2月南京樓市「淡季不淡」，六合飛上枝頭變鳳凰

2月，傳統樓市淡季，南京樓市呈現出「淡而不淡」特徵。

首先，土地市場依然瘋狂，情人節7幅地塊拍賣，開發商搶地熱情不減，5幅住宅地塊需要搖號，岱山新城和鐵北樓面地價分別突破2萬/㎡、3萬/㎡，中華門地塊總價98.1億。

其次，市場需求依然比較大。新房市場成交量雖只有2473套，但主要受新增供應少影響，多數區域呈現無房可售的狀態，本月新增供應房源的項目，去化率達到9成左右；二手房交易5095套，遠高於2013、2014、2015的同期（2月）水平。

再次，房價未有鬆動跡象，二手住宅掛牌均價依然保持穩定的上漲趨勢，新房房價，雖然70個大中城市房價指數顯示，近2個月呈下降的特徵，但僅是房價調控的統計數據，實際上市場房價未出現降價現象。

鑒於房價控制導致新增供應比較少的局面，以及當前的高地價現象，預計短期內房價難以鬆動。金三銀四期間，南京新增商品住宅供應超1.3萬套房源，屆時可以緩解目前南京多數區域新房無房可售的局面。但總價150萬以下的新房房源，可選擇區域非常少，建議預算總價150萬左右的剛需購房者，購買主城區的小戶型老房，享受交通的便利和生活配套的成熟。

新房——供應不足致成交低迷

2月屬於傳統樓市淡季，本月南京新房成交量僅有2473套，環比下降49.8%；與近2年同期相比，今年均低於前兩年，除去2016年非正常值，較2015年2月低765套。可見，在近三年中，今年2月整體成交還是十分低的。

從成交區域分佈看，六合區佔全市份額達到24%，且已連續3個月上升；與新城3區比，已完全超過江寧、浦口，成為全市新房成交的第一主力。

新房——供應

究其2月成交量低迷的原因，一是受春節假期影響，購房者買房熱情不高，樓市成交本來就低；另一方面，新房供應不足，近3個月供應均在2000多套左右，供應不足導致成交量較低。

本月樓盤銷售表現還是不錯的，9個住宅項目開盤，截止到3月1日，8個樓盤銷售率均在90%以上，只有深業濱江半島大戶型房源較多，銷售率在6成左右。可見，2月成交量低，主要是受春節假期及供應不足影響。

新房—實際價格並未出現變化

從70個大中城市房價指數看，1月南京新房房價連續2個月環比小幅下降，本月環比下降0.2%。除個別樓盤推出幾套優惠特價房，和政府控制房價（嚴控高價房源銷許的發放）外，其實，南京實際房價基本未出現太大變動。

土地——開發商繼續瘋狂拿地

成交：2月，南京的土地市場看點還是很多，開發商依舊採取瘋狂拿地模式，7塊地參與拍賣，秦淮中華門地價突破4萬/㎡，成為南京第二個地價突破4萬/㎡的區域，另有玄武鐵北、岱山地價分別突破3萬/㎡、2萬/㎡，南京放眼望去，均是2萬/㎡以上土地。

供應：2月底，國土局公告了8幅地塊，其中，江寧祿口4幅地塊上市，地塊起拍價均在7000元/㎡以上，而限制價均在1.2萬/㎡左右，去年該區域地塊成交，價格在9100元/㎡左右，如果開發商繼續瘋搶，祿口地價又將上了一個新台階；另有科學園小體量宅地，限制樓麵價也均超過2萬/㎡，預計還將受到開發商的追捧；燕子磯新城掛出1幅地塊，起拍價在1.5萬/㎡以上，地塊限制價在2.37萬/㎡，將是本次土拍的亮點。

二手住宅——交易量繼續下降，但仍保持較高水平

2月，南京二手住宅共計交易5095套，呈持續下降的狀態，但除去春節假日影響，日均交易量仍在210套以上。

且與其他歷史年份的2月相比，如2013年2月（4497套）、2014年2月（3197套）和2015年2月（3943套），2017年2月的交易量顯然是一個比較高的水平。

二手房——六合區市場份額持續提升，浦口和江寧兩區下降

1-2月，南京二手住宅共計交易10991套，排在前三位是鼓樓、江寧和六合，佔全市的額比重分別達到19.5%、14.4%和14.0%。

與2016年同期相比，江寧、浦口、六合、秦淮等四區佔比變化比較大。其中：

• 江寧和浦口市場份額快速下降，與這兩個區域2016年房價過快上漲相關，江寧150萬以下房源已經非常少了。

• 秦淮和六合兩區佔比快速提升，特別是六合區，自南京其他區域限購后，無論是新房還是二手房，市佔率提升非常快，且受新房供應不足影響，購房者分流至二手房市場，六合區二手房交易份額自2016年國慶後有明顯提升，從9%提升至1月的13.4%，再到2月的14.8%。

二手房——掛牌均價繼續上漲，六合區漲勢兇猛

2月，南京二手住宅掛牌均價28710元/㎡，較1月上漲0.6%，漲幅有擴大的跡象。

從區域上看，與1月相比，除浦口和玄武區略有調整外，其餘7個行政區保持上漲的態勢。其中：

• 六合區漲幅兇猛，2月環比上漲4.5%，房價快速反彈回升與區域新房供應不足相關；
  
  

• 鼓樓、雨花、秦淮等三區漲幅比較也比較大，環比漲幅為1.7%-1.8%。
  
  

從南京目前房價看，無論是新房還是二手房，絕大數區域的房屋單價已經在2萬元/㎡以上，鑒於房價控制導致新增供應比較少的局面，以及當前的高地價現象，預計短期內房價難以鬆動。

金三銀四期間，南京預計超57個項目，新增商品住宅供應超1.3萬套房源，屆時可以緩解目前南京多數區域新房無房可售的局面。預算比較高的購房者，可選擇房源範圍比較廣。預算比較低的購房者，可選擇區域非常小，目前總價150萬以下的新房房源，只分佈在不限購的六合、江寧祿口和濱江，以及泰山高新部分項目。因此，預算總價150萬左右的剛需購房者，建議購買主城區的小戶型老房，享受交通的便利和生活配套的成熟。