還記得曾經的「地產航母」嗎？如今他們已嚴重掉隊

曾幾何時，首開的前身城開、天鴻稱霸北京，華遠執掌地產界牛耳；在南方，被譽為房地產行業「華南五虎」的恆大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創展是粵派房企的典型代表。如今，同期的恆大、碧桂園、萬科以及在5000億的路上一騎絕塵，甚至連融創都以不可思議的速度後來居上，而遠洋、富力仍在艱難衝擊千億，合生創展去年銷售額還不到百億，停留在了十幾年前。

是什麼讓這些地產界曾經的航空母艦在商海中逐漸失去了聲音？

大佬掉隊

在碧桂園2017年中期業績發布會上，碧桂園總裁及執行董事莫斌做業績報告時公布，由於1-7月已錄得合同銷售額3339億元，很接近年初訂立的4000億目標，故上調全年銷售目標至5000億元。然而這一目標卻被人質疑過於保守。

對此，那些曾一度齊名的房企表示「扎心」。

原地打轉幾年，剛剛完成集團業務調整的遠洋集團，將衝擊千億提上了日程。8月24日，遠洋集團主席李明在香港表示，內部預計今年銷售過800億元也是可以的，並進一步指出若保持現有政策環境的話，預計明年銷售保底是1000億元。李明稱，公司每年的銷售增速保持在兩位數以上。

克而瑞發布的《2017年1—7月房地產企業銷售TOP100》榜顯示，遠洋集團以347.2億元的簽約額位列第30位，滑落到第三梯隊的邊緣。去年末，它還維持在行業第22名的水平。

而號稱「一部首開史，半座北京城」的首開也在掉隊。根據首開股份公布的2017中報顯示，2017年上半年（截至6月25日，下同）首開實現簽約金額383.25億元，同比上升19.96%。不過營收和凈利均大幅下滑，首開實現營業收入111.69億元，同比下跌10.3%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比下降66.35%，

對於本期業績銳減的原因，首開在公告中解釋：業績降低的原因是不同報告期結算的產品結構不同，本期公司結算產品的毛利率低於去年同期；而且本報告期公司投資收益大幅低於去年同期。

同時，華潤置地凈利也出現大幅下滑。上半年，扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利為32.5億港元（約合27.6億元人民幣），同比大幅下降48.1%；即便計入投資物業評估增值后，股東應占溢利依然同比下降了33%。

在已發布中期業績的房企中，華潤置地是少有的中期凈利潤同比大幅下滑的企業， 過去華潤置地一直強調注重股東回報，與中海一樣，整體盈利能力一直頗為人稱道。此次華潤置地凈利下降，主要是受樓市調控的影響，一二線多個高端項目受到限制。

曾經「華南五虎」的引領者富力，錯失地產行業「黃金十年」，如今這位掉隊者終於喊出了衝擊千億目標的口號，但是依然未走出債務高企和轉型未成的陰影。

合生等房企甚至仍在百億規模徘徊。8月11日，合生創展亦披露了前七個月業績。數據顯示，這期間集團合約銷售金額約50.80億元，較去年同期的63.14億元同比下跌19.6%。公開數據顯示，2016年合生創展錄得合約銷售額共80.89億元，較2015年的99.87億元下降19%。而早在2004年，合生創展就已經是國內首家銷售額超百億的房企。

不但當年同為「華南五虎」的恆 大、碧桂園如今已令合生無法望其項背。即便是禹州地產這樣規模剛逾百億的中小房企，今年上半年的業績也出現了大幅上拔：累計實現銷售金額214.87億元，按年增66.93%。

華遠同樣落寞。8月28日，華遠地產發布2017年上半年財報，完成銷售簽約額42.9億元，同比增長20%； 歸屬上市公司股東的凈利潤為21.91億。報告期內，公司營業收入為382.76億。

他們曾經有多輝煌

華遠一度執地產界牛耳，在2000年的地產江湖，業界普遍有 「南萬科、北華遠」一說。在2001年上半年，華遠已銷售樓盤的合同額已經接近20億元，約佔北京市場銷售總額的15%。

可以說在2001年之前，華遠是北方房地產企業的絕對領軍人物，在2000年，華遠和任志強是地產界能夠和萬科、王石抗衡的人之一。2001年9月，華遠與華潤分手，新華遠輕裝上陣，房地產航母隨之瓦解。

任志強2013年接受新京報採訪是說，「就房地產來說，在1996年到1998年間，我們大概是全國第一，我們有80多億元的總資產，大概是當時萬科的4倍。」

首開是華遠之後的大腕。「 一個真正的地產巨頭由此誕生了。」2005年的11月，京城地產大腕潘石屹對媒體如此感嘆說。當年的10月26日，北京市國資委正式宣布，城開集團與天鴻集團合併為首開集團，首開成為當時北京乃至全國最大的國資房企之一。

用長跑來形容天鴻與城開的重組並不誇張。作為北京最大的兩家國資地產企業。2004年兩大集團在北京的開復工面積相加，基本可以佔到北京市全年開復工總面積的1/10。

此前，作為北京地產界赫赫有名的兩大地產巨頭，城開和天鴻已經「各領風騷」數十年。2004年，天鴻集團、城開集團雙雙進入全國房地產銷售總額前10名的排行。

富力地產，2016年以前，這家曾經的「華南五虎」之首曾多次完成不了預訂目標，下調目標反而成了常態。與同期規模相當的恆大、碧桂園早已不在一個量級。

而2007年,富力銷售金額位居行業第四名,僅次萬科、綠地和中海,為「華南五虎」之首。 不過之後富力就後勁不足,接連被超越。2008年，合生創展和碧桂園超越富力地產；2009年，恆大地產首次超越富力地產；2010年，雅居樂也正式超過富力。

一步錯、步步錯

房企掉隊的原因各有不同。李明曾說，「遠洋在歷史上經歷過地王的滋味，拿地王不是成熟開發商做的事，現在已經過了土地儲備越多市值越高的階段，反而土儲越多、風險越大。

2009年12月，當時尚未改為「集團」運作的遠洋地產，以467%的溢價率，拿下北京市大興區亦庄地塊，總價達到48.3億元，改寫當時北京土地市場拿地溢價率不超過300%的紀錄。

4個月後，又以40.8億元單價獲得「大望京」地塊，2.75萬元／平方米的樓麵價，成為當時北京的「單價地王」。此後，遠洋很快嘗到苦果，亦庄地王遠洋天著、望京地王遠洋萬和公館均幾斤波折。

不只是地王，多數房企掉隊的原因，是因為在過去的地產周期內，很少能踏准市場節點，不論是遠洋，還是富力、合生都是如此。

近些年來，包括萬科、中海、恆大、保利等都採取「高周轉、高槓桿、輕資產」的模式，而合生創展還是堅持在一線城市和個別房價比較高的二線城市開發大戶型豪宅、高端精品等，這也導致它業績始終不前。

蘭德諮詢總裁宋延慶曾坦言，合生創展業績下滑的最主要原因，就是沒有跟上過去十年裡房地產市場形勢的變化，發展思維上有落後。表現形式上來說，就是公司戰略布局、市場布局、產品結構都不太符合現在主流的開發模式。

富力掉隊，因專註於商業，卻錯過了發展住宅市場的好時機。在2004年李思廉就與王石爭論過商業地產。會上王石說，商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，倘若做出租型商業地產而沒有資金實力，則必死無疑；若搞出售型商業地產，則很可能碰上經營管理上的致命麻煩。果然，此後由於分心搞商業地產，富力錯過了前幾年擴大規模的最好機遇，直接導致被恆大和碧桂園超越。

綠城則是一個典型例子，誤判調控、激進擴張，幾乎把自己逼死。為了擴大規模，宋衛平使用多種融資工具，運用高槓桿，以謀求快速發展。2005年開始的數輪樓市調控，對在低周轉率和低利潤率模式下運行的綠城挑戰極大。

為了擴大規模，綠城集團掌門人宋衛平使用多種融資工具，運用高槓桿，以謀求快速發展。2008年金融危機時，綠城一度瀕臨破產，不得不以更高成本做信託融資，后趕上四萬億刺激經濟復甦才渡過難關。次年，綠城規模一度逼近萬科，2009年居房地產業年銷售榜第二。

這次的「死裡逃生」沒有改變宋衛平骨子裡的賭性。2009年、2010年樓市火爆，綠城繼續瘋狂拿地，通過信託融資繼續放大項目資金槓桿。整個2009年，綠城拿地投入達到456億元，占當年銷售的近9成。這直接導致了綠城在2010年-2011年間的資金遇險。2010年，綠城樓盤均價2.047萬元，為全國房企最貴。2011年，綠城頻頻陷入資金鏈緊張的局面，甚至屢次傳出被收購、被調查的傳言中。

在那幾年，綠城的負債率曾連續幾年遠高於其他內地房地產上市企業，2010年末的凈資本負債率是132%，2011年為148.7%，當年年中一度飆升至163.2%。

蓄勢趕超

這些曾經失落的房企，如今紛紛提出了千億目標。

8月24日在香港舉行的業績會上，遠洋集團董事局主席兼總裁李明讓現場興奮了一把：不僅在於遠洋公布的2017年半年報顯示，期內實現銷售額304.66億元的歷史新高和85％的營業收入增幅，達到172.6億元。此外，遠洋還主動將今年銷售目標從600億元上調至700億元的信心，以及重提企業規模的決心——「千億銷售額明年就能實現」。

經過全方位調整，如今的遠洋集團股權結構合理，區域布局均衡，多元化發展的業務也逐漸形成了成熟體系與盈利模式。

李明表示，目前的區域布局是圍繞京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等人口聚集和流入的城市群展開，均有著嚴格的投資標準。至此，在主營業務方面，遠洋集團可謂完成了土地儲備換倉，項目絕大部分位於五大核心城市群城市，2017年上半年85%的協議銷售額來自五大城市群。而在通過併購控制土地成本的同時，遠洋也加速新項目的獲取速度和規模。

目前來看，在持有物業、房地產金融、養老業務和物業管理方面已經形成體系，具備可持續盈利的能力。截至6月30日，遠洋商業（持有物業）在營規模達113萬平方米，租金收入14億元，賬麵價值390億元；遠洋資本（房地產金融）自有資金投入65億元，管理費收入2.8億元，投資收益2.1億元，凈利潤3.4億元；椿萱茂（養老業務）已運營近1000個床位，儲備7209個床位，收入同比增長138%；遠洋億家（物業管理）在管項目近100個，凈利潤5.78億元，2020年在管面積將達1萬平方米。

得益於最近兩年市整體向好的大環境，今年上半年可以說是富力地產近幾年業績做好的一年，實現銷售額388億元，同比增長了45%。今年上半年，富力新入市的項目只有4個，而下半年，則會有24個全新項目推出。

此外，富力從萬達手中以199.06億元的價格，拿下了原本要335.95億元才賣給融創的77家酒店，並且還不承擔任何負債。李思廉還對這些酒店今後的收益給出了一個預期，他稱，實際上萬達77間酒店歸屬於業主的利潤已達到了8.73億元，平均每間酒店是一千多萬，富力的中長期目標是實現15億元利潤。

不過，撿了萬達董事長王健林便宜的富力地產負債規模和現金流就已成為資本市場的焦點。不少分析人士認為，吃下萬達酒店資產，短期內並不會拉升富力酒店板塊的業績；相反，有可能進一步加劇債務風險。