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2021/12/25
作為購房者，在什麼情況下可以通過退房（解除購房合同）來維護自身合法權益呢？商品房退房的程序如何進行呢？小編這就為大家簡單說說，希望對您有所幫助。
第一、遲延交付房屋超過一定期限
延遲交房是指到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，在開發商與購房者約定的交房日，開發商不能交付，經催告后3個月內開發商還不能交房，購房者就可以要求開發商退房。
第二、開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三、開發商沒經購房人同意變更設計
在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。
根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關規定，開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。
第四、遲遲拿不到產權證，購房人可要求退房
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第五、購房人無法得到貸款，有權退房
如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。同樣，如果因開發商的原因購房人無法辦理商業按揭貸款的，也可以依照合同規定退房。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」即不能辦理銀行按揭手續，由於開發商的原因構成根本違約或因政府政策等不可歸責於雙方當事人事由導致合同無法繼續履行的。
第六，實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%
根據《商品房銷售管理辦法》第二十條相關規定，買受人在購房時經常出現實際面積和合同約定的面積存在一定的誤差，這在實際交易中是經常發生了。當然，買賣合同可以基於雙方意思表示對面積誤差的處理方式進行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
第七、房屋質量不合格嚴重影響居住
根據最新司法解釋，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是指房屋入住後由於前期施工原因導致房內空氣質量差，影響人的居住健康，或是房內雜訊影響居住等的，購房者若要求退房並要求開發商賠償損失，法院將會予以支持。
第八、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房
《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定：「商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」所以因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。當然，對於一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據要求退房。
第九、開發商把房子抵押
如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，根據有關法律規定，在沒有告知購房人房產已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。
第十、套型與圖紙設計不一致時，買受人有權退房
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：「……房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」
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