美國利率縮緊對我國樓市的嚴重影響

摘要：繼續使用房地產這根槓桿穩增長、保持資本穩定、緩和債務……終究有個極限

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撰文| 張銀銀

關於美聯儲，比加息更可怕的消息來了：2017年4月5日，美聯儲發布其2017年3月14日至15日FOMC會議紀要。會議紀要中最主要的內容之一是多數美聯儲官員支持在今年晚些時候開始縮減龐大的資產負債表。

當然，這是意料之中。原文表述為：由於經濟繼續符合預期進行擴張，多數與會人員認為，FFR逐漸升高將會持續，因此今年晚些時候改變再投資政策是合適的。

這些話真不是人話，意思就是——美聯儲將手裡的債券賣出，減少市場上流通的貨幣。其實，就是一種「變相加息」，而且相對於加息，縮表是更為嚴厲的緊縮政策。會對全球美元流動性帶來影響，也會波及全球央行貨幣政策。實際上，美聯儲三月加息后央行貨幣政策已偏緊，月底季末也堅持不放水。

與我們央行一樣，美聯儲只能控制基礎貨幣規模，較難控制貨幣最終供應量。貨幣供應量主要由銀行的信貸意願決定。而當前準備金規模過於龐大，一旦經濟穩步復甦，利率水平不斷升高，準備金作為高能貨幣可以隨時轉化成為貨幣供應量，導致通脹。

一系列原因的存在，使得美聯儲最終選擇縮表幾乎是毫無疑問的，具體的不確定性依然體現在縮表的節奏和規模。最近的FOMC會議紀要也並未透露出明確的縮表策略，但強調將會以「可預測的方式」進行縮表。

說白了，當美聯儲收緊流動性，美元就「變少」、「變貴」了，全球資本會加速迴流美國，這對於新興經濟體的樓市、股市來說，是一場巨大的考驗。

據了解，一戰以來，美聯儲曾有6次「縮表」，分為四大類型：一是進行數量控制以遏制通脹，以1920-1921年及1978-1979年為典型；二是極端應急手段的退出，以1929-1931年及2000-2001年為典型；三是美國債務形勢改善對美聯儲持有資產的「擠壓」，以1947-1955年為典型；四是被動收縮，以1957-1965年為典型。其中，1929-1931年大蕭條期間的「縮表」對隨後幾年美國經濟造成了重創，其餘幾次「縮表」對經濟的衝擊則較為有限。但經驗上，「縮表」節奏快慢和信息傳遞是否充分，是決定「縮表」影響的關鍵。

說了這麼多，關鍵是對泡沫泛濫的影響幾何？

人民幣匯率，以及樓市、股市等資產價格，都將受到新的考驗。在美聯儲加息+縮表的衝擊下，人民幣最終被迫加息是大概率事件。時間當然不是張銀銀可以確定的。

一系列的數據表明，美聯儲雖然要啟動縮表，但進程可能會比較緩慢。

美聯儲持有的資產中，國債佔比超過50%，MBS佔比接近40%。從期限結構看，大約27%為1-5年，而超過一半期限為10年以上。

如果今年啟動縮表（即使今年啟動，時間應該在下半年），預計不超過2000億美元，未來五年年均收縮規模或不超過3000億美元。基準情況下，每年可能推升美國國債收益上升10多個基點，但不排除市場初期對縮表會反應過度，導致利率和美元匯率短期出現波動。2013年美聯儲暗示縮減QE，導致市場大幅波動即是一例。

即便影響緩慢，深處泡沫帝國的我們，難道不該謹慎？看看今天，全民跟搞傳銷一樣炒房，想想都可怕。泡沫帝國能有多堅挺？

目前，北京的房價不用贅言，宇宙中心無人能擋，這個漲幅已經超越了的發展階段。所帶來的早晚是資金外流。去年，美國亞洲協會發布的一個報告顯示：2010年到2015年，人到美國買房貢獻了1100億美元。

一般買房的話，都會有房產之外的附帶資金過去，所以實際數目恐怕還要高。而加拿大、英國、澳大利亞都有大量的錢流入買房，甚至連日本，都有人買下的別墅群。

的富豪快要買下全世界。

索羅斯在2001年訪問時，曾與當時的領導人談到日本，說日本的金融市場在瞎搞，日本的工業產出創造的財富，基本上都被金融市場給糟蹋掉了。房地產市場的暴漲，對而言，大抵也是如此。

當前，房地產在居民的資產配置中，已經到逼近60%的高份額，而美國的這個數據是22%。此時再疊加美聯儲加息和縮表，資本的外流程度，張銀銀不敢想。

有關房地產市場的最新數據顯示，過去一年，北京新房價格上漲22.1%，上海上漲21.1%。規模達數十萬億美元的理財資管產品市場，顯示出與雷曼破產前的「金融工程」的相似點。這不是次級債是什麼？

不否認，的經濟模式與美國迥然不同，經濟的增長強勁得多，應避免直接按照10年前西方的金融危機來推測。但基本因素的相似性是不可否認的。

沈建光先生在東京與日本主流機構投資者進行交流時，投資者的一番話值得深思。當前房地產泡沫之所以值得擔憂，在於與日本八十年代十分相似，而彼時日本轟轟烈烈房地產泡沫最終破滅，此後經濟陷入長達三十年的低迷。

東京投資者提出的幾個問題也頗為有趣：一是一線城市房價如此之高，到底是誰在與泡沫共舞，購房者是何種投機心態，又將是何等的富有? 二是既然與日本泡沫破滅前有諸多相似之處，房地產泡沫破滅是否也為期不遠？

也有人說，不是日本。

但無論如何，在美聯儲磨刀霍霍的時候，我們的房地產盛宴真的不宜再放縱了。繼續使用房地產這根槓桿穩增長、保持資本穩定、緩和債務……終究有個極限。

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