央行變臉，房市是否有壓力？| 澳洲房市7月22日拍賣前瞻

上周六（7月15日），悉尼墨爾本兩地拍賣市場溫和反彈，其中悉尼拍賣清空率72%，中位價126.5萬；墨爾本拍賣清空率77%，中位價75萬，都表現出穩步向上的趨勢。按照CoreLogic的數據，本周（7月22日）全澳預計共有1581套房產拍賣，比7月15日的1477套有所增長，也中止了拍賣數量的五連跌，算是一個積極的開始。各州首府城市拍賣數量分別是：悉尼569套，墨爾本757套，布里斯本111套，阿德萊德68套，堪培拉45套，珀斯28套，塔州3套。周末天氣晴朗，氣溫近20度，是個拍賣的好天氣，我們可以較樂觀地預測，清空率和中位價會繼續溫和反彈。

各大首府城市房價趨勢

悉尼冬去春來

我們先看最近八周的清空率及中位價圖表，繼6月24日中位價創造八周最高紀錄133.5萬澳幣之後，7月1日，7月8日，7月15日中位價呈現的是一個谷底反彈的趨勢。按照往年冬去春來，房價會持續上漲的規律，悉尼能否迎來「金九銀十」還是特別值得期待的。

悉尼的拍賣數量方面，八連跌應該可以在本周中止（從5月20日的880套連續下跌到7月15日的499套，統計不包含6月10日公眾節假日的407套）。

相比去年同期，清空率從冬天到春天都是一個先抑后揚的走勢。不過悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市場並沒有去年那麼火熱的事實。

和去年同期八個周相比，悉尼拍賣中位價平均都有10%以上的提高，以7月15日126.3萬的中位價為例，和去年同期118.55萬相比有6.71%的增長。增長水平比以前降低，反映市場稍微冷卻的趨勢。

墨爾本穩步回暖

我們再來看墨爾本，八周內最高是6月24日的89萬，最低是7月1日的68.2萬，7月15日清空率77%，中位價75萬，屬於中等偏低水平。清空率隨著中位價的反彈而升高，還暖的趨勢較為明顯。

拍賣數量方面，剔除6月10日的假日，目前是6連跌水平（從5月27日的1143套持續下跌到7月15日的636套），但是本周估計會站穩反彈。和去年同期相比，墨爾本在7月之前表現都很好，勝過去年。

但是從7月8日開始，清空率最近（7月8日，15日）兩次結果都低於去年同期，不過進入春季，清空率提高的趨勢也和去年表現一致。

墨爾本中位價和一年前相比，基本也有兩位數的漲幅，和悉尼的情況類似，雖然7月15日的數據稍微低於去年同期。

其他城市：阿德萊德表現突出

此外7月15日的拍賣，布里斯本上市94套，比之前多了一點。阿德萊德41套，堪培拉36套，數量相比之前有所減少。

當天的清空率方面，三個城市表現不一。其中，布里斯本清空率7月15日清空率41%，屬於較低水平；堪培拉也由7月8日的69%下降到7月15日的63%。阿德萊德清空率表現強勁，84%是八周最高水平。

最新澳洲房價增長指數

我們來看看澳洲各大城市房價的增長指數，該指數不分獨立屋和公寓市場，統一計算。其中，在截至7月20的過去一年，悉尼房價增長13.45%，墨爾本增長16.49%，布里斯本4.12%，墨爾本勝出。

而最近一個季度（三個月），悉尼墨爾本房價分別增長2.18%和3.49%，墨爾本的季度表現更為強勁。墨爾本外沿的土地，已經被各大開發商圍獵瓜分。相比無處可去的悉尼，墨爾本土地儲備充足，人口增長速度全澳最快，所以潛力可觀。

布里斯本年度增幅為4.12%，阿德萊德為2.13%，珀斯在過去一年內下跌2.45%，表現墊底。

如果獨立屋和公寓分開比較，按照Corelogic最新的六月月結數據，我們可以看到獨立屋增長強勁，公寓部分城市表現欠佳。

一周行業動態

澳元漲至兩年新高，加息警報響起

2016年8月以來，保持了近一年不變的澳洲歷史最低利率終於有了新的動向。澳洲聯儲公布的會議記錄透露，相比現行的1.5%的利率，3.5%將更有助於經濟以3%的速度持續增長。「樂觀」這個詞在這份5頁的會議記錄中被使用了8次。這一信息被投資者認為是澳洲聯儲貨幣政策轉溫為強的轉折點。現在，2018年5月加息的可能性已經從會議記錄前的52%提高到91%，同時2018年8月再次加息的可能性也隨之上升。

圖：SMH

記錄發布后，澳元開始飆升，創下兩年最高紀錄，導致銀行股票受挫，同時也觸發了債券

市場拋售浪潮。對於房產投資者來，這將是個非常不好的訊息。升息2%意味著未來房貸標準利率將高達7.25%：如果持有100萬澳元的貸款每年要多還將近2萬澳元。

德意志銀行（Deutsche Bank）經濟學家Adam Boyton甚至表示，如果現金利率在未來幾年重新達到3.5%，悉尼房價就很有可能會下降10%到20%。當然，這樣的跌幅可能性並不大，不過槓桿過高的投資者，的確要有心理準備了。

相比前兩年市場的火熱，和樓花市場一樣承壓的還有房產中介。作為Fair Trading每月投訴名單上的常客，房產中介們終於下定決心在這個非常時期整頓自身的隊伍了。最近，新州60個房地產中介團體一致同意要拿出一個全國性的中介職業化改革方案，其中就包括地產中介在申請執照前至少需要12個月的工作經驗，而要成為代理負責人（licensee-in-charge）則需要兩年的經驗。在整個行業的支持下，澳洲房地產協會現在很有底氣去開展一個全國性的計劃，糾正問題。整個流程預計會在2019年底之前完成。在不久的將來，希望我們不再看到類似「零首付，買房送澳洲移民」這樣荒唐的廣告了。

悉尼西北西南哪家好？

悉尼西北西南之爭一直是大家津津樂道的話題，最普遍的認知就是，西北是西南未來10年的樣子。西南的發動機--第二機場的興建與否也一度引發熱議，還好最終塵埃落定，工程繼續前行。

而西北目前也遇上了規劃風波，新州政府發布《西北優先增長區土地使用和基礎設施建設實施計劃書》，要求降低悉尼西北優先增長區（North-West Priority Growth Area）未來開發地的建築密度。這意味著，州政府關於增加悉尼西北住宅數量的承諾將無法兌現。在受到影響最大的Vineyard，Riverstone，Schofields和Marsden Park區域，有些開發土地准建房屋數減少了近70%。

例如位於Tallawong Road（靠近未來Cudgegong Road捷運站）的有些開發地原計劃能開發出600套公寓，現在只能開發140套。另外，由於「每公頃35座住宅」的限制，其他這一帶的開發地原預計開發230到260套公寓，現在套數也已減少到70套。Box Hill一位業主擁有的2公頃開發用地，由於這裡現在允許修建的聯排房屋數從90間下降至50間，而再次估價后，這片的土地的價值也由1200萬澳幣跌到700萬澳幣。

西南投資者們終於可以扳回一局，點評點評西北：大潮過後，看誰在裸泳？

不過，無論是西南或者西北的投資者，都不用太擔心自己成為裸泳者，因為大潮過後，永遠都有一個更大的浪潮在後面。當然，在有起起落落的小周期里，投資者需要承受的壓力只能說是如人飲水，冷暖自知了。尤其是目前眼看降息周期已經進入尾聲，投資者還是採取穩健的策略為妙。