中國經濟終極問題：一線城市的房價會下跌嗎？

很多人問我，對一線城市的房價怎麼看？對深圳的房價怎麼看？這個題目真的太大了，我就講下個人想法，也給大家一些參考。

一線城市的房子貴不貴？當然貴了，公司里剛入職的90后就跟我說，在深圳買房500萬是個起步價，首付三成150萬，貸款350萬，就算選擇30年，每個月也要還一萬七。先不說我能不能湊齊這150萬的首付，就算湊齊了，我一個人怎麼可能還的起1.7萬一個月的房貸呢？就算我找個女朋友，一個月還1.7萬，意味著兩個人根本沒有任何生活水平可言。

500萬在深圳買房子，確實就是個起步價，房子主要是地段，學位兩大核心屬性，另外是小區環境和物業等等，隨著生活水平的提高，小區環境和物業所佔的因素也越來越重要。

500萬這個價格如果買三房的話，是不可能有什麼好學位的，也不可能是好地段，也就是一個核心屬性都不沾邊，要想買個地段還可以的，至少得到700-800萬，如果想學位好又地段好，那900萬，1000萬以上是肯定的。

龍崗遠離市區，有的人覺得龍崗那邊有的學校學位還不錯，就把房子買龍崗，只是就連龍崗好學位的三房，起步也要五六百萬，付出的代價是每天上下班三個小時在路上。

從這個角度看，深圳的房子真TM的貴啊，而且現在深圳處於嚴厲限購的階段，深戶兩套，非深戶一套，深戶買第二套房要七成首付。即使名下一套房也沒有，只要有過貸款記錄，首付也要五成，這麼貴的房子，限購又這麼嚴厲，想必應該沒什麼人能買得起了吧？

然而，應該沒什麼人能買得起房了，只是我們的理論推斷，我們還得從實際出發。

好房子永遠稀缺

不管怎麼限購，好房子永遠是稀缺資源，限購不能從根本上改變供求關係。

發生在5月份的事，確切的說是上周的事情。朋友來深圳十餘年，想買個110平-120平的大房，不求好學位，找了許久找到一個小區房主，大概不到110平，均價6萬多一點，比市場價要低，朋友心想現在嚴厲限購，房市成交也不如去年，肯定還可以有砍價空間，於是砍價10萬，房主當場拒絕。

晚上回家，中介打電話來，說這套房子價格真的很優惠，先後有十幾個客戶和房主在談價格，建議我朋友不要砍價，立即簽署。朋友想這肯定是中介的套路，今年限購這麼嚴，怎麼可能有十幾個人看中同一套房子，明明查了成交量比去年下滑了這麼多，堅持砍價10萬。

第二天，中介電話說，房主看到買房諮詢的人多，一夜抬價30萬，並且當天已經順利成交。朋友目瞪口呆，即使在限購的形勢下，一個價格還不錯的房子仍然這麼火爆！

朋友和我說起這事，我第一個想法是，深圳現在限購這麼嚴厲，連有貸款記錄名下無房也得五成首付，怎麼還有那麼多人700萬的房子像搶白菜一樣？哪來這麼多有錢買房的人？

第二個想法是，如果不限購，深圳的房價會怎樣？

產業升級催生更多中產

由深圳一家企業2017年配股想到的,在產業升級中不斷產生新的中產階級。

我在之前的文章裡面寫過，集成電路這個工業品的進口佔了工業品進口總額的五分之一，如果去掉低端工業品，集成電路的進口額佔到了中高端工業品進口的30%以上，是未來十年產業升級的重中之重。

我們用的手機上面，指紋識別晶元部分，深圳的匯頂科技是國內做的最好的公司之一，2016年實現銷售收入30.79億元，增長175.04%；凈利潤8.57億元，同比增加126.46%。

2017年5月9日，匯頂科技宣布了其員工持股計劃，619名員工獲得股份（匯頂科技員工總數約937人），佔比公司總人數約66%。其中兩個高層各分得15萬股，其餘617名中層管理和核心技術人員分得1010萬股，平均每人1.637萬股。而匯頂科技的實際股票價格為大約97元左右。也就是說，600多名員工平均每人獲得接近160萬人民幣的股票，減去員工需要出錢買的部分（公司員工需以48.39元的價格購買公司股票，），每人實際獲得了80萬人民幣的收益。

股票是分四次解禁的，員工要等到2020年才能完全解禁銷售，匯頂制定的銷售限制也很寬鬆，2020年收入和利潤比2016年增長40%，這對他們來說很容易達到。為什麼很容易達到？匯頂2017年一季報，實現營業收入7.31億元，同比增長90.21%；凈利潤1.75億元，同比增長150.04%。

也就是說，匯頂的員工到了2020年，即使匯頂股票這四年一分錢不漲，即使這四年一分錢不分紅，至少每年可以有20萬人民幣的股票收益，這是相當可觀的。

600多人背後就是600多個家庭，匯頂所在的晶元行業薪資是比較高的，年入15-20萬或者以上並不困難。我們就保守的按照15萬年收入好了（實際上我認為肯定不止），加上股票的收益，意味著匯頂員工年收入上看35萬以上。這還是保守的演算法。

買房就是競賽，深圳市雖然有1041萬套住房，但是絕大部分是農民房和工廠自建房，真正高質量的商品房只有100多萬套，而深圳有一千多萬人。

以2013年的數據為例,深圳市住建局在官網發布的《深圳市住房保障發展規劃（2016-2020）文本》（公開徵求意見稿）指出：

根據2013年住房調查，全市住房總量為5.2億平方米、1035萬套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個人自建住房，約55萬套；原村民集體經濟組織自建、合建房，約650萬套間；工業區配套宿舍及其他168萬套間。

2014年—2016年深圳市新房成交量依次為4.2萬套，6萬套，4萬套，這意味著三年新建的商品房也僅僅是14.2萬套，加上128萬，目前深圳市商品房也僅有142萬套左右，這也是深圳市住宅成交主要是二手房的原因，新房少啊。

1000多萬人競爭142萬套住宅，在一線城市買房是一個競賽，買房就是和別人競爭，如果別人的收入比你多，那麼意味著在買房競賽裡面，你就落在了後面。

而一線城市在產業升級浪潮中受益的何止匯頂科技這一家公司呢？匯頂所屬的集成電路產業是個典型的高薪行業，的IC設計公司已經由2011年的200多家，增加到2015年的670家，現在恐怕已經超過了800家。2016年整個IC設計行業銷售額增長高達24.1%，大量海歸人員在一線城市建立了大量初創公司。

除了晶元設計以外，還有上海和北京的晶元製造業，還有更上游的半導體設備製造業和半導體材料製造業等等。例如上海的高科技企業中微半導體設備製造，今年預計收入會增長70%以上。整個的集成電路產業現在自給率不到10%，而8年後的2025年要達到40%--70%，這意味著整個產業要增長4倍到7倍，未來8年必將有大量工程師，市場人員，項目管理人員從集成電路產業收益，像匯頂員工一樣獲取高收入，邁入中產階級行列。

正在升級的又豈止是集成電路產業？，以炙手可熱的人工智慧為例，近幾年，尤其是Alphago出名以後，國內人工智慧薪資處於虛高的狀態。

新聞一：人工智慧人才遭瘋搶 剛畢業的AI博士年薪近百萬

「這家公司給了張瀟不錯的薪酬：50萬年薪加期權，還提供一套住所。但在張瀟眼裡，像他這樣名校計算機研究所畢業，再有從事人工智慧工作經歷的，這個報酬只是目前基本行情。「有知名互聯網企業AI工作經驗的海歸，薪酬甚至會高兩三倍。」

「打開專業互聯網高端招聘平台拉勾網，幾十個人工智慧崗位虛位以待，月薪標註從1.5萬到6萬，令人垂涎。」 「這類招聘只能說明一個大致狀況，事實上很多年薪數百萬的崗位並不會被發布出來。」上述在BAT任職的高級HR向錢報記者透露，「人工智慧是今年公司薪資預算增長最快的領域，漲了三分之一都不止，並且還在一路飆升。」

新聞二：大數據揭秘：AI工程師真的能拿到百萬年薪嗎？

用騰訊雲爬蟲抓取國內幾個主流招聘網站關於AI職位的薪資，231份招聘要求中，工作年限大部分要求僅為1-3年，佔比為62%，然而薪資在30萬以下的職位只有24個，佔比僅為10.4%，薪資主要集中在30-60萬之間。

新聞三：最昂貴的創業：人工智慧搶人大戰

為了搶奪人工智慧人才，李開復親自上陣。「應屆畢業生的招聘季，更是一場公司之間的隔空對決。不只是錢，創始人光環、邀請候選人參觀等等，所有能打的牌都要擲出來。

三輪面試過後的一個早晨，清華計算機碩士畢業生杜蕭在宿舍里跟李開復聊了微信。「跟開復那段對話特別逗，因為有的候選人不相信真的能跟他本人對話，一開始他為了證明身份還特意發了段語音。」

去年秋天創新工場AI工程院成立后一直在大規模招聘。為了給工程院搶人，HR負責人Kellie動員李開復親自出馬，跟重點候選人溝通。去年他親自跑了好幾場高校宣講會。

「人很難招，就算是應屆畢業的候選人，也都溝通多次才能敲定，現在三顧茅廬根本不算什麼。」Kellie說，這就是今年的行情。」

「為了搶人，在學生畢業前一年，公司們就去了。「我們是一開始標準就比較高地做篩選，但也看到有的公司是整個包圓回去，再慢慢淘汰。」阿里雲人力負責人繆偉告訴36氪。

根據Boss直聘提供給36氪的數據，跟人工智慧相關的數據服務行業，是今年公司薪資預算增長最快的領域，漲幅相比去年同期達到41.9%。

某一線院校計算機系的畢業生透露，「年薪25w不算高，30w左右正常，外企會高一些，35w至40w。創業公司普遍30w左右，還有期權。」互聯網獵頭公司Imatch talent創始人Roger頗為感慨，十年前他從北大智能科學系碩士畢業時，市場上開出的月薪是8千到1萬，就算是微軟亞洲研究院這類最頂尖的企業，年薪也不過12w至15w。相比之下，如今人工智慧方向畢業生薪酬，即使不算股票和期權，現金也已經漲了兩三倍。

創新工場AI工程院的高級技術經理吳傑，2004年畢業求職時，都不敢說自己的專業是「人工智慧和模式識別」，「說了擔心找不到工作，那時候火的是企業計算、Java」。

但現在，據一位AI領域創業公司的技術人士說，「畢業三年、能把深度學習玩起來的工程師去今日頭條，年薪開到70w至80w很正常。」資深獵頭陳競的觀察也是如此：在BAT工作了兩年再跳去創業公司，往往能拿到50-60w年薪，這只是不包括期權的現金部分。

今年春節，上述技術人士跟在BAT任職的同學通電話，對方開玩笑說，如果你要挖我，至少1000w現金才能把我挖過去。「你看，算上薪酬和股票，他這個級別的人已經是這個身價了。」

產業升級能給普通人帶來什麼改變？

就以電動汽車產業為例，深圳的大型製造業企業比亞迪，其燃油車在業內是低端車形象，也因此比亞迪的薪資在深圳並不算高。

然而比亞迪2016年給數萬專科以上員工全員漲薪30%，並且破天荒的開始發年終獎，因為電動汽車銷量暴漲，給企業帶來了大量利潤。對應屆生向來不怎麼大方的比亞迪，2016年給應屆大學部生的起薪漲到了6000，給應屆碩士生的起薪漲到了9000左右，公司提供食堂和住宿。也就是說，即使比亞迪這樣知名的非高薪企業，工作幾年後年收入十幾萬也是很正常的事情。

2020電動車保有量要達到500萬輛，而剛剛過去的2016年全國電動汽車銷量才45.4萬輛，這意味著未來四年，電動汽車銷量要翻三倍才能達到總保有量500萬輛的目標，可以想象比亞迪員工的薪資繼續上漲是可以期待的，除非比亞迪自己作死錯失了風口。電動汽車行業漲薪的不只是比亞迪，上游的電池產業等也在猛漲，全國電動汽車電池行業都在以超高速度增長。

實際上，不只是在集成電路，電動汽車，人工智慧，還有自主品牌燃油車，自主顯示面板，智能手機電子元器件，民用航空工業，大數據和雲計算，都會在其上下游產業鏈不斷的湧現和創造大量的財富機會。

比如深圳的華星光電顯示面板，顯示面板就是最近七八年才在迅速崛起的新行業，深圳華星光電的員工就正在顯示面板國產化的浪潮中受益，一年差不多14-15個月工資保底，工作三年後普遍18個月以上工資，年薪15萬-20萬以上非常正常。要知道這個產業以前在並不存在。

要買房，就堅定信心

想在一線城市買房，必須要堅定信心，做好付出十年甚至更長時間努力的準備。

一線城市集中了全最優秀的人才，集中了最好的工作機會，居住在一線城市的人比例，只佔全國人口的6%，然而以我的微信公眾號冬粉為例，來自一線城市的比例竟然高達50%，因此除非家境優越，又或者另一半有錢，或者你自己年紀輕輕工資優厚，否則不要幻想畢業三四年就買得起一線城市的房子，實際上我身邊大多數人都是來深圳五六年，七八年，甚至十餘年後才買的房，而且是夫妻兩人之力。

為什麼說一線城市集中了全最好的工作機會？

是世界主要的手機設計和製造基地，而深圳是設計的主要城市，大大小小的手機方案設計公司不計其數，四五年前（請注意這個時間），我到深圳南山某手機設計方案公司面試，這家公司的名字我甚至之前都沒有怎麼聽過，去面試也就是想多看看市場情況，這家公司的負責人面試過後，直接告訴我，公司的市場人員，年薪都在二十多萬以上，上一年十幾個市場人員年終獎發了三百萬。這個數字讓我咂舌，大大出乎我的意料，至今記憶猶新，因為這是家我之前都沒聽過名字的公司，專門給海外的客戶做手機ODM。

同樣大概四五年前（具體時間記不清了），也有獵頭打我電話，說有個公司叫大疆，薪資很給力，推薦了幾個人薪資大概18k左右，我最後沒有去面試，無法核實這個數字，但是這個數字也給了我震撼，因為那時候無人機還不像現在這麼火，那時候網上只能找到他們年終獎發賓士汽車的新聞，看起來太像是營銷性新聞了，誰能知道一家做無人機的公司能有今天這個水平呢？

大疆公司的員工數量現在已經發展到了4000多人，可以想象深圳的又有上千人獲得了優厚的待遇和報酬，現在大疆的待遇，肯定比那時候更高了。

深圳能創造中產階級的企業又何止這些，截止到2016年8月31日，總部在深圳的上市企業就有211家，而且這個數字現在應該超過220家了。深圳轄區上市公司名錄（截至2016年8月31日）。

如果看名單，會發現裡面還不包括騰訊，華為，這兩家公司都沒有在A股上市，同樣的大疆創新也沒有上市。實際上，除了超過210家的A股上市公司外，深圳還有超過100家在海外上市的公司，包括香港，美國等地，例如騰訊在香港上市。

每一家上市企業的背後，都是幾十人或者幾百人甚至幾千人獲得股票激勵，有的企業沒有推員工持股，但是至少會激勵中高層高管，有的企業則會推員工持股，例如前面提到的匯頂科技600多名員工持股，例如中興通訊三次員工持股，大約超過5000人擁有期權，例如騰訊2015年就一次性向5800多名員工贈送股票，例如華為更是有6萬多員工持股。

以正在升級的的手機產業鏈為例，深圳手機產業鏈的長盈精密公司，2016年收入和盈利都保持50%以上的超高速增長，2017年4月公布的員工持股計劃草案，預計1300名員工獲得價格8億人民幣的股票，人均60萬深圳做電子元件的高科技企業順絡電子，營業收入不到20億，但是2016年凈利潤率超過20%，其2017年4月公布的員工持股計劃，313人獲得2.47億份股票，其中305名普通員工獲得1.8億份股票，每份1元，人均60萬。

的產業升級正在讓大批人獲得財富分享。

換場還是咬牙上車？

在一線城市買房，本質就是一個篩選的過程，如果你的收入暫時不如別人高，並不意味著你一定就喪失了買房的機會。

很多人沒能在一線城市買房，不是因為他即使努力了也買不起，而是他信心不夠堅定。來深圳這些年，我見證了不斷有人在這場競賽中退場：

1) 有的人覺得自己肯定買不起深圳的房子，退而求其次買了老家的住房，退出了深圳買房競賽；

2) 有的人覺得在深圳買房讓自己過的太累了，為什麼要這麼累呢，在老家考個公務員住大房子多舒服多好，工作幾年後回了老家或者回了本身的省會，也退出了競賽；

3) 有的人覺得我反正買不起，那就今朝有酒今朝醉，發了工資拿去世界各地旅遊，去購買各種電子產品，也退出了競賽；

4) 有的人有錢買，但是想我為什麼要當接盤俠呢？或者我為什麼要把我辛辛苦苦寒窗苦讀省吃儉用上了名牌大學找了不錯的工作，天天加班才存下來的上百萬，一買房辛苦攢下的繼續就給了那些啥都沒幹躺著房子就升值的房主。多不公平啊，內心過不去這道坎，乾脆不買了。也退出了競賽;

5) 有的人總是相信一線城市房價會跌，總是想房價跌了再買，你看2008年不就跌了嗎，搞不好下一次跌就是明年呢？也退出了買房競賽;

6）有的人不相信的產業升級，經濟發展是真的，自己的收入算下來買不了房，於是也認為其他人也買不起，有錢買房的都是炒房的，沒有正經上班的中產，從來不做買房規劃，也退出了競賽;

凡是最後在深圳買房的人，除了真的有錢以外，都有一個共同的特點，他們都很堅定的想要在深圳買房，買房的首付無一不是想方設法湊出來的，厚著臉皮問人借錢也要買房。大的買不起就先買小的，關內的買不起就先買關外的，好學位的買不起就先買學位差的。手裡只有20萬現金，借錢80萬，湊齊100萬首付買房，這樣的例子真的不少。

還有的人，借朋友的錢當首付買了房，為了還別人錢，將房子租出去賺取租金，自己住單位宿舍，每個月房租差價幾千元，拿來分批還錢。

不要忘記一點，經濟的發展不僅僅會帶來個人工資水平的提高，更會帶動其他方面的收入全面上漲，例如深圳每年就會有數百萬人從房價和房租上漲中獲取大量收益，你有一套房子，過去三年至少上漲100萬，只要賣掉就可以變現。

再比如，你的財富越多，你資本積累的速度越快，舉個不恰當的例子，假設你現在沒有工作了，每個月還要消費4000，一年消費4.8萬，你有100萬，每年理財收益4%得到4萬收益，那你是在坐吃山空，存款會越來越少。如果你有150萬，儘管理財收益還是4%，但是由於6萬的收益大於消費支出，你的存款反而會越來越多。

我所在小區群裡面，各行各業都有，都是深圳的中產階層，大多70后，80后，關於房子討論最多的是，如何買二套房？如何買三套房？發愁的是買房名額問題，不是買不起的問題。

而我在網路上看到的，都是說房價高，房子沒有人買得起，經濟下滑不景氣，為什麼我要當接盤俠等等，和現實完全脫節。現實是什麼呢，現實是深圳不缺購買力，缺的是好的住房資源。一線城市的房子是稀缺資源，指望用便宜的價格買到稀缺資源是理想主義。

如果你是剛需，請立即上車不要猶豫，記住幾個事實，

1) 不是所有人都能在一線城市買房子，甚至可以說，只有一部分人能在一線城市買房子

2）凡是決心要在一線城市買房的，不管現在看起來這個目標多麼遙遠，最終很有可能會實現，你買房決心越堅定，就越能堅持，就越能幫你淘汰掉決心不夠堅定的人。

3）凡是對買房子沒有想法或者想法不堅定，沒有決心的，10年後還是和現在一樣，不會成為一線城市的業主。

一線城市房價的確貴，但是也要充滿信心，只要你想去做一件事，大部分情況下就一定會有辦法。