一線城市樓市趨冷，剛需族迎來買房好時機！

本文系融360專欄作者「辣媽有財商」原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯繫作者授權。

最近，辣媽住的小區，760萬成交了一套88平米的兩居室。就在前不久巔峰階段，辣媽住的小區100平米的兩居室賣到了單價11.5萬元。

中介一再反覆強調，房價並沒有跌。那套11.5萬元單價的兩居室，是因為戶型朝向特別好，那套8.65萬元單價的兩居室是因為房東急需錢，一次性付款的，屬於撿漏性質。其他的兩居室，價格還是穩定在9.5萬元~9.8萬元左右，比之前平均10萬元一平米相比，沒有太大鬆動。

中介說得完全正確，一點問題都沒有。

但是，假如在巔峰階段，就算房東急用錢，不可能有這麼大的折讓，最多便宜個1000元每平米，就會被瘋狂的買房客全款一舉拿下。

因此，辣媽覺得樓市還是會繼續趨冷的，從有漏可撿開始；全國的樓市也會慢慢冷下來，從帝都開始！

上次辣媽提到過，最近在售房源逐漸多起來了，和去年的市場完全不同的感覺。有個朋友說自己最近在鏈家的app上把北京市海淀和西城兩區的成交信息都扒了一遍，發現比前段時間都便宜了。和辣媽達成過交易的中介也發來信息，說最近出的房子比3月份便宜多了。

因此，今天想和大家展開談談兩個樓市投資的兩個核心風險。

1 房產有很大的流動性風險！

資產的流動性風險，是投資的第一風險。某種程度上來說，不能儘快套現的資產，都不是好資產。為什麼上市公司的估值比非上市公司高？就是因為流動性好，隨時可以賣掉。普通公司估值再高，想賣的時候，著急找人接盤，也得打折。

房屋呢？房屋的交易成本是很高的。看看小區周邊開了6家中介就能知道一個小區能養活多少交易商。需要看房，需要談判價格，申請貸款，繳納稅費，辦理過戶，還得裝修，買傢具或者入住，或者出租...總之灰常麻煩。每次折騰個房子，辣媽自己都覺得精疲力盡了。

這次還限購了，限購本身進一步增加了交易成本，購房資格需要弄，貸款需要跑。因此需要用錢，著急出售的賣家，只能打個折把房子儘快賣掉，不著急的房東待價而沽，就會賣得很慢，在售房源逐漸增多，市場也就慢慢冷下來了。

這就是為什麼，每次房價最瘋狂的時候，辣媽總是喊停，因為這個時候入的房子，辦完手續轉手賣的時候，由於市場已經冷下來了，賣出需要損失中介費和稅費的同時，還要有一些折讓。雖然看起來，賬面上房價漲了100萬甚至更多，但是真要賣，一打折，就不會吃到什麼肉了。

買房投資，肯定要在行情起步的前期！

2 樓市不進則退，不漲的投資性購房就是虧錢。

投資房市也會虧損，甚至在房子還沒有下跌的時候，就可能會虧。

因為，一線城市的房價體量都大了，大量資金沉澱在房子上，而租售比又低得驚人，因此從兩三年的短期來看，房價只要不漲，這利息就是實實在在虧掉的機會成本。

尤其是投資性購房的。按照現在的政策，就辣媽了解到的情況，全款或者首付8成的佔比比較多，也就是說可以放的槓桿非常小。如果把買房的這筆錢存在銀行里，或者買個理財，算個4%-8%的收益，1000萬的房子，一年也有40萬到80萬的利息。顯然，房子不漲就是賠本的買賣了。

要是再加上一個折扣，再扣點稅費，可以說買了房子之後市場價格上漲10%才能夠打平。這就是辣媽反覆講的，樓價不進則退。

3 剛需置業也許迎來好時機

剛才說了兩個投資樓市的風險。但是，這並不意味著房子不可以買。長遠來看，由於通脹的存在，不動產是依然值得投資的，而且是除了購買企業之外的首選。

剛需的童鞋們，首付比例低、貸款利率低，這兩個低決定了購買房屋的成本比投資客要低。而且，多半剛需的童鞋們自己還在租房子住，於是買了房子還省下了一筆租金，這麼一來一去，哪怕三年不漲買房子這個賬也能算得過來了。

不僅如此，樓市瘋狂的時候，房子出一套賣一套，買家們喊著全款，提著現金等著賣家，你買來住的人哪裡不要看看南北通不通透，小區垃圾臭不臭，離捷運遠不遠，這怎麼比得上人家投資客的決策速度呢？

現在好了，投資客都歇著了，你可以慢慢看看，把待售的房源都看一遍，算算價格，算算自己有多少錢，然後做一個最優化的方案。要是還能撿到漏，那房價就是2年前的房價，這過去兩年的利息就是你生生多出來的。

長遠來看，房價會在幾年的沉寂之後溫暖起來，畢竟通脹這把劍一直在，房價在時間的長軸中，一定是曲折向上的。這就是辣媽俯卧撐理論的一個觀點~

作者：_ycs

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