北京的平房怎麼買 有什麼需要注意的

目前北京市面上買賣的平房多分佈在東西城區的衚衕里，這些平房有單間出售的，也有整個院子(就是我們通常所說的四合院)出售的。很多平房都是教育配套，因而受到很多人的青睞。買平房不限購，但是不能貸款。 那麼買平房有什麼需要注意的呢？

一、平房不限購，算名下房屋套數

平房是不限購的，但是算名下套數，這個套數不影響繼續購買平房，但是會影響購買70年產權的住宅。舉例來說，如果你是北京戶口，且你已經買了2套及以上平房，那麼你的名下就已經有2套及以上房產，這不影響你繼續購買平房，但是你不能再購買70年產權的住宅了。如果你是外地戶口，且你已經買了1套及以上平房，那麼你的名下就已經有1套及以上房產，這不影響你繼續購買平房，但是你不能再購買70年產權的住宅了。

注意：平房不限購，但是如果你要買平房，必須先弄清楚你要買的平房在住建委的系統中體現的是什麼類型的房屋。如果體現為平房，那麼不限購。如果體現為住宅，那麼是限購的。這個時候需要賣家拿著房產證、身份證到平房所屬區住建委，把住宅改為平房。

二、平房的產權性質要弄清

能上市交易的平房的產權證跟一般的商品房產權證是一樣的。

房產證

平房中有不少沒有產權的房屋，這些都是不能上市交易的，屬於房管局管轄的公有房產，只能出租。所謂的房主其實是承租人，並沒有房屋真正的產權。而所謂的買賣只不過是更改一下承租人的名字，這些都是不合法的，如果產生糾紛，買家的權益將得不到法律保護。

所以買平房的時候注意查看賣家的產權證，這與查看普通商品房的產權證是一樣的，必要的話可以去住建委核實產權證以及產權人的真實性。

三、平房交易前必須要測繪

平房交易前必須經過房屋測繪所的測繪，買賣的時候以測繪面積為準。測繪前需要房主帶著房產證去房屋測繪所申請，測繪結果最快5個工作日出來。網簽和過戶時都必須帶著房屋測繪所出具的測繪頁。

如果原產權證上有測繪頁，那麼新的測繪結果必須要與其完全一致，否則不能過戶。這是房屋管理部門為了禁止私自搭建，在平房上市前去除私自搭建部分的面積而採取的一個措施，這對買房者來說其實是有利的。

四、買平房不能貸款

買平房是不能貸款的，必須全款支付，而且平房是不能作為抵押物向銀行貸款的。

單間平房一般面積比較小，單價普遍比較高。四合院一般面積比較大，單價和總價都很高。

五、稅費與二手住宅相同

二手住宅需要繳納增值稅及附加、契稅和個人所得稅，平房也是一樣的。以網簽價大於核定價為例，按如下方式計稅：

1.增值稅及附加房子不滿兩年：全額徵收

增值稅及附加=(網簽價/1.05)×5.6% (網簽價、核定價哪個高取哪個)

房子滿兩年，非普通住宅：差額徵收

增值稅及附加=(網簽價-原值)/1.05×5.6% (網簽價、核定價哪個高取哪個)

房子滿2年，普通住宅免征。

2.契稅首套，90平米以下(含)，契稅=(網簽價-增值稅)×1%首套，90平米以上，契稅=(網簽價-增值稅)×1.5%二套房，契稅=(網簽價-增值稅)×3%

3.個人所得稅轉讓家庭名下滿五年且唯一住房的，免征個人所得稅。

轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照「差額」20%徵收個人所得稅； 即個人所得稅=(網簽價-原值-原契稅-網簽價×10%-貸款利息-本次增值稅及附加)×20%

四合院是平房的一種，與單間平房明顯的區別在於它有的會有土地證，出賣的時候需要繳納土地出讓金，各個城區徵收標準不一樣，東城區一般為1.5萬-3萬每平方米。

六、考量平房居住條件

1.暖氣

採暖大多為電暖氣，根據煤改電優惠政策，享受峰谷電價。收費標準如下：

煤改電用戶收費標準

2.公共衛生間

平房一般都是公共衛生間。以726米長的東四四條衚衕為例，整條衚衕上有四個公共衛生間。

衚衕里的公共衛生間

3.沒有物業公司

平房一般沒有統一管理的物業管理公司，不用繳納物業費。

北京城區的平房以其不限購、能落戶上學的優點受到很多人的歡迎，但是購買平房最值得注意的一點就是產權問題，弄清楚是能上市交易的私有產權房，還是只能租賃的公有產權房，否則很有可能買到不能過戶的房子。