「租售同權」將入法！3000元房租能解決800萬學區房的問題？

最近，樓市消息火熱，不斷爆出大消息！

雖然年輕人的住房擁有率已經遙遙領先全世界，但結婚需求、改善需求、學區房需求、核心城市住房需求依舊旺盛，房價也一直高昂，為了更好的完善房地產市場的發展，政府調控手段頻繁！

就在今年7月，「租售同權」這個詞突然火了。

先是7月17日，廣州市政府發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

緊接著，住建部會同其它八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，目前已選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

7月26日，據新華社報道，住建部有關負責人表示，將通過立法明確租購同權！

不難看出，這一系列大動作都表明——租賃時代要來了，2017年將成為房地產歷史性轉折之年！

01

租購同權，將立法明確！

7月26日，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社採訪的時候，做了如下表示：

將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

從法律層面確立租賃地位確實可喜可賀，這意味著租賃時代主導的長效機制看來越來越近了！

先前許多媒體猜測，廣州實行租購同權后，會有許多城市陸續跟進。現在看來，無論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購同權，全國所有城市都將產生租購同權的效果。

02

3000元的房租能解決800萬元的學區房問題？

儘管「租售同權」炒的火熱，但廣大人民群眾真正關心的問題其實是：

可不可以以廉價的房租形式，解決房價捆綁的教育，醫療，養老補助金等大城市福利？

換句話說，可不可以就付3000元，你把這些「大城市的福利」全部都給我打包兜售了？

孩子上學學區，租售同權；社保養老金，租售同權；頂級醫療，租售同權。

那麼，「租售同權」到底會產生什麼深遠意義？

1、房價預期實質性扭轉

暴財經分析：真正讓房價上漲的其實是人們的預期，或者說是人們的觀念。曾有一房地產領域的教授做過實證調研，結果顯示，人們預期房價上漲1%，房價就會上漲0.84%。

真正想要房價降下來，或者不讓其上漲過快，就必須長期性地扭轉人們對待房子的態度。從住房本身來說，讓租賃房和購房同台競爭，確立租賃房的地位，會長期改變人們對於房價的上漲預期。

房子身上總被賦予財富屬性或造福效應。房子身上的附著的大量超額權益，沒有房子的人無法享受到；房子產生的社會歧視，比如相親、結婚沒有房產會如何如何，年輕人去租房被擁有房產的人們歧視性的對待等等。

儘管不能說上述現象的產生都是因為租房和購房之間的不平等，但確實有部分原因是因為租房這種行為的權益遠遠低於購房，租房人自身的權益又常常得不到保障。

租房傳統上一直是一種較為弱勢的行為，租房人的利益也是相對被社會所忽視的。

那麼，如果我們從立法層面給租房權益、給租房人的權益確立起來，和買房一樣，對於現在的年輕人、未來的年輕人都將是一種極大的鼓勵，也將極大的促進社會的公平。

2、將加速的「人口遷徙」？

財經作家劉曉博分析，租售同權之後，或將刺激在大城市打拚的「非戶籍家庭」把在老家上學的孩子接過來，還會創造出一大批「教育移民」。這樣，人口的城鎮化會大大提速，大城市對人口的「虹吸效應」會非常強烈。

如果租售同權成為持續下去，城鎮化，將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不斷流失的中小城市的房價下跌風險有所增加。

03

供給側發力，租房市場蓬勃興起

根據國家統計局的最新統計，全國居民人均住房建築面積已達40.8平方米。這一指標已接近甚至超過日本等發達國家的水平。這也說明，投機、投資為目的的買房者正日益增多。

過剩的房子如何充分利用？顯然讓他們進入到租賃市場是最好的選擇。規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，相較於發達國家市場20%—30%的比例，差距非常大。

在推進「購租並舉」方面，國家在政策層面的推進一直不遺餘力，而「租售同權」是這一政策脈絡的最新延展。

2015年年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》，該條例成為首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

2017年7月，《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》發布。

鏈家研究院院長楊現領曾表示，未來將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口將達2.7億人。

鑒於龐大的租房市場正在爆發，各路資本都加入到了這個行業。不但是房企，一些互聯網企業也在這方面有所布局。

而在股票市場上，投資者對於租房市場的前景給予了積極的反饋。

04

你關心的三大關鍵點

1、房價是不是要跌了？

有人認為，北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優質資源，或者更確切的說是跟房屋的產權結合在一起。但是新的「租購同權」政策出台以後，租房也可以享受這些同等的權利了。那麼，房價會不會下跌？

由於人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。但如果政府真的在「政策性住房」和「公共租賃住房」上發力，大量提供低價長租房，而且租購同權，很多人會傾向於長租，這必然會導致對商品房的購買需求減少。

我們可以看到新加坡模式就是租售並舉，長租房比例很高，導致新加坡這些年的房價幾乎沒漲。

2、租金是不是要漲了？

部分有房者為獲得孩子入學權益，將不得不繼續購買學區房，也就是說，原來的購房需求仍在。與此同時，還增加了租房需求，原來無法擁有學區房的，入學無門的家庭，有了租學區房的需求，可以預見，房租有可能大幅提升。

3、會讓學區房貶值嗎？

租購同權方案不能增加學區房的供給，至少不能大量增加。來看需求，昂貴的學區房，原本的購買者往往經濟實力比較強。財經專欄作家葉檀認為，如果不能增加學區房的供給，教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。

05

小結

如果租購同權能夠通過立法的形式，在全國範圍內推廣開來，那麼樓市將發生真正意義上的顛覆性效果，尤其對於人們買房的觀念將有實質性的衝擊。

當然，對於北京、上海等一線城市和一些人口流量大的二線城市來說，人口和優質資源之間的矛盾可能會一直存在。因此除了發展租賃住房以外，讓教育、醫療等稀缺資源變得不稀缺，把好的資源分散來開或許同樣重要。

今天，擬推動租購同權立法改革的背後，是房地產發展的戰略轉變，對於房地產泡沫是利空，長期將形成房價的的穩定機制，從歷史的角度，又將為上千年的戶籍制度改革打開一扇新的窗口，具有史詩般的意義。

但改革總是不容易的，雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越！

每經網（記者：舒曼曼）、暴財經（icaijing123） 、地產情報站、新華社、原子智庫（AtomThinkTank）、財經韜略（tttmoney8）、中金在線。聲明：本文僅供參考，不構成投資建議，如有問題請後台留言，謝謝！@今日話題

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