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融信並表操盤靜安地王 凈負債率98%仍是命門

融信並表操盤靜安地王 凈負債率98%仍是命門

自去年底萬科的一紙公告道出融信上海靜安地王項目以49%的股權代價搬來「救兵」之後,融信對外便鮮有發聲。

3月21日,一場極其低調的融信業績發布會在香港召開,融信主席歐宗洪、副總裁林俊嶺、首席財務官曾飛燕向投資者們闡述了過去一年融信的變化。

年報顯示,2016年,融信營業收入同比增長53.4%至114億元,凈利增長21%至17億元,資產負債率進一步降低至77%,持有的土地儲備建築面積超過1058萬平方米,且超過81%貨值位於一二線城市核心區域。

據房地產報記者獨家獲悉,上海靜安項目將由融信並表和操盤,目前,靜安地塊的前期開發工作已經開始推進,正在全球範圍內徵選設計方案。

談及2017年拿地策略,歐宗洪表示,今年會加大併購及舊改比例,確保在目前土地市場火熱的現狀下,能以相對合理的價格獲取優質土地。同時對土地的篩選機制也將更嚴格,原則上二級招拍掛市場凈利潤率需要到10%左右,不低於8%;併購項目需達到10%以上。

另悉,鄭州將是融信今年主攻的戰場,北京及環京區域會在合適的時機以併購形式進入。

凈負債率98%,仍是「命門」

在2016年火爆的土地市場上,融信的攻城略地表現的極為搶眼。尤其是8月17日,在17家房企的圍剿之下,經過426輪舉牌,融信以110.1億元的總價拿下上海靜安中興地塊,創下最貴單價地王紀錄。

有估算稱,該地塊可售樓麵價達每平方米14.3萬元,保本售價超過每平方米15萬元。

在上海靜安地塊之前,融信首次進入南京搖得仙林湖G58地塊,成交樓麵價每平方米24957元,成為仙林地價最高的項目,未來需要現房銷售。

同樣在杭州的拱墅區,經過8輪次大尺度報價,熱電廠地塊由融信以23.61億元競得,摺合樓麵價每平方米31403.79元,溢價率高達89.56%。創下拱墅區新的單價地王。

一時間融信陷入了「自身負債高企,卻不計成本拿地王」的輿論中,其資金狀況一直備受外界關注。

2017年2月14日,融信發行2.25億美元2019年到期優先票據,該筆票據將與2016年12月8日發行的1.75億美元,利率為6.95%的優先票據合併及構成單一系列。

這是2017年融信的首單融資。有自媒體大號稱:「在此當口,用越來越薄的人民幣換越來越厚的美元,加上人民幣每年至少3%的貶值,融信的美元債發行,無異於自殺。」

融信給予房地產報記者回復稱,通過這兩筆美元優先票據的發行,融信正逐步形成全方位、立體化的多元融資格局,搭建更為靈活高效的資金利用結構。事實上,能夠成功發行美元債,本身就是國際資本市場和境外投資者對融信的認可。

截至2016年12月31日,融信資產負債率為77%,較2014年的85%減少8個百分點;凈負債率為98%,較年初下降149個百分點。負息債務總額為人民幣394億元,短期借款與長期借款的比例分別佔總借款的比例為20%及80%。

曾飛燕稱,目前公司處於發展過程中,由於現階段的戰略選擇,確實存在負債率偏高的情況。不過,融信通過近兩年的努力,資產負債已大幅回落,98%的凈負債率雖然仍屬行業較高水平,但是有信心通過一兩年時間將負債率降到優於行業水平。

合作開發先導,未來以併購擴張

2016年,融信先後通過招拍掛、收購等方式在杭州、上海、福州、崑山等地斬獲21幅地塊,總建築面積超527萬平方米,地塊收購的平均成本約為每平方米12963元。其中17宗地塊位於長三角經濟圈。

據房地產報記者了解,融信登陸資本市場后,開始實施區域聚焦深耕戰略,立足海峽西岸經濟區和長三角經濟區,以原有的入駐城市為核心,形成多個「1+N」的布局(其中1指核心一二線城市,N指環繞核心城市的衛星城)。

「110億的上海靜安項目,這個價格其實是在所有參拍地塊的房企心中預期的價格。只是當時礙於市場調控預期及政府決策,部分房企選擇了觀望和謹慎處之,而融信初來乍到,這一拍就火了。」上海某房企高管稱。

融信給予房地產報記者回復稱,融信拍地是經過合理評估后審慎定奪的,實際去年在土地價格大幅上漲前,融信就已先行布局杭州、上海地塊。

例如,融信在2016年2月以樓板價每平方米5737元摘得良渚余政儲出(2015)70號地塊。而在隨後11月土拍中,同一區域的另一幅地塊以每平方米16578元的樓板價成交。依此價格推算,僅隔9個月,融信良渚地塊的土地增值已達288%左右。

林峻岭表示,截至去年年底,融信的平均土地儲備成本僅為每平方米8650元,持有的土地儲備建築面積超過1058萬平方米,且超過81%貨值位於一二線城市核心區域。相對優質及較低成本的土地儲備為未來較高的利潤率提供了有效支持,公司目前擁有的土地儲備足夠支撐未來二至三年的開發。

在大刀闊斧進行擴張的同時,未來融信會堅持「輕資產」的合作開發策略。據融信方面透露,去年摘下的大宗土地基本上都是與一線開發商合作取得,2016年權益部分土地款為246億元。

一位長期跟蹤融信的券商分析師稱,過去幾年,融信在上海、杭州、福州等地和其他房企合作開發了不少項目,合作方有萬科、保利、融創、綠地等房企,只是因為當時融信沒有更好地了解到並表的重要性,才出現了數據不太樂觀的財務報表。

據融信透露,公司今年銷售目標定為325億元。按照去化率70%計算,可售貨值達200億元,在建貨值300億元。

對於備受投資者關心的利潤率問題,融信管理層表示,今年的難題在於增長率,利潤率不是難題。去年增長率太快導致毛利率下降,預計未來三到五年的增長率保持不低於50%的水平。

「內地土地競爭越來越激烈,現在很難把握市場,仍看不清楚走勢。未來會傾向於併購的方式進行擴張。」融信的管理層對外透露了今年的買地計劃。

為此不乏有評論稱,高價地收割大戶也對市場看不清了,市場,你到底怎麼了?

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