牌選擇必須從市民的生活訴求出發。

• 體驗，包括親子兒童業態、空中花園、藝術空間、健康服務、美容美髮以及讓消費者樂於參與其中的營銷活動，都是蘇寧廣場在體驗方面的著力點。

• 服務，體現在蘇寧廣場從基礎硬體到軟體，做了大量功課。

以商場動線舉例，汕頭蘇寧廣場設置1個主入口和3個次入口，商場內設18部手扶電梯和14部垂直電梯，能夠將客流引入場內並形成循環，保障了高客流時的運轉，同時也使各個品牌商鋪可達性高。

一連串「走心」的體驗服務，成了汕頭蘇寧廣場的引流磁石。根據官方數據，截至2016年底，汕頭蘇寧廣場共計迎客超過2000萬人次，重大節慶日客流達到15-25萬人次。

02

惠州港惠購物中心

年銷售12億，惠州最賺錢購物中心

港惠購物中心背靠總體量近40萬方的港惠新天地綜合體，分三期開發，1期總建築面積16.8萬㎡，2期11.8萬㎡，3期規劃總建築面積15萬㎡。目前港惠MALL一二期均已開業，總建面達到13萬㎡，分別是購物中心北區和西區，三期正在建設規劃中。

其中，港惠購物中心北區2008年開業，西區2010年開業。業態上覆蓋珠寶首飾、服飾零售、餐飲、娛樂休閑、兒童遊樂體驗、書店花藝、家居生活、數碼科技等多重業態，是惠州市區覆蓋面最廣、品類最為齊全的綜合性購物中心。

2016年，惠州港惠購物中心年銷售額達到12億元，連續數年業績呈現雙位數增長。「單看惠州市場，港惠目前的業績是最好，品牌銷售也是最好的，因此開店進入港惠的合作條件也是最高的。」秘海英自信的說道，今年港惠要衝刺15億年銷售額。

與其他購物中心不一樣，港惠採用的是購物中心業態+百貨式管理模式。這也是港惠能夠脫穎而出業績持續增長的原因之一。相較於其他購物中心體驗式業態佔據著主導，在港惠購物中心，絕對是「購物慾望」攀升。

整個商場的業態比例而言，零售業態佔比超過60%，以化妝品牌為例，除了千色店、妍麗等兩大集合店外，還引進了DHC、林清軒、韓束、一葉子、卡姿蘭、丸美等20多個品牌專賣店，成為惠州購物中心內最大的化妝品集合區，同時女鞋男鞋、箱包等品類也很多樣。

餐飲達到57家之多，兒童遊樂業態除了自身的螞蟻家兒童會所外，還有樂悠遊兒童樂園、冒險島、紅黃藍親子樂園等。

在業態規劃方面，「合適的品牌放在合適的位置，比租金貢獻更重要。」秘海英略顯激動地說道，業態組合比例要合理，即你和市場要有聯合度，首先做品類布局，做好品類之後還有品牌布局，這樣做起來的商場整體布局才有氛圍，才有購物慾。

談及百貨式管理，秘海英表示，最大的優勢是，一旦策劃特殊時間節點的大型營銷活動，可以統一調配商場400個品牌來參與，這是正常購物中心管理模式很難達到的。

據秘海英透露，港惠新天地三期已經正在建設中，按照規劃，其商業將達到6萬方，未來也將與現有港惠購物中心進行全面打通，整體購物中心商業體量或將達到18萬㎡。

同時，港惠購物中心負一層也將馬上要進入調整期。「我們想在負一層打造一個針對年輕人的「紅番區」主題街區，壓縮一部分目前家電數碼電子產品的區域。在場景和景觀打造上，更迎合年輕人的審美。」

2018年將是港惠購物中心十周年，因為也將對物業條件進行升級，如洗水間改造、增加化妝間、對商場一些通道進行設計包裝，打造主題場景。

03

佛山嶺南天地

佛山的一張定製名片

商業投資逐步由一、二線城市向三、四線城市下沉，隨著廣佛一體化的深入，佛山商業地產市場競爭激烈，各開發商絞盡腦汁拼特色。在這當中，不論是口碑還是業內，佛山嶺南天地算的上是佛山的一張定製名片。那麼，為何在這麼多商業項目中它能被記住？

據悉，佛山嶺南天地規劃建築面積約150萬㎡，現已建成集：

• 新天地商業街區（一期2012.11.22開業、二期2013.12.19開業）；

• 嶺南站NOVA（2016.12.18開業）；

• 馬哥孛羅酒店、嶺南天地商業大廈、高端住宅群的綜合性大型國際社區。

總體來看，該項目集合了嶺南人文、旅遊、商業元素，其商業板塊主要在於街區型與集中式「盒子」商業的業態互補，它們是以天地路緊密相連的兩個不同形態的商業體，嶺南天地主要以精品餐飲與文化旅遊休閑為主，嶺南站NOVA主要是以零售與娛樂為主。

佛山嶺南天地商業街區——

關鍵詞：嶺南特色、文旅并行、傳統老店、私人訂製

嶺南天地商業街區秉承「上海新天地」的理念，運用現代手法改造祖廟東華里片區具典型嶺南風格的珍貴歷史建築。整體的修繕規劃以恢復建築原有風貌、文化保育為主，加入現代商業元素。

佛山嶺南天地商業街區

據贏商網了解，嶺南天地商業街區目前的業態規劃中，餐飲佔比58%，零售佔比14%，娛樂休閑佔比18%，博物館及服務佔比8%；約有100多家品牌進駐，主要在餐飲（中式、休閑輕食、特色食品、環球食品、特色餐吧等）、精品零售、休閑娛樂等方面。品牌組合融合傳統特色文化和現代休閑元素，既有嶺南特色又有國際品牌，接地氣。

據項目方相關負責人介紹，嶺南天地的招商比較苛刻，引進的商戶都需充分吻合項目定位，入駐商戶要有品牌知名度及有經驗的經營團隊，而租金則是最後才考慮的問題。為保護和發揚嶺南文化特色，對極富地方特色的當地百年老店、傳統老字號項目方會考慮以減免租金等方式「請進來」。

此外，所有合作商戶在店面內外裝修標準上都要按項目要求、保障質量，如對店面裝修最講究標準化的哈根達斯、星巴克等國際化連鎖品牌，進駐嶺南天地時店面風格均有非常大的調整，專門設計了「嶺南天地特別版」。

佛山嶺南站NOVA——

關鍵詞：時尚潮流、年輕娛樂、文創藝術、多元體驗

據介紹，佛山嶺南站NOVA規劃建築面積約8萬㎡，購物中心共八層（地上六層，地下兩層），配有兩層地下停車場，是佛山首家擁有室內外擺及高空外擺的休閑購物中心。它瞄準潮人文化，致力打造佛山乃至華南最潮的購物中心，主打80、90後年輕快時尚路線，客群主要是佛山本地、18-35歲年輕時尚客群。

佛山嶺南站NOVA

從業態規劃來看，零售佔比仍舊最大，達到60%；餐飲次之，為24%；休閑娛樂佔比最小，為16%；主力品牌包括H&M、GAP、SEPHORA、UNIQLO優衣庫、blt精品超市、英皇UA電影城等。

它擁有150多個品牌，其中blt生鮮食品超市、b+ab、CHOCOOLATE、西西弗書店、舒適堡健身中心、MONKI、Onitsuka Tiger、bacodes構思眼鏡FILA、FOSS、GAP、絲芙蘭SEPHORA、海馬體照相館、西貝莜面村、Teddy Coffee、大龍鳳第一雞煲、胖哥倆肉蟹煲、無雙海鮮丼飯專門店、點旨一盅、大碗米線等品牌均首入佛山市場。據悉，目前嶺南站NOVA品牌招商率及開業率均超90%。

嶺南站NOVA各層品牌一覽

項目方相關負責人表示，嶺南站NOVA的招商會特別針對年輕群體的需求進行考慮，下一階段會加大文創類、娛樂服務類的品牌，目前西西弗書店（佛山首店，擬2017年9月開業）、矢量咖啡（擬2017年9月開業）、舒適堡健身中心（擬2017年9月中開業）等已確認進駐。

新天地佛山項目總經理林添榮曾向贏商網表示，佛山嶺南天地項目能備受喜愛，有其一定的原因。

• 首先，藉助項目自身優勢，精準定位，錯位經營。

嶺南站NOVA定位Young&Trendy，打造潮流時尚、新奇有趣，強調互動性與體驗感場景；嶺南天地定位商業旅遊休閑文化，挖掘嶺南建築、古迹及文化內涵，打造中西、古今融會貫通場景。

• 其次，商業推廣多元化，以藝術文化為主線， 結合時尚潮流熱點，實現東西方、傳統與現代的多元化交融。

重視融入多元化的文化與藝術，通過一系列的大型藝術活動，實現歷史與現代、中西文化的融會貫通，釋放嶺南文化底蘊。此外，還充分挖掘佛山粵劇之鄉、陶藝之鄉、武術之鄉等文化特色，引入各類文化設施及現代化設施，使其成為佛山展示城市文化精髓的綜合社區。

• 最後，也是最重要的一點，在於運營細節。

站在顧客的立場思考問題，從細節入手，提升用戶體驗感，致力於為消費者帶來最別緻貼心的購物體驗。如：

• 佛山嶺南站NOVA的室內香氛、背景音樂等均經過精心挑選；

• 除1樓外所有樓層均配母嬰室，女性洗手間內還為幼兒配備小兒專用馬桶；

• 提供嶺南天地園區/文物導賞服務；

• 雨傘租借、嬰兒車及輪椅租借、充電寶租借等。

嶺南站NOVA洗手間

04

珠海揚名廣場

攬盡50%首進珠海品牌

揚名百貨所在的老香洲商圈，6萬㎡商場面積，收納了女性主題精品零售、大型超市和家私生活館三大主題業態，就當時的商業環境而言，這種介乎於傳統百貨和購物中心之間的商業模式，可謂創新；在主力店選擇上，揚名百貨帶來珠海首家國際大型超市品牌吉之島，因而在開業之後，曾轟動一時。

在當時，珠海百貨商場大都以國資企業為主，揚名百貨出身民營，也是揚名集團開發的首個商業項目，但開業距今十多年來，仍鮮有項目能夠與之匹敵。

2015年4月，商業體量達7萬㎡的揚名廣場二期開業，定位圍繞年輕、濱海、時尚三大主題，彙集時尚服飾、全球美食、親子娛樂、精緻生活四種業態，成為珠海香洲首個一站式購物中心。

揚名廣場負責人總結揚名廣場二期開業3年來的表現，「每一年運營情況都有質的突破，總體上，銷售和客流均超過預期值。」

• 第一階段

開業首年（2015年），開業率僅為63%，但因項目所處位置是珠海的繁華商業區，因此人氣並不差，而吸引了 50%首進珠海的品牌，如永旺百貨、幸福藍海IMAX國際影城、無印良品MUJI、酷樂潮玩、New look、蛙來噠、香港富臨皇宮客語、維揚健身會所等。

• 第二階段

開業第二年（2016年），開業率攀升至89%，這一年亦是銷售、客流雙豐收，分別同比提升86%和47%。

• 第三階段

即今年，目前開業率已超92%，預計到年底整體開業率將超98%。這一年，銷售增長加快，今年上半年同比增長約30%，而客流量持續穩步提升，同比增長約15%。

從業態劃分來看，對比2015年，揚名廣場四大業態主題進一步豐富，目前，全球美食佔比為40%、時尚服飾20%、親子娛樂20%、精緻生活20%。拋開數據指標，揚名廣場負責人言簡意賅，「調整的最終目標，是不斷強化年輕+時尚主題。」

至於調整的邏輯思路，該負責人連用四個動詞總結，分別是：優化、擴大、提升、完善。

佔比40%的餐飲業態，是揚名廣場中比例最高的業態。時尚美食最能體現揚名廣場的特色，同時，也成為商場最重要的吸客利器。

揚名廣場負責人介紹道，餐飲業態的調整分兩步走：

一方面是完善和豐富餐飲品牌組合：在原以粵菜和珠海本土品牌為主的基礎上，引進探魚、撒椒、蛙來噠、卡朋西餐、粵C音樂燒烤吧等網紅品牌，補充西餐、川菜和特色主題餐飲的比例；另一方面，則是對原有品牌進行品牌升級。

• 珠海的遛娃基地：擴大親子業態比例和類別

事實上，揚名廣場一早便瞄準了「遛娃」這檔生意，因此開業之初，便引進了玩具反斗城、反斗樂園、文華兒童書店、江博士、ROOKIE、MINIPEACE等兒童零售及娛樂品牌，而今年的調整，則是在原基礎上增加兒童教育培訓、早教、兒童百貨等業態，引進楊梅紅國際私立學校、瑞思學科英語、海倫奧格雷迪戲劇學院等兒童教育品牌，以及愛嬰島兒童百貨、魚樂貝貝等。

• 契合年輕時尚主題：提升時尚服飾業態佔比

在揚名廣場負責人看來，服飾零售品牌的選擇，將對商場定位的高低帶來直接影響。在這一點上，揚名廣場絲毫不馬虎，在原有H&M、UNIQLO、MUJI、Sixty Eight、MODA、ONLY、拉夏貝爾、西遇、熱風等品牌基礎上，近一年持續增加了New look、Koyo、Lee、Inshop等年輕潮牌，不斷豐富其服飾業態的比例。

• 強化一站式休閑娛樂定位：完善精緻生活業態

在休閑娛樂方面，揚名廣場在原有幸福藍海（IMAX）、文華書城、絲芙蘭、屈臣氏等娛樂生活品牌上，增加了維揚健身、橙家、Innisfree、華為品牌體驗店、小米之家等品牌。

揚名廣場負責人告訴贏商網，「隨著商業市場和消費群體不斷變化，揚名廣場接下來會有一波調整。」

• 一期1樓是調整的重點和難點。

過去1樓是以成熟女裝、生活配套零售為主，業態傳統單一。因此，1樓將重新規劃業態布局，適當保留部分中老年消費業態，滿足中老年群體購物需求；同時，打造年輕時尚業態豐富的情景主題街區，與二期年輕時尚業態形成呼應，以此強化揚名廣場年輕濱海時尚購物中心的主題。

• 改變一期5、6樓業態布局。

順應「兒童經濟」發展潮流，揚名廣場一期原5、6樓家居城、健身房的位置，調整為教育城，引進楊梅紅國際私立學校、瑞思學科英語、海倫奧格雷迪戲劇學院等知名品牌旗艦店，如今招商率已完成超90%，開業率達80%以上。

該負責人表示，一期調整為教育城后，與二期的兒童零售、娛樂形成互補，強化和豐富揚名廣場的兒童體驗業態。

05

珠海匯一城&海德壹號廣場

同一商圈，兩大Mall的商業奇迹

自2013以來，匯一城銷售額連續每年以超過18%的比例增長，客流達3000萬人次，車流量達7620萬輛，會員客戶已超過10萬人。這是匯一城交的一份完美答卷。

匯一城

當然，不僅如此。隨著海德壹號廣場2016年的開業，讓第一國際在1.2公里的自造商圈內形成相輔相成的局面，共同造就了東莞城市中心集商務和購物中心一體的超大型商務商業物業。

海德壹號廣場

據了解，第一國際地處東莞行政中心東南方、東莞市主幹道東莞大道與鴻福路交匯處。第一國際作為東莞超大型商業版塊，以商業、百貨、娛樂、餐飲、酒店、辦公等業態組成的大型綜合建築群，總建築面積近100萬平米，其中商業面積逾30萬平方米。第一國際共分為四期開發，由一期財富中心、二期百安中心、三期匯一城、四期海德壹號廣場購成。

第一國際四期布局圖

在1.2公里長的同一個商圈擁有兩個購物中心——10萬平方的匯一城與5萬平方的海德壹號廣場是如何進行區分和避免差異化競爭？

• 匯一城

匯一城體量大，具備很多大型功能性業態品牌入駐的條件，比如冰星真冰溜冰場、橙天嘉禾電影院、兒童主題天空農莊、永旺大型超市，以及多個快時尚主力店，所以將匯一城定位為年輕消費群，提供吃喝玩樂購的一個時尚Shopping Mall。

• 海德壹號廣場

海德壹號廣場地處重要龍頭位置，在已有匯一城商業團隊的情況下，將其定位在匯一城、財富中心現有業態定位和品牌組合的一個補充，不只是簡單的差異化。而更希望海德壹號廣場是海德集團商業的標杆及符合政府發展及市場需求，能夠推動城市化，集時尚優雅、結合文化、藝術的一個精品Shopping Mall。

在2011年匯一城開業之際，由於當時商圈不成熟、交通不便利、附近租金居高不下等因素，其中匯一城二期的3萬平方，圓形的動線導致外圈的店大、主力牆多，對當時匯一城的招商及已進駐的品牌產生了極大的影響，經營上也遇到瓶頸。因此，公司決定在2013年重新定位，並對動線升級改造。

最終將海德壹號廣場及整個商圈一起統一規劃，為海德壹號廣場與匯一城更好地搭建一個大平台，現已增加兩組天橋，為兩個購物中心連接以及配套設施而服務。從匯一城經過星光橋連廊到老區12萬平方的財富中心星空庭院，再通過月牙橋進入海德壹號廣場。

星光橋

月牙橋

• 匯一城

在業態分佈比例上，50%是品牌服飾，30%是餐飲，剩下20%是娛樂休閑業態。其中有JUSCO國際超市、橙天嘉禾影城、冰星真冰滑冰場等主力店，還有Newlook、優衣庫、H&M、百麗鞋生活館、喜茶、奈雪的茶等，海底撈火鍋餐廳、GAP、ASOBIO、LEE、LACOSTE、FILA等知名品牌均為首次進入東莞。

據鄧惠紅介紹，自2013年至今，匯一城四年裡銷售額連續每年以超過18%的比例增長；在客流和車流方面，匯一城每年客流接近3000萬人次，車流量7620萬輛，會員客戶已超過10萬人。

• 海德壹號廣場

作為東莞首個以女性為主題的購物中心，海德壹號廣場在業態引進方面也做了大量的調研以及精選。把海德壹號廣場打造為時尚、優雅、文化、藝術四大元素的女性主題精品Mall。從空間設計上、業態配套上都加入女性元素主題文化。

負一層：主要包括精品超市、美食廣場、休閑餐廳、家居生活等業態；

一層：由國際品牌、珠寶名表、女裝生活館、休閑餐廳等組成；

二三層：以服飾皮革、餐飲、數碼設備為主；

四層：特色大餐飲等。

其中有Oyeh進口精品超市、瑪絲菲爾、音兒、歌力思、雅迪思、珂萊蒂爾、衡韻雅序、卡蔓、星巴克、國傑優品旗袍店、衡韻雅序、碧翠聚源、樂意、美極、覓書店、汝是素等等一系列針對女性消費的精品概念店。

談到購物中心創新，鄧惠紅認為要根據自身項目的特點進行有序地改革。通過自己的定位和品牌方採取一系列人性化管理，更多地以客戶需求而設定營銷策略、方向的創新，進行線上線下的融合。比如：

• 匯一城：連續五年舉辦的全市微校花大賽、2015年母親節快閃視頻都備受大家關注，其中快閃視頻點擊率達到8000萬。

匯一城

• 海德壹號廣場：則偏向於設計一些以女性為主題的情景化體驗場所，例如一花一世界、與品牌店合作推出的旗袍主題展、設置一些拍照景點等等，此外，還有安妮團隊簽售會、各類攝影展及新書發售會、香港設計師文創展、千人太極舞等，都可以讓東莞市民感到無限的藝術人文氛圍。

壹號廣場

下一期，將會為大家解讀中山、肇慶、雲浮、江門的5大標杆購物中心，敬請關注。

贏商網原創稿件，如需轉載，請註明來源

作者 陳佳妍、羅嘉欣、喬心、李璐

編輯 一粒

地點：·深圳

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