房貸利率漲到1.2倍！算完這筆帳再決定要不要買房

正式探討這個問題之前，先講兩個最近親歷的故事：

故事一：一個朋友2015年在北京五環外買的房子，房貸利率享受8.5折優惠，最近手頭寬鬆了提著60萬去銀行還錢，銀行經理告訴他，現在還錢不划算。

故事二：一個在北京無房的妹子最近攢錢了，條件也夠，想在北京買房投資，看到最近銀行利率上漲1.2倍開始猶豫了，到底要不要買房呢？

其實，這篇文章就是給以上兩位或遇到類似問題的朋友寫的，主要回答兩個問題，第一、房貸利率上漲1.2倍到底到不高？第二、要不要因此放棄買房。

⊙ 利率上浮成普遍現象

現在北京地區多個銀行首套房房貸利率已經沒有優惠了，甚至有個別銀行的首套房利率已經執行基準利率的1.1倍，二套房利率也全面調升至基準利率的1.2倍。

工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。

對比一下這幾年的房貸利率水平，今年已經處於較高水平，在政策較嚴的2010年和2014年，首套房貸款利率最高也就上浮1.1倍和1.15倍。

除了利率上浮，很多銀行的貸款額度也收緊了。

有媒體援引購房者的話說：「我本來已經和買方簽了合同，可是最近被告知，聯繫好的銀行無法貸出足夠的額度，現在還差30多萬的缺口。」

有某城商行支行人士透露，之前幾個月月初放款額度還比較充足，但6月開始速度變慢，六月一共報了十幾筆，但只放了四筆。

央行的數據也表明房貸額度在收緊，4月新增貸款中，住戶部門中長期貸款增加4441億元，佔全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個百分點。有人預計，5月份的比重還會下降。

銀行放款額度減少導致放款周期被拉長。

數據顯示，在北京地區，南京銀行、平安銀行、東亞銀行、渣打銀行、杭州銀行等18家銀行放款周期已拉長至30天。

北京銀行、花旗銀行、恒生銀行等3家銀行放款周期已延至45天，浦發銀行、華夏銀行等4家銀行延至60天，公積金放款更是延至90天。

另外，在北京地區，廣發銀行和包商銀行已暫停涉房貸款業務。

上海的情況和北京有些類似，某股份制銀行上海分行零售業務部門人士透露，該行內部房貸放款的先後順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非「先來後到」。

換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。

廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

銀行收緊貸款主要和房地產調控有關，商業銀行一般會收到央行的「窗口指導」，就會控制房貸規模總量。

另外，對銀行來說，在資金收緊的大環緊下，房貸已經不是銀行最優質的資產了，目前房貸利率是4.9%，即便上浮1.2倍也只有5.88%，銀行可以把錢貸給企業賺更高的利息。

⊙ 貸420萬利息多出159萬

長期關注房地產的朋友一看就會明白，和前幾輪房地產調控政策相比，這輪不管是廣度還是深度都甚於之前。

現在國內已經全面「五限」，即限購、限貸、限售、限價、限商。以限貸為例，主要是為了降低買房者的槓桿率，包括提高首付比例和提高貸款利息。

單純從理論方面分析可能很多人不明白這個政策的威力到底有多大，舉個例子你絕對會嚇一跳。

假設一位朋友在北京五環外購買了一套總價600萬的房子，首付30%，商業貸款70%，貸款總額420萬，年限30年，採用等額本息法。

通過對比可以發現，利率上浮后，同樣額度同樣年限的貸款利息差額高達159萬，月供也多了4405元，僅這一項，很多人就會被擋在門外，不過土豪可以忽略。

從經濟學角度考慮，決定房地產榮枯最重要的兩大經濟槓桿一是住房稅收政策，二是住房按揭貸款利率政策。

住房稅收政策很多，主要目的就是增加房產的持有成本，如果投資者覺得成本太高，就會自動出手，如果賣的人多了，房價就開始鬆動了。

住房按揭貸款利率政策的主要目的就是抬高買房者的購房成本，利率太高或額度太小，很多利用銀行資金炒房的投資者就會被擋在門外，但真正炒房的可能並不缺錢。

更重要的是，如果按揭貸款利率全面上升，那麼已經購買住房者的貸款利率下一年度也會上升。如果這種情況發生，這對房地產市場將造成巨大影響。

⊙ 現在可以買房嗎？

那麼問題來了，貸款利率上浮后，利息增加了，月供也增加了，到底應不應該現在出手買房呢？

「真話財經」依然堅持之前的觀點，在一線及熱點二點城市，如果資金充足依然可以選擇買房，從過去10年的收益看，房地產的收益還是比較穩定的。

依然以朋友在北京五環外購買了一套總價600萬的房子為例，如果現在選擇買房，自己需要準備180萬現金，從銀行貸款420萬。

對於這位朋友來說，除了考慮購房政策外，最需要考慮的是現在買了以後能不能漲價，或是漲價的部分能不能覆蓋銀行的利息。

按照現在銀行基準利率上浮1.2倍來算，貸款420萬30年需要支付的利息是470萬，還款總額為895萬。

這也就是說，這位朋友現在購買的價值為600萬的房子，30年後要漲價到180萬+895萬=1075萬才能收回成本。

那麼問題來了，這套房子30年後能漲到1075萬嗎？如果按照北京過去三年的房價漲勢，這套房子3年後絕對會翻倍，但以後房價怎麼走，真的不好判斷。

如果不買房，把現在手頭的180萬存入銀行，現在5年定期的利息是2.75%，五年後本息合計205萬。

看起來五年後你可以賺25萬，但如果通貨膨脹率超過2.75%，其實你是虧本的；如果央媽給市場投放更多的資金，5年後205萬的購買力可能連180萬都不到。