輕率賣房者，死無葬身之地！

北京、上海、廣州、深圳的房地產價格，在各地政府限購等強硬政策下，終於漲幅收窄了，但依舊堅挺，居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補漲了很多，稱為新幾小龍。

房價上漲有九大原因，只要這些原因不去除，上漲的趨勢難以改變；最主要的有幾條：農村城鎮化，農村人口進城，大學生大量留城，廣義貨幣增長快，「土地財政」；超大城市方針既定；大城市的優質資源豐厚，工資收入高等。

從1949年到朱鎔基退休時的12萬億M2（現金加活期的存款加定期存款）（51年）；但現在已160多萬億；翻了10多倍（僅13年）。請記住，當大量貨幣到來時，並不是什麼都漲；主要漲的是億萬百姓必須的，又不可再生的如一線城市的房地產、車位，（另外黃金、古董、紀念郵票等也可，但平均漲幅仍不如一線城市房產。）

北京有88所大學，上海有76所大學，每年畢業生40-50萬大學生、研究所；復旦經院幾年前有個金融研究所班，畢業2年後一追訪，200個同學全部留上海工作了。上海真好，比北京空氣好，18條捷運、捷運，擁擠之處有地下隧道，還有多座跨黃浦江大橋。500多醫院、500多中學、大量超市。生活非常方便，網上購物，叫外賣，很快。社會治安也好，上海公安是全國力量最強的之一。最重要的是上海人才濟濟，最好的高智商，知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英雲集上海。

這又給很多人有了學習的好老師，好機會。

北廣深也是吧。深圳是無地建房了，供不應求。

繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此。現在看長沙、成都房價真便宜啊！（我從不反對人們買房。）長沙7000-8000一平米，人們購房壓力小了，但依然熱愛生活，如愛吃魚：「飯怕魚」味道真好。保不住，什麼時候也漲了，該買則買啊！

上海某友人2000年買的一套房，175㎡，63萬元（四房2廳）16年來，一直在漲，當時和香港博士生一起來看，他說：在香港這個房要400-500萬元（折成人民幣）；最近一問，竟已漲到1000-1100萬元了。怎麼回事：原來是學區房，全區最好的幼稚園、國小、中學都在這裡。（調查了一下，美國學區房也貴。）北京華清嘉園的學區房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益（一套房掙了1000萬），確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

人終於明白了，超大城市比普通大城市好，幾十所大學，十多條捷運、高速公路，智慧人群，眾多的中國小、醫院、超市、商場；很多優質資源集中在超大城市中。可最大限度發揮作用，最充分利用資源，邊際效益的「遞增」都是超大城市最好！日本一億多人口；超大城市東京人口達到3800萬。（2015年數據顯示：東京人口3800萬（高居世界第一），上海人口2347萬（世界第三））13.7億人口，上海最終人口一定會追上東京。

這房地產就很難跌啊！

七年前，表弟要把杭州西湖邊（八分鐘腳踏車距離）的138萬元的政府動遷房（額度），以148萬賣掉；由平安銀行杭州支行一位副行長（我的研究所）請客，我們在美麗的西子湖畔，請他們全家吃了2000元的晚飯；副行長的年輕妻子是房地產公司的銷售員，為他們分析：「這裡是風水寶地啊！西湖是最美的地方啊！」晚上10點多了，我把表弟媳拉到一邊，勸她，一定要買下來，錢不夠，銀行貸款（已有80萬現金）；這是你們給子孫後代留下的最重要最珍貴最後一塊金磚！他們只是聽著，不做聲。一周后，他們從杭州發簡訊來：「148萬賣了，否則借款要還一輩子。」我說房子會漲價啊！他們說，溫總理說了，房價一定會調到老百姓能承受的價格。（唉！怎麼會這樣）現在此房已漲到380多萬，夫妻倆悔得不敢騎車從此經過。

另一對夫妻，男：77級哈爾濱軍事工程大學畢業；女：上海交大77級畢業，是我的好朋友。

5年以前，丈夫要賣房，而且不是余房，是自己住的唯一的房，他怎麼算，感覺把房賣掉可得300多萬，買銀行理財產品百分之五，年十幾萬收益，而租一間同樣大小的房，租金僅4000元，一年5萬元，可凈掙10萬元。他這麼想也這麼干，要把最後自住的房也賣了。妻子硬帶他來復旦大學找我，晚上9:00了，剛上完課，我力勸他別這麼做，並嚴厲勸他，你把最後的房賣了，子孫後代會看不起你，房租年年會漲，你會死無葬身之地的。完全聽不進去，而且非常生氣和反感！後來到底把房賣了。相信他現在已後悔不迭了！

前幾文講過，優質股漲幅會超過北上廣深房價漲幅。如貴州茅台，從2001年上市的31元漲到現在317元（復權後為1900多元）漲了61.3倍。9年前，深圳林園勸我買茅台，他說，太好了，發展前景無限。當時聽聽而過；這次去遵義茅台，發現已漲到251元（1734元），又去電問林園老師，才知道他136萬股茅台依然長期持有著，真乃神人也。

（現價317元，加剛分完的6.1元紅利，為323元，復權後為1900多元）。

在茅台鎮寫的一文在博客上一發，香港「滬港通」人士買了一星期貴州茅台，等發現時，已漲到280元了。

（香港同胞的認真、學習，專研精神永遠值得我們學習。）林園乃股市又一巴菲特式人物，近日，我將邀請他到上海講學，他也已答應了。真的應好好向他學習啊！

不過，好的股票鳳毛麟角，幾千家中僅幾十家，百分之80的投資者是虧損的。所以沒有專業知識的人，還是投資買房穩妥！（但注意：並不主張現價去買貴州茅台和北上廣深房產，畢竟很高很高了。賣二線城市房產都挺好的，泰安、長沙、成都真好！）

1、房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的，屆時不是你想賣就能賣得掉。

2、20年後，誰來為你的房子接盤？當我們這一輩人要退休的時候，要賣掉房子的時候，這個時候就會出現房子的富餘，那時候的價格一定會往下走，會出現房地產的多餘。

一、房價或許可以連續上漲20年

摘自《大城市化和居民加槓桿能支撐房價多久》

作者：李迅雷，海通證券首席經濟學家

房價何時出現向下拐點，確實不好預測，就像預測股市何時見頂或何時見底一樣，因為影響房價的因素太多，政策也會調控或管制市場，你能預測准政府可能採取哪些極端政策嗎？

房產稅不會導致房價下跌

有人問房產稅推出是否會導致房價下跌？我覺得應該不會，因為經濟目前高度依賴房地產，政府應該不會搬起石頭砸自己的腳。發達國家有三大縮小貧富差距的稅：房產稅、資本利得稅和遺產稅，這三大稅目前都沒有徵收，房產稅只是長期試點。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運作，而則往往把這些稅種當成政策導向，具有較強的功利性。

觀察房價見頂的窗口有三個

不過，我覺得需要關注的是居民購房的槓桿率情況，房貸餘額的變化是一個觀察窗口，儘管居民還可以通過民間融資來購房。

假如2017年居民新增房貸的規模比2016年繼續提高30%以上，那我覺得可能會出現類似2015年6月份的股災情形了，那時也是股市的場內場外雙向融資猛增，政策一收緊，則市場大跌。目前看，政策上已經開始行動，防患於未然，效果如何，還需要觀察。

此外，通脹率的變化也是一個觀察房價變化的窗口。

今年經濟運行至今，CPI應該低於年初預期，但全球性的貨幣超發問題始終是存在的，因此，CPI何時起來，也是關係到貨幣政策何時收緊的問題。貨幣政策一旦收緊，則利率上升，對房價的負面衝擊肯定會有的。不過，目前似乎存在一定的悖論，即貨幣超發已經那麼多年了，其效應主要體現為資產價格的上漲，包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價格的上漲。但的CPI與GDP關聯度更大，而M2則與房價的關聯度更大些。若GDP起不來，則CPI也不用太擔心。很多問題存在卻僵持著。

觀察房價變化的第三個窗口，可能是金融機構之間會否出現信用風險，或者是其他資產價格泡沫的破滅會否導致房地產業的引火燒身。

實體經濟的不景氣已經成為共識，債務規模不斷上升，儘管問題主要出在企業債務層面，而企業債務主要表現為國企的債務，但國企有政府信用作為背書，故企業高債務之下似乎還是看不到爆發系統性風險的直接誘因。

不過，這些年來，金融機構之間的交易規模驚人增長，不管是表外業務還是表內業務，不管是通道業務還是委外業務，同業業務的規模都是逐年增大，各類產品存量規模也越來越大。但所有交易產品的背後，都是有具體資產作為支撐的，假如某類資產價格，如信用債出現大幅下跌，那麼，金融機構既要應對相關產品的兌付壓力，又要承受砸在手裡資產的流動性缺失風險。一旦出現同業之間的信用風險，那這風險可就大了。這些年來，金融機構的資產負債表都在做大，槓桿率都在提升，因為盈利壓力都在增大。當年次貸危機中美國雷曼兄弟的破產就是一例。

因此，房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的，無論政策怎樣調控，市場總有市場的波動鐵律，全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。

隨著人口老齡化和流動人口的減少，作為耐用消費品的房子的需求總是下降的，一輪房地產周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。當然，除了關注房價何時見頂的各個窗口之外，房地產的流動性更值得關注，因為樓市不同於股市，前者的流動性風險會更大，屆時不是你想賣就能賣得掉。

二、20年後，誰來為你的房子接盤？

摘自《20年後，誰來為你的房產接盤？》

作者：芮萌，中歐國際工商學院金融與會計學教授

有一次，在和夫人吃飯的時候聊到了退休的話題。當計劃中的65歲來臨，想把房子或者股票賣掉以安享晚年時，是否有人願意接盤房子和股票？

對一個普通的家庭來講，大多數的財富都投資在了不動產即房地產。人口結構到底怎樣來影響房地產投資的回報呢？首先我們來看一下誰有能力來購買房地產。

對一個成人來講，他的第一次置業的時間基本在成家立業時的30歲。30歲到40歲之間，家庭規模可能增加了，有了一到兩個孩子，原來第一次置業的房子已經不夠大了，需要改善住房，所以我們發現在42歲的時候，又出現了第二次置業的高潮。但是到了65歲，當孩子已經大學畢業，已經離開這個家的時候，就不需要住原來那麼大的房子了。很多人會把原來大的賣了，換一個小的。所以在一個國家，它的人口結構當中30歲到40歲的人群比例越高的時候，它對房地產的需求越大。

以美國為例，這張圖說明的是美國30歲到44歲占人口的比重與房價指數的關係，隨著30歲到44歲的人口比例的上升，它的房地產指數的價格在上升，反之在下降。

在我們過去十年當中，恰恰是30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年，所以在過去十年中，一線城市房地產的價格翻了10倍，背後有它經濟學的原因。

當下，的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標有兩種，一種是人口中18歲到64歲之間的勞動力的比例從2010年開始下降。因此，過去五年當中，大家都會明顯地感覺到的勞動力成本越來越貴。

第二個來衡量人口紅利的消失的依據是1-15歲青少年的比例。在國際上，當1歲到15歲佔總人口的比重介於15%到18%時稱為嚴重少子化的現象，已經從70年代的42%下滑到了今天的16%，已經落入了聯合國認為嚴重少子化的現象。

當人口紅利消失的時候，對不動產的需求自然會下降。普通家庭擁有房子的比例是多少？如果我們把父母的房子都加在裡面，房屋的擁有率是在90%以上，而全世界平均比例為50%—60%。另一個指標就是看人均居住面積：全世界人均居住面積是20平方米，按照官方的數據，去年的人均居住面積已達33平方米。

所以房屋的擁有率和居住面積這兩個指標都說明在不久的將來，或許在2020年或者是2030年，當我們這一輩人要退休的時候，要賣掉房子的時候，這個時候就會出現房子的富餘，那時候的價格一定會往下走，會出現房地產的多餘。