全國多個城市密集加碼樓市調控業內專家為珠中樓市把脈

  遏制熱點城市房價過快上漲被寫入2017年政府工作報告，話語剛落，新一輪樓市調控措施便在全國多地先後出台。截至目前，包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施，22個城市出台措施對本地樓市進行調控。

  隨著廣州加碼調控，與之鄰近的珠海、中山是否會受到影響？本次加碼調控的城市中，有不少處於一線城市周邊。在這種情況下，珠海、中山有無可能升級限購？《房周刊》就邀請珠海、中山多位業內行家進行相關分析和預測。

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  房周刊：近期近20地市調控加碼升級，密集調控的原因是什麼？

  官海京：年底有很多城市出了地王。局部區域價格上漲過快，成交量也有很大的提升。除此之外，一些局部區域出現房地產投資過快。自2016年10月份政府出台限購以來，有很多投資資金還是沒有流到實體經濟，反而流向房地產。綜合以上幾個方面，才出現了近期20多個城市加碼調控。

  陳志：目前，國家定標由貨幣寬鬆轉到財政投入，總體來講市場上的貨幣基本上不會減少。房企有做大做強的慾望，如碧桂園股價漲了一倍多，是因為規模所帶來的潛在影響。規模意味著企業的融資成本、社會知名度和資源的獲取更加充裕。房企衝擊更大的規模，於是全國的土地市場依舊火爆，特別是一線城市。另外，國家調控沒有改變人口往大城市集中化聚集這一根本事實。在這個大背景下，好的城市的房地產市場繼續火爆是正常的。因此，調控主要的原因是想引導購買力往三四線城市去庫存。

  劉海：目前，政府是針對不同城市給予不同政策。面對供應稀缺和漲幅過快的一二線城市採取打壓和調控，面對三四線城市政策上不打壓，而是從銀行信貸額度上調整，首付、限購和銀行信貸資金總額都給出調控。最終目的是要讓一二線城市房價漲幅得到控制。三四線城市房價則一直有較小的向下跌幅，一些縣級城市庫存量太大，開發商明面銷售價格和實際銷售價格有差距，說明完全供應過剩。

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  房周刊：廣州近期也加碼限購，這對珠中樓市會造成什麼影響？近期市場反應如何？

  陳志：整體來看，調控對珠海和中山的影響會有的，但更多體現在心理預期。中山較早實行網簽備案制度，去年樓市數據不驚人，今年量價齊漲。因為，去年積壓的備案滯後到了今年，價格便一路上漲。相對來講，中山的人口基數較大，產業鏈比較完善，抵抗風險的能力高一些，而且價格是珠海的二分之一，屬於價格窪地。目前來看，限購對中山的影響不會特別大。相比而言，調控珠海影響比較大，珠海市剛經歷過調控的冰河期，很容易受到政策的影響。

  郭光喜：影響目前還不明顯，也需要一定時間觀察。從去年以來，珠海、東莞等城市都出台了限購及限貸政策，但中山只是出台了價格備案。因為，比起珠海、東莞等城市，中山價格基數還是相對較低。雖然因深中通道的帶動，2016年中山漲幅非常大。當前中山均價大約在8000元每平方米左右，城區比較高的也就是一萬出頭。此外，價格備案政策，對中山樓市已經造成一定的穩定作用，當前很多價格超過9000元的房子，備案會比較慢，再高點的甚至備不了案。

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  房房周刊：本輪調控升級中，很多環一線周邊的城市也在列，比如環北京的河北涿州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區，以上海為中心，周邊城市如杭州、南京甚至浙江嘉善。在這種情況下，珠海、中山加碼調控的可能性有多大？

  官海京：短期內，珠海價碼調控的可能性不大。自去年10月份到現在，珠海限購的目的已經達到。這幾個月，珠海的房價得到了抑制，成交量更是大幅度縮小，房地產投資增速也有所放緩，第一波調控已經達成成效。

  陳志：去年的限購政策，限制有本地戶口的居民購買三套房，基本把珠海家庭存款等資產納入。因此，這項調控對珠海的影響很深遠。要再增加調控，更多會是在銀行信貸政策方面，但信貸政策再收緊的話會嚴重影響剛需。因此，理性上看，再調控的存在是有的，但實際上實施可能性不大。

  郭光喜：近段時間，中山樓市相對比較火，2016年中山樓市有外地客的強大帶動，今年本地人也開始接受目前的價格。據我們統計，當前有些樓盤本地客佔比已經達到60%-70%。而隨著房價持續上漲，不排除調控升級的可能。但我認為，基於目前中山的價格基數，出台限購的可能性不大，更大可能在限價上做文章，把價格穩定住。