環京樓市「無房可買」？媒體:不排除項目製造熱銷

上周末，有關環北京樓市陡然升溫的消息刷爆了業內和購房者的朋友圈。而實際上，環北京樓市真的如朋友圈裡那樣火熱嗎？在樓市調控政策等風來的窗口期，不排除有些項目正在利用「熱銷」來點燃樓市虛火。

真火爆還是虛火旺？

「項目現場排卡場面失控，武警120救護車出動」、「武清某項目停止排卡！香河某項目停止排卡！這一天真亂套！」「環京周邊發展帶來大利好，房價成千地漲，搶不到就虧大了」…… 2月25日，不少人的朋友圈都被這幾條消息刷屏了。

而在之後的幾天里，記者調查香河、廊坊、武清、固安等區域發現，環北京周邊多個項目表示目前正在停止排號。「無房可買」、「項目醞釀漲價」等有關環北京樓市的消息在暗自流傳。

實際上，根據易居研究院的數據顯示，大廠、固安、燕郊、香河1月份的樓市成交量均有不同程度的下行。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，除去春節假期的影響，環北京這些傳統熱點區域經過去年一年的消化后，消化周期發生變化，對於其未來市場都會有影響。

不過，有業內人士表示，最近環北京樓市的熱潮，實際上與市場上流傳的樓市調控收緊傳聞有關。「臨近兩會的這段時間往往是市場政策真空期。特別是今年市場對於3、4月份收緊樓市調控的預期尤其強烈，因此不少購房者更是計劃趕在政策出台前在熱點區域投資」。

營銷策略花樣百出

最近環北京樓市的動作，也令不少業內人士看出了花式營銷的味道。

炒作區域利好、曾經的分期首付、眼下的捆綁車位，都成了環北京樓市常用的營銷手法。

固安樓市這兩年升溫較為顯著。銷售人員表示，固安大多數項目都綁定車位，車位不能貸款，需在首付時一起支付，「由於車位價格上漲，導致項目整體價格有所上漲」。

「房企為了繼續挖掘潛在需求，很有可能會採取惜售、捆綁銷售等炒作方法吸引市場關注。」嚴躍進表示。

有業內人士表示，春季是環北京樓市推盤的重要節點，上述做法在很大程度上是為了開盤造勢。據房天下數據研究中心統計，3月大北京地區發力，共14盤入市，其中，燕郊、固安、廊坊各3盤入市，永清預計2盤入市，香河1盤將入市。

不過，中經聯盟秘書長陳雲峰表示，在京津冀協調發展重大的紅利下，天津、河北搭上北京快速發展的列車，環京樓市具有巨大的發展空間。不過目前環京樓市也存在一定的泡沫，炒樓現象也有所抬頭，這也是值得警惕的現象。

調控預期，或現降溫

雖然自去年以來，河北廊坊及其下屬三河縣、張家口懷來等環北京區域先後出台了樓市限購政策，通過購房資格和信貸政策來調整當地樓市成交熱度，但實際上，環北京多個區域的樓市價格則在暗自上行。

以廊坊為例，當地樓盤的單價目前大多在1.7萬-1.8萬元/平方米之間。據當地樓盤銷售人員介紹，自住和投資的比例大概各佔50%，最高時投資需求佔到七成。

不過在業內看來，環北京樓市之所以高燒不退，其背後也是北京乃至環北京土地供應日益緊缺這一現實造成的。北京在供地量連續收緊五年後，不久前公布的2017年北京土地供應計劃中，住宅用地計劃供地量僅為610公頃，較上年減量近一半，也是近12年來的最低點。

亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，在環京購房需求中，有相當一部分是投資性需求。原因在於，目前北京調控政策保持一個相對嚴格的狀態，市場很難讓投資需求容身，包括降槓桿的政策，也影響了投資客的投入產出比，導致部分投資需求向環京區域轉移。

在當前樓市政策收緊的背景下，針對市場現狀，各地也在出台調整措施。就在3月1日下午，涿州市政府出台限購政策，遏制大量投資投機需求湧入。對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，涿州收緊樓市調控，也是未來環京區域，尤其是燕郊、大廠、香河、固安等房地產投資投機熱門區域樓市進一步收緊的信號，整個環京區域或許將迎來政策收緊和樓市降溫。

嚴躍進表示，從京津冀的長期發展來看，環北京樓市確實擁有長期利好。但對於房企打出的各類概念和營銷方法，建議購房者理性分辨。