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輕率賣房者,死無葬身之地!

輕率賣房者,死無葬身之地!

北京、上海、廣州、深圳的房地產價格,在各地政府限購等強硬政策下,終於漲幅收窄了,但依舊堅挺,居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補漲了很多,稱為新幾小龍。

房價上漲有九大原因,只要這些原因不去除,上漲的趨勢難以改變;最主要的有幾條:農村城鎮化,農村人口進城,大學生大量留城,廣義貨幣增長快,「土地財政」;超大城市方針既定;大城市的優質資源豐厚,工資收入高等。

從1949年到朱鎔基退休時的12萬億M2(現金加活期的存款加定期存款)(51年);但現在已160多萬億;翻了10多倍(僅13年)。請記住,當大量貨幣到來時,並不是什麼都漲;主要漲的是億萬百姓必須的,又不可再生的如一線城市的房地產、車位,(另外黃金、古董、紀念郵票等也可,但平均漲幅仍不如一線城市房產。)

北京有88所大學,上海有76所大學,每年畢業生40-50萬大學生、研究所;復旦經院幾年前有個金融研究所班,畢業2年後一追訪,200個同學全部留上海工作了。上海真好,比北京空氣好,18條捷運、捷運,擁擠之處有地下隧道,還有多座跨黃浦江大橋。500多醫院、500多中學、大量超市。生活非常方便,網上購物,叫外賣,很快。社會治安也好,上海公安是全國力量最強的之一。最重要的是上海人才濟濟,最好的高智商,知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英雲集上海。

這又給很多人有了學習的好老師,好機會。

北廣深也是吧。深圳是無地建房了,供不應求。

繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此。現在看長沙、成都房價真便宜啊!(我從不反對人們買房。)長沙7000-8000一平米,人們購房壓力小了,但依然熱愛生活,如愛吃魚:「飯怕魚」味道真好。保不住,什麼時候也漲了,該買則買啊!

上海某友人2000年買的一套房,175㎡,63萬元(四房2廳)16年來,一直在漲,當時和香港博士生一起來看,他說:在香港這個房要400-500萬元(折成人民幣);最近一問,竟已漲到1000-1100萬元了。怎麼回事:原來是學區房,全區最好的幼稚園、國小、中學都在這裡。(調查了一下,美國學區房也貴。)北京華清嘉園的學區房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益(一套房掙了1000萬),確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

人終於明白了,超大城市比普通大城市好,幾十所大學,十多條捷運、高速公路,智慧人群,眾多的中國小、醫院、超市、商場;很多優質資源集中在超大城市中。可最大限度發揮作用,最充分利用資源,邊際效益的「遞增」都是超大城市最好!日本一億多人口;超大城市東京人口達到3800萬。(2015年數據顯示:東京人口3800萬(高居世界第一),上海人口2347萬(世界第三))13.7億人口,上海最終人口一定會追上東京。

這房地產就很難跌啊!

七年前,表弟要把杭州西湖邊(八分鐘腳踏車距離)的138萬元的政府動遷房(額度),以148萬賣掉;由平安銀行杭州支行一位副行長(我的研究所)請客,我們在美麗的西子湖畔,請他們全家吃了2000元的晚飯;副行長的年輕妻子是房地產公司的銷售員,為他們分析:「這裡是風水寶地啊!西湖是最美的地方啊!」晚上10點多了,我把表弟媳拉到一邊,勸她,一定要買下來,錢不夠,銀行貸款(已有80萬現金);這是你們給子孫後代留下的最重要最珍貴最後一塊金磚!他們只是聽著,不做聲。一周后,他們從杭州發簡訊來:「148萬賣了,否則借款要還一輩子。」我說房子會漲價啊!他們說,溫總理說了,房價一定會調到老百姓能承受的價格。(唉!怎麼會這樣)現在此房已漲到380多萬,夫妻倆悔得不敢騎車從此經過。

另一對夫妻,男:77級哈爾濱軍事工程大學畢業;女:上海交大77級畢業,是我的好朋友。

5年以前,丈夫要賣房,而且不是余房,是自己住的唯一的房,他怎麼算,感覺把房賣掉可得300多萬,買銀行理財產品百分之五,年十幾萬收益,而租一間同樣大小的房,租金僅4000元,一年5萬元,可凈掙10萬元。他這麼想也這麼干,要把最後自住的房也賣了。妻子硬帶他來復旦大學找我,晚上9:00了,剛上完課,我力勸他別這麼做,並嚴厲勸他,你把最後的房賣了,子孫後代會看不起你,房租年年會漲,你會死無葬身之地的。完全聽不進去,而且非常生氣和反感!後來到底把房賣了。相信他現在已後悔不迭了!

前幾文講過,優質股漲幅會超過北上廣深房價漲幅。如貴州茅台,從2001年上市的31元漲到現在317元(復權後為1900多元)漲了61.3倍。9年前,深圳林園勸我買茅台,他說,太好了,發展前景無限。當時聽聽而過;這次去遵義茅台,發現已漲到251元(1734元),又去電問林園老師,才知道他136萬股茅台依然長期持有著,真乃神人也。

(現價317元,加剛分完的6.1元紅利,為323元,復權後為1900多元)。

在茅台鎮寫的一文在博客上一發,香港「滬港通」人士買了一星期貴州茅台,等發現時,已漲到280元了。

(香港同胞的認真、學習,專研精神永遠值得我們學習。)林園乃股市又一巴菲特式人物,近日,我將邀請他到上海講學,他也已答應了。真的應好好向他學習啊!

不過,好的股票鳳毛麟角,幾千家中僅幾十家,百分之80的投資者是虧損的。所以沒有專業知識的人,還是投資買房穩妥!(但注意:並不主張現價去買貴州茅台和北上廣深房產,畢竟很高很高了。賣二線城市房產都挺好的,泰安、長沙、成都真好!)

1、房價或許可以連續上漲20年,但總是有頂的,屆時不是你想賣就能賣得掉。

2、20年後,誰來為你的房子接盤?當我們這一輩人要退休的時候,要賣掉房子的時候,這個時候就會出現房子的富餘,那時候的價格一定會往下走,會出現房地產的多餘。

一、房價或許可以連續上漲20年

摘自《大城市化和居民加槓桿能支撐房價多久》

作者:李迅雷,海通證券首席經濟學家

房價何時出現向下拐點,確實不好預測,就像預測股市何時見頂或何時見底一樣,因為影響房價的因素太多,政策也會調控或管制市場,你能預測准政府可能採取哪些極端政策嗎?

房產稅不會導致房價下跌

有人問房產稅推出是否會導致房價下跌?我覺得應該不會,因為經濟目前高度依賴房地產,政府應該不會搬起石頭砸自己的腳。發達國家有三大縮小貧富差距的稅:房產稅、資本利得稅和遺產稅,這三大稅目前都沒有徵收,房產稅只是長期試點。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運作,而則往往把這些稅種當成政策導向,具有較強的功利性。

觀察房價見頂的窗口有三個

不過,我覺得需要關注的是居民購房的槓桿率情況,房貸餘額的變化是一個觀察窗口,儘管居民還可以通過民間融資來購房。

假如2017年居民新增房貸的規模比2016年繼續提高30%以上,那我覺得可能會出現類似2015年6月份的股災情形了,那時也是股市的場內場外雙向融資猛增,政策一收緊,則市場大跌。目前看,政策上已經開始行動,防患於未然,效果如何,還需要觀察。

此外,通脹率的變化也是一個觀察房價變化的窗口。

今年經濟運行至今,CPI應該低於年初預期,但全球性的貨幣超發問題始終是存在的,因此,CPI何時起來,也是關係到貨幣政策何時收緊的問題。貨幣政策一旦收緊,則利率上升,對房價的負面衝擊肯定會有的。不過,目前似乎存在一定的悖論,即貨幣超發已經那麼多年了,其效應主要體現為資產價格的上漲,包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價格的上漲。但的CPI與GDP關聯度更大,而M2則與房價的關聯度更大些。若GDP起不來,則CPI也不用太擔心。很多問題存在卻僵持著。

觀察房價變化的第三個窗口,可能是金融機構之間會否出現信用風險,或者是其他資產價格泡沫的破滅會否導致房地產業的引火燒身。

實體經濟的不景氣已經成為共識,債務規模不斷上升,儘管問題主要出在企業債務層面,而企業債務主要表現為國企的債務,但國企有政府信用作為背書,故企業高債務之下似乎還是看不到爆發系統性風險的直接誘因。

不過,這些年來,金融機構之間的交易規模驚人增長,不管是表外業務還是表內業務,不管是通道業務還是委外業務,同業業務的規模都是逐年增大,各類產品存量規模也越來越大。但所有交易產品的背後,都是有具體資產作為支撐的,假如某類資產價格,如信用債出現大幅下跌,那麼,金融機構既要應對相關產品的兌付壓力,又要承受砸在手裡資產的流動性缺失風險。一旦出現同業之間的信用風險,那這風險可就大了。這些年來,金融機構的資產負債表都在做大,槓桿率都在提升,因為盈利壓力都在增大。當年次貸危機中美國雷曼兄弟的破產就是一例。

因此,房價或許可以連續上漲20年,但總是有頂的,無論政策怎樣調控,市場總有市場的波動鐵律,全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。

隨著人口老齡化和流動人口的減少,作為耐用消費品的房子的需求總是下降的,一輪房地產周期大致都是18-25年,包括上漲和下跌全過程。當然,除了關注房價何時見頂的各個窗口之外,房地產的流動性更值得關注,因為樓市不同於股市,前者的流動性風險會更大,屆時不是你想賣就能賣得掉。

二、20年後,誰來為你的房子接盤?

摘自《20年後,誰來為你的房產接盤?》

作者:芮萌,中歐國際工商學院金融與會計學教授

有一次,在和夫人吃飯的時候聊到了退休的話題。當計劃中的65歲來臨,想把房子或者股票賣掉以安享晚年時,是否有人願意接盤房子和股票?

對一個普通的家庭來講,大多數的財富都投資在了不動產即房地產。人口結構到底怎樣來影響房地產投資的回報呢?首先我們來看一下誰有能力來購買房地產。

對一個成人來講,他的第一次置業的時間基本在成家立業時的30歲。30歲到40歲之間,家庭規模可能增加了,有了一到兩個孩子,原來第一次置業的房子已經不夠大了,需要改善住房,所以我們發現在42歲的時候,又出現了第二次置業的高潮。但是到了65歲,當孩子已經大學畢業,已經離開這個家的時候,就不需要住原來那麼大的房子了。很多人會把原來大的賣了,換一個小的所以在一個國家,它的人口結構當中30歲到40歲的人群比例越高的時候,它對房地產的需求越大。

以美國為例,這張圖說明的是美國30歲到44歲占人口的比重與房價指數的關係,隨著30歲到44歲的人口比例的上升,它的房地產指數的價格在上升,反之在下降。

在我們過去十年當中,恰恰是30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年,所以在過去十年中,一線城市房地產的價格翻了10倍,背後有它經濟學的原因。

當下,的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標有兩種,一種是人口中18歲到64歲之間的勞動力的比例從2010年開始下降。因此,過去五年當中,大家都會明顯地感覺到的勞動力成本越來越貴。

第二個來衡量人口紅利的消失的依據是1-15歲青少年的比例。在國際上,當1歲到15歲佔總人口的比重介於15%到18%時稱為嚴重少子化的現象,已經從70年代的42%下滑到了今天的16%,已經落入了聯合國認為嚴重少子化的現象。

當人口紅利消失的時候,對不動產的需求自然會下降。普通家庭擁有房子的比例是多少?如果我們把父母的房子都加在裡面,房屋的擁有率是在90%以上,而全世界平均比例為50%—60%。另一個指標就是看人均居住面積:全世界人均居住面積是20平方米,按照官方的數據,去年的人均居住面積已達33平方米。

所以房屋的擁有率居住面積這兩個指標都說明在不久的將來,或許在2020年或者是2030年,當我們這一輩人要退休的時候,要賣掉房子的時候,這個時候就會出現房子的富餘,那時候的價格一定會往下走,會出現房地產的多餘。

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