易憲容:中國的投資者湧入倫敦樓市

2017/08/31

據報道,有人統計,自2017年5月11日至今,在90天內,買家(包括中資企業和港資企業)在倫敦購買房產耗資超過36億英鎊,按當時匯率計算,合計高達約317億元人民幣。

比如,2014年就進入英國房地產市場的綠地集團,今年上半年,綠地造價高達8億英鎊(約合71億元人民幣)的倫敦第一高豪宅已經取得重大進展,預計2021年完工。

而近兩年,買家開始在英國大舉圈地,包括港資房地產企業、中資房地產企業和私人投資者。

5月11日,香港新鴻基地產大股東郭氏家族的家族辦公室將聯合愛爾蘭開發商Ballymore投資5億英鎊在東倫敦泰晤士河畔開發一個住宅項目,總共建設804套公寓,預計於2020年竣工。

5月15日,去年11月份斥資1.54億英鎊買下英格蘭央行附樓的港資巨頭爪哇控股又有新動作,出資2.58億英鎊(約23億人民幣)在倫敦金融城又買了一棟銀行總部大樓。

5月23日,華潤置地聯合美國北極星房地產(NorthStarRealtyEurope)收購位於倫敦金融城核心區的寫字樓20GreshamStreet,收購價為3.09億英鎊(約合27.6億人民幣),華潤在收購聯合體中佔有80%的股份。

6月21日,萬達集團斥資4.7億英鎊(約為40.75億人民幣)從英國房地產上市公司StModwen和法國建築公司Vinci組成的聯合體手中買下了NineElmsSquare地塊,佔地10.2英畝(約合4萬平方米),將供應1900套住宅公寓。

6月30日,深圳富豪陳紅天出價4.1億英鎊(按照最新匯率約合36億人民幣)買下了倫敦金絲雀碼頭金融城地標寫字樓20CanadaSquare。

7月21日,神秘香港富豪出資3240萬英鎊(約合2.85億人民幣)買下了倫敦金融城寫字樓GardenHouse,該樓目前被出租給德意志銀行作為其辦公室使用。

7月27日,英國地產公司LandSecurities正式發布公告,李錦記健康產品集團已經成功擊敗其它競標者,以12.825億英鎊(約合113.373億人民幣)的價格買下了倫敦金融城地標20FenchurchStreet的全部所有權,買賣雙方已經正式交換合同。

8月9日,一名來自香港的神秘私人投資者出資2.85億英鎊(約合24.74億人民幣)買下了倫敦金融城寫字樓70GracechurchStreet,該樓目前被出租給保險巨頭XL集團和英國馬莎百貨。

可以看到,近半年來的房地產企業及香港的商人紛紛進入倫敦的房地產市場,其重點是住宅公寓及商業地產。那麼的買家為何會大手筆地進入倫敦的房地產市場呢?這裡有以下幾個重要的原因。

首先,我們應該看到,香港的房地產市場是由英國學習與模仿而來,而國內的房地產市場基本上又學習與模仿了香港的模式,所以這三個地方的房地產市場基本上是同源,發展模式、經營模式、贏利模式、法律制度等基本上相同,因此無論國內房地產開發商還是香港的商人,進入倫敦房地產市場很快就容易上手,可以減少制度障礙所需要的交易成本。

其次,英國的脫歐,使得英鎊突然大幅貶值,到上個星期為止,脫歐后英鎊兌美元下跌了15%,而英鎊脫人民幣下跌了13%。在這種情況下,不僅倫敦的房價出現不小的下跌,而且英鎊對美元及人民幣的貶值,都降低了國內房地產企業及香港商人進入倫敦房地產市場的成本。而低成本的進入不僅可以降低進入的成本,也可能是進入者的利潤。

再次,近幾年來,無論是香港的房地產市場,還是國內一線城市的房地產市場,都出現的火爆的場面,房地產市場出現了巨大泡沫,這種情況能否再持續下去,讓市場產生了較大的質疑。因此,如何降低企業再在房地產市場的風險,另外尋找更為安全的地方,倫敦不外是一個好的選擇。特別是國內的房地產調控政策不斷地出台更是會增加企業從事房地產業的風險。

第四,正因為國內及香港的房地產市場火爆,也讓國內及香港的一些民眾的財富在短期內得到了快速增長。正如有報告指出的那樣,擁有至少1000萬元人民幣可投資資產的人已從十年前的18萬人攀升至158萬人,全國個人可投資資產總體規模達到165萬億元人民幣,最富有的1%家庭擁有全國三分之一的財富。而這些家庭財富增長到這種程度,資產全球配置成了必修課。而及香港這些通過房地產市場快速致富的居民,在資產全球配置時,投資房地產可能成為他們最大的偏好,所以國內房地產開發商紛紛倫敦購買土地建造高端住宅,其購買對象也是針對這個群體而來。再加當前英國的貸款利率極低,對投資者更是有吸引力。

最後,無論是的房地產開發商,還是香港的商人,在這個房地產泡沫吹大的過程中,其財富也得快速地增長,而且比一般居民增長更是快。所以這些商人進入倫敦的房地產市場,不僅是投資,而且也是資產的全球配置,甚至於國內房地產開發商還有轉移資產之歉。在這種情況下,在他們看到,進入倫敦的房地產市場應該是一個好的選擇。

但是英國的房地產市場是否如投資者預期的那樣,應該是相當不確定的。因為這些既有經濟的原因,也有法律制度的原因及政治的原因。對於房地產投資市場,往往會因為某一個原因觸發房地產市場價格出現較大逆轉。特別是政治上的因素及法律制度的因素,對此任何投資者都是無法分析到的。對此投資者還是小心為上,更不是用的經驗來套外國的房地產投資市場。因為,民主制度與非民主制度,對房地產市場理解,政府對房地產市場的作為是完全不一樣的。

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